Записи с меткой «полезный совет»
Украина: рост штрафов за самовольную стройку отложен до конца 2013 г.
Значительный рост штрафов за самовольное строительство индивидуальных жилых домов, пристроек и других сооружений перенесен до конца 2013 г., сообщил начальник управления разрешительных процедур Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины Александр Сергиенко.
Чиновник сообщил, что за незаконное строительство украинцы будут платить те же штрафы, а их увеличение будет минимальным. “В 2013 г. штрафы будут увеличиваться исключительно на объем индексаций минимальных заработных плат. Например, в этом году минимальная зарплата выросла почти на 10%, соответственно и штрафы увеличились не более чем на 10%”, – пояснил Сергиенко.
Он отметил, что сейчас размер штрафа за самострой составляет от 170 до 850 грн. и зависит, прежде всего, от свойств самого объекта, его сложности и площади. А вот если самострой уже используется, штрафы могут быть выше.
“В Кодексе об административных правонарушениях прописана ответственность за пользование объектами, не введенными в эксплуатацию. Там штрафы значительно выше, чем за незаконное строительство, – от 5100 до 6800 грн. Такие штрафы мы сегодня применяем, но в исключительных случаях”, – сообщил чиновник.
Он также подчеркнул, что узаконить самострой сегодня чрезвычайно просто, – застройщику нужно лишь направить в Госархстройинспекцию уведомление. Отказать же в регистрации ведомство может только по объективным причинам. “Отказ регистрации уведомления говорит о том, что имеются явные нарушения закона, например – земельного. Если же есть право собственности на землю, пройдена процедура обследования БТИ, составлен технический отчет, то узаконивание такого объекта не затягивается”, – отметил он.
Сергиенко также посетовал, что на сегодняшний день определенные проблемы в процессе узаконивания самостроев существуют разве что с БТИ, но эти проблемы имеют временный характер. “Их функция регистрации права собственности на недвижимое имущество доживает последние дни. С нового года она возложена на государственных регистраторов”, – сообщил представитель ведомства.
Начальник управления предупредил, что неузаконенные здания в будущем создадут серьезные проблемы с передачей и оформлением прав собственности. “Это касается не только продажи, но и наследования недвижимого имущества. Если сейчас не узаконить объект, то наследник будет практически лишен возможности унаследовать такую недвижимость”, – подчеркнул чиновник Госархстройинспекции.
Ранее сообщалось, что Верховная Рада не поддержала продление до 1 января 2014 г. возможность принятия в эксплуатацию самовольно возведенных жилых строений (самостроев), с 5 августа 1992 г. до 12 марта 2011 г. За принятие в целом законопроекта №11252 проголосовали 219 депутатов при необходимых 226. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Украина: как обезопасить себя при покупке квартиры на первичном рынке
По данным Мирегионстроя, в целом в стране 656 недостроев. Из них около 208 могут вообще не достроить.
Однако затягивание строительства, даже длительное, может быть не самой большой проблемой инвестора, который стремится приобрести квартиру на первичном рынке.
Например, дом почти построен, а вот квартира, за которую инвестор заплатил деньги несколько лет назад, вполне законно может отойти кому-то другому. И ни о каких двойных продажах или каком-то другом мошенничестве речь здесь не идет.
Именно по действующему законодательству на первичном рынке в большинстве случаев человек может купить не квартиру, а лишь воздух.
По закону собственником этого помещения станет не тот, кого определяет закон, а тот, к кому будет благосклонен суд по своему внутреннему убеждению. А благосклонным к тому, кого закон не защищает должным образом, суд бывает крайне редко.
Например, инвесторы двух домов в Киеве по улице Ирпенской, 69б, и в Обухове по улице Киевской, 174А, перед завершением строительства своего жилья, в 2011-2012 гг., случайно узнали, что имущественные права на квартиры, за которые они давно заплатили, и сами квартиры застройщики отдали в ипотеку банку “Киев”.
Оба кредита застройщики получили в 2007 г. и до сих пор их не вернули. По крайней мере у одного из застройщиков, ООО “Экострой”, банк стал требовать взыскания долга через суд. А инвесторам, вместо празднования вселения, приходится судиться с банком и застройщиком за право собственности на жилье.
Дом на улице Ирпенской строило ООО “Экострой”, а дом в Обухове – ООО “Первая украинская индустриально-инвестиционная компания”. Оба продавали квартиры с 2005 г., оба обанкротились в течение последних двух лет.
Однако у инвесторов остались проблемы с их ипотечным кредитом. Значительную часть заложенных квартир застройщики отдали в ипотеку уже после того, как фактически их продали, то есть инвесторы вполне рассчитались за них.
Остальные помещения компании продавали уже после заключения ипотечного договора с банком, не извещая клиентов, что на жилье наложено обременения.
Со случаем, когда застройщик продавал заложенные квартиры, все просто. Покупатели перед заключением сделок могли проверить, занесены квартиры в Госреестр запретов отчуждения на недвижимое имущество и Госреестр ипотек, и отказаться от рискованной сделки. Они этого не сделали, и вряд ли им можно помочь.
Однако инвесторы, которые приобрели жилье до заключения застройщиком ипотечного договора, никак не могли предположить, что со временем их квартиры попадут в залог. Как могло случиться, что застройщики заложили проданное жилье?
Чтобы это понять, следует выяснить, когда и как имущественные права на квартиры переходят от застройщика к инвестору-физлица.
В начале строительства все права на дом принадлежат застройщику. Право собственности на этот объект ранее регистрировало БТИ, а с 2013 г. – Укргосреестр.
Застройщик как владелец недостроенного объекта владеет имущественными правами, то есть правом оформить право собственности в будущем, на квартиры, которые будет продавать. Регистрировать эти права не нужно.
Дальше начинается “продажа будущих квартир”, точнее – привлечение средств инвесторов. Одна из популярных схем в Украине – продажа именных облигаций.
Потенциальные инвесторы покупают у венчурного фонда определенное количество облигаций, выданных застройщиком. А с застройщиком заключают договор о резервирования помещения, где оговаривается, как и когда к покупателю переходит право собственности.
Обычно в таких соглашениях речь идет о праве собственности на квартиру, а не об имущественных правах. Но право собственности может появиться только тогда, когда инвестор получит правоустанавливающий документ на квартиру и зарегистрирует его в БТИ.
Получить же правоустанавливающий документ можно лишь тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию, и это не зависит от того, как быстро инвестор оплатил полную стоимость облигаций и выполнил необходимые формальности.
Юрист ЮФ Constructive Lawyers Владимир Боряк отмечает, что в момент заключения договоров о выкупе облигаций и резервирования помещения у инвестора не возникает никаких прав на квартиру.
Только тогда, когда инвестор выкупит все облигации и выполнит ряд формальностей, у него появляется право требовать от застройщика передать ему в собственность соответствующую квартиру. Имущественные же права на нее остаются у застройщика, и обычно к концу строительства он может распоряжаться ими по своему усмотрению.
“Когда речь идет об операциях на первичном рынке жилья в Украине, словосочетание “продажа квартир” принимать неуместно”, – считает адвокат Татьяна Монтян. По ее словам, на самом деле застройщики меняют на деньги инвесторов обещание передать им квартиру. То есть у инвесторов не возникает никаких имущественных прав на жилье.
Выполнив условия договора, инвесторы, как правило, получают лишь право требования и право на возмещение причиненных убытков и морального вреда, говорит Монтян.
Как подчеркивают в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, чтобы покупатель еще до окончания строительства стал владельцем имущественных прав на квартиру, следует заключать специальный договор, предметом которого является купля-продажа имущественных прав.
Если такого договора нет, то застройщику ничто не мешает хоть дом, хоть имущественные права на квартиры отдать в залог. Некоторые так и делают.
Банки же вполне оправданно стремятся подстраховаться на случай, если заемщик не сможет выплатить долг до завершения строительства.
Именно это и сделал банк “Киев”. В обоих ипотечных договорах, упомянутых выше, есть пункт, что после завершения строительства предметом ипотеки вместо имущественных прав на квартиры становятся непосредственно сами квартиры.
И тут наступает очередь преамбулы и статьи первой закона “Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах”.
Там сказано, что ипотечный долг – это главное обязательство по любой сделке, выполнение которого обеспечено ипотекой. Это означает, что безразлично, кто, кроме должника и кредитора, предъявляет права на предмет ипотеки, все равно обязательства по ипотечному договору должны быть важными.
Дело усугубляется тем, что держатель ипотеки, то есть банк-кредитор, нигде не может проверить, заключал ипотекодатель соглашения о заложенных квартирах, а тем более проверить состояние выполнения этих соглашений.
Однако, как отмечает Боряк, закон “Об ипотеке” обязывает ипотекодателя-застройщика перед заключением ипотечного договора предупредить держателя ипотеки обо всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки.
Если ипотекодатель не сделал этого, то банк может потребовать досрочного исполнения основного обязательства и возмещения ипотекодателем вызванного ущерба.
Однако в случае с застройщиками-банкротами требовать не от кого. Поэтому банкам-кредиторам остается возмещать убытки за счет предмета ипотеки, т. е. имущественных прав на квартиры и самих квартир.
Вот и получается, что когда инвестор “покупает будущую квартиру” на первичном рынке, рассчитывать, что его защитят контракт и закон, почти не приходится, и все зависит исключительно от порядочности и сноровки застройщика.
Это касается не только схемы с применением именных облигаций, но и остальных методов привлечения средств: предварительных договоров купли-продажи, договоров строительного подряда, инвестиционных договоров.
В большинстве случаев в договоре четко указано, что до завершения строительства все имущественные права на дом и квартиру принадлежат застройщику. К тому же довольно часто по условиям договора застройщику необходимо сначала получить право собственности на квартиру и только после этого передать ее инвестору.
Боряк отмечает, что избежать передачи застройщиком в залог имущественных прав или же квартир можно при применении схемы с Фондом финансирования строительства (ФФС).
“Согласно закону “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью”, застройщик обязан передать свои имущественные права на недвижимость управляющему, ФФС, когда есть риск, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед ним”, – рассказывает Боряк.
Для этого, добавляет он, застройщик заключает с ФФС ипотечный договор, и тогда ипотека выступает как мера, защищающая интересы инвесторов. ФФС как посторонняя структура контролирует застройщика и предупреждает его возможные промахи.
Вместе с тем эксперты признают, что застройщику, который работает через ФФС, выгодно создавать собственный, “карманный” ФФС, а не работать с посторонней финансовой компанией или банком. Так они могут контролировать строительство и не потеряют имущественных прав на квартиры или дом в целом.
В таком случае все меры для защиты инвесторов сводятся на нет.
Также защитить свои права инвестор может, если он приобрел во время строительства имущественные права на квартиру, ведь тогда он закрепляет за собой исключительное право получить квартиру в собственность в будущем. Но и эта схема небезупречна.
Как уже было отмечено, имущественные права нигде не регистрируются, и банк или другой кредитор не сможет проверить, проданы ли кому-то имущественные права на квартиру, которую он берет в залог. Об этом будет известно только продавцу и покупателю.
В Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам считают, что дополнительно зафиксировать факт приобретения в собственность имущественных прав на квартиру можно, отдав в залог под обеспечение кредита.
Тогда сведения об обременении на имущественные права будут занесены в соответствующие государственные реестры, и если застройщик попытается отдать их в залог, то нотариус обязательно откажется регистрировать такую сделку.
Впрочем, эта схема связана с рисками нового “фиктивного” кредита, ведь надо найти надежного кредитора, который не станет претендовать на заложенное жилье.
По мнению Боряка, применять такую схему не пришлось бы, если бы в Украине был государственный реестр имущественных прав. Это позволило бы узнать, кому они принадлежат. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Украина: рассрочка и ипотека на первичном рынке жилой недвижимости
В 2012 г. приблизительно треть столичных квартир на первичном рынке жилой недвижимости продавались с использованием рассрочки, свидетельствуют данные UTG. При этом доля ипотеки составила всего 12%. Около половины жилья в Киеве украинцы покупали за собственные средства.
Но еще пять лет назад ситуация была иной. До кризиса на долю ипотеки приходилось более 50% заключенных договоров купли-продажи жилья. Как получилось, что застройщики частично взяли на себя функции банков? “Процесс был естественным, – объясняет Артем Новиков, партнер, инвестиционный консультант компании “Диалог-Классик”. – Банки сокращали ипотечное кредитование. Застройщики, которые привлекли финансирование для строительства своих объектов, искали инструменты стимулирования спроса. Одним из наиболее эффективных стала рассрочка”.
Есть группа покупателей, которым психологически комфортнее воспользоваться рассрочкой от застройщика, утверждает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ». Как правило, это люди, которые улучшают свои жилищные условия, и рассрочка им нужна на период, пока они не продадут имеющийся у них актив в виде недвижимости, за счет чего гасят задолженность. Таким покупателям и не требуется долгосрочное кредитование, они выплачивают заем за два-три года. В таком случае из цепочки выпадает посредник – банк, что значительно упрощает процесс принятия решения, поскольку даже на психологическом уровне рассрочка не настолько кабальная и страшная вещь, как кредит, уверяет Татьяна Копылец, директор департамента реализации и управления ИДК “Каскад”.
По оценке Дмитрия Шости, руководителя отдела продаж ЖК Park Stone, до 80% застройщиков предоставляют покупателям беспроцентную рассрочку. Сейчас ее используют все без исключения девелоперы жилой недвижимости эконом-класса, уточняет Татьяна Копылец.
Дом строится в течение одного-двух лет, однако в первый год привлечь финансирование от конечных инвесторов очень сложно, банки практически не выдают займы, поэтому застройщики, строя на собственные деньги, пытаются стимулировать продажи, самостоятельно кредитуя своих покупателей. Тем более в качестве займа выступают не деньги, а строящееся жилье.
В прошлом году киевские строители ввели в эксплуатацию 1,5 млн. кв. м жилья, что на 50% больше, чем в 2010 г. Столько они не сдавали даже в докризисные годы. Не последнюю роль в оживлении рынка сыграла рассрочка.
Но смогут ли застройщики полностью вытеснить финансовые учреждения с рынка? Не смогут, потому что не хотят, объясняют эксперты рынка. Во-первых, продавать жилье в рассрочку могут не все. Строительные компании, имеющие стабильное финансирование инвесторов и акционеров, могут развивать программы рассрочки, объясняет Артем Новиков.
Во-вторых, рассрочка – это маркетинговый инструмент застройщика. Если процент, под который застройщик привлекает средства, ниже ставки по программе рассрочки, компания на первый взгляд работает в убыток. Но маркетинг – сильная штука, поэтому рост продаж компенсирует убытки.
Схема работает просто. Рассрочка на срок строительства дома увеличивает для застройщика сроки получения дохода, хотя он частично компенсирует эти потери, например, продавая в рассрочку не самые ликвидные квартиры (без интересного вида или с большими метражами) на каких-то специальных условиях.
Тем не менее сейчас на рынке появились застройщики, выдающие кредиты под покупку квартир на 10 и даже на 20 лет по ставке 16%. Здесь комар носа не подточит. К примеру, компания получает кредит от партнера под 10-12% годовых, которые банки просто не могут себе позволить. Для сравнения: средние реальные ставки ипотеки почти для всех сроков кредитования превысили 20% годовых (данные «Простобанк Консалтинга»).
В-третьих, все же основная цель стройкомпаний – возводить жилье, а не брать на себя функции банка. Доходность, которую они получают, предоставляя квартиры в рассрочку, и доходность от продажи жилья путем внесения покупателем 100% оплаты отличаются. Строительство домов более доходно, потому что имеет большие риски, утверждает Артем Новиков. В то же время понимая, что доходность зависит от продаж, застройщик вынужден увеличивать их посредством этого инструмента.
“Предоставляя продукт, аналогичный банковской ипотеке, застройщик по логике понесет те же затраты, что и финучреждение. Но при этом у него нет ни специалистов, ни полного набора соответствующих бизнес-процессов. А если застройщик все это создаст, то фактически он станет точно таким же банком. Например, когда застройщик предоставляет рассрочку, он не закладывает в тариф определенные риски, не всегда учитывает, как будет управлять проблемной дебиторской задолженностью и что у него для этого нет ресурса – соответствующего подразделения, как у банков”, – рассказывает Алексей Говорун.
Поэтому в рамках возведения проекта в течение одного-двух лет строительная компания еще может предоставлять программы рассрочки, используя их в качестве маркетинговых инструментов. Но долгосрочные кредиты – до десяти лет – выходят за пределы основной деятельности застройщика и скорее служат вынужденной мерой, чем необходимостью осуществлять такую деятельность.
Понятно, что кредиты от застройщика на десять и более лет не получат широкого распространения. Дело в том, что застройщик, который ввел дом в эксплуатацию, при передаче инвестору права собственности должен получить полную стоимость жилья. В случае с ипотекой банк берет все риски на себя, обычно недвижимость выступает залоговым обеспечением кредитного договора. А если кредит предоставляет сам застройщик, то риски ложатся на его плечи. Мало найдется стройкомпаний, которые согласятся взять на себя эти обязательства.
Предоставлять рассрочку может застройщик, который имеет собственный денежный ресурс на строительство без привлечения кредитных средств, утверждает Алексей Говорун. Ведь когда застройщик привлекает кредитные деньги на возведение объекта, то имущественные права на недвижимость в нем или права собственности на готовые квартиры могут являться предметом залогового обеспечения, и застройщику будет сложно продавать их в рассрочку.
Подобный вариант приемлем для крупных застройщиков больших ЖК, домов с высокой степенью готовности, когда остро не стоит вопрос немедленного привлечения всех денег от реализации проекта. Обычно при многоочередном строительстве застройщик выделяет свои деньги на возведение и благоустройство первой очереди, остальное строится за счет продаваемой первой очереди, уточняет Татьяна Копылец.
Доминирование рассрочки на рынке жилищных займов будет продолжаться, пока банки не будут располагать достаточным объемом свободных средств для развития ипотечных программ на привлекательных для заемщика условиях. У крупных финорганизаций всегда есть свои девелоперские компании либо у крупных застройщиков есть свои карманные банки, так что полного ухода финучреждений с рынка кредитования недвижимости не будет, считает Татьяна Копылец.
Тем не менее в связи с многочисленными прогнозами о развитии девальвационных процессов в стране банки еще больше сократят программы кредитования, и застройщикам придется полагаться на себя. Но будут ли тогда у них средства поддерживать текущие программы финансирования и развивать новые? В любом случае доля продаж в рассрочку если не увеличится, то сохранится на нынешнем уровне, а при существенном ухудшении конъюнктуры может снизиться, прогнозирует Артем Новиков. Алексей Говорун логично предполагает, что в случае появления доступной массовой ипотеки рассрочка от застройщика будет иметь гораздо меньшие объемы. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Россия: эксперты о выгодах разных видов сделок со строящейся недвижимостью
Петербуржцы уверены, что в наступающем году самым выгодным и надежным способом вложения средств останется покупка недвижимости. Но далеко не все представляют, какой именно сегмент рынка позволяет получить максимальную прибыль.
До кризиса осени 2008 г. стоимость квадратного метра увеличивалась примерно на 20% в год. Сейчас показатели роста гораздо скромнее, но люди продолжают вкладывать деньги в жилье. При этом они гораздо щепетильней подходят к выбору предмета для инвестиций. Заработать на недвижимости можно лишь в том случае, если вложить деньги в строящееся жилье – да и то при соблюдении определенных правил.
Вариант покупки недвижимости как объекта для инвестиций рассматривают свыше 60% петербуржцев. По крайней мере, об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного на октябрьской выставке-семинаре “Жилищный проект”. Граждане считают, что наблюдавшийся в последние несколько лет рост стоимости жилья продолжится и, скорее всего, будет опережать инфляцию. Эта уверенность во многом основана на статистике последнего времени. По информации Центра исследований и аналитики группы компаний “Бюллетень недвижимости”, за минувшие 12 месяцев стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга подросла на 7,60%. А цена строящегося жилья за год в городе увеличилась на 11,42%.
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, Россия на сегодня занимает четвертое место в мире по росту стоимости жилой недвижимости (всего в расчет брали 55 стран). По итогам последних 12 месяцев жилье в целом по России подорожало на 10,70%.
Пока недвижимость прибавляет в цене, его покупка остается верным способом сохранить и приумножить деньги. Но понятие инвестиций в жилье каждый понимает по-своему. Одни предпочитают покупать комнаты, квартиры и недвижимость в апарт-отелях, чтобы сдавать эти объекты в аренду. Другие делают ставку на приобретение жилья на первичном рынке, чтобы продать его на завершающих этапах строительства или после сдачи дома.
Наименее рискованный способ инвестирования – покупка квартиры или комнаты на вторичном рынке с целью сдачи их в аренду. Большой прибыли от этой деятельности не будет. Годовой доход на сегодняшний день в среднем не превышает 6-8%. Так что в лучшем случае инвестиции окупятся лет через десять.
В целом, как считает руководитель Центра исследований и аналитики группы компаний “Бюллетень недвижимости” Марина Чижкова, выгода от покупки жилья с целью его последующей сдачи весьма сомнительна. По словам эксперта, такого рода инвестиционной деятельностью занимаются в основном те, кто приобретает квартиры или комнаты “впрок” – например, для своих детей или внуков.
Еще один вариант заработка на рынке аренды – приобретение недвижимости в апарт-отелях, чтобы впоследствии сдать ее в долгосрочный наем. Покупателям апартаментов обещают, что доходность такого бизнеса составит 10% в год. Но пока такой метод инвестирования вызывает много вопросов: при сдаче внаем апартаментов управляющая компания, которая будет заниматься поиском арендаторов и эксплуатацией недвижимости, попросит за свои услуги комиссию (до 10% от арендной платы). Собственнику апартаментов придется платить и подоходный налог – работа с управляющей компанией предполагает “легальную” деятельность на рынке аренды. В целом рассуждать о доходности вложений в апартаменты можно будет позднее – лишь после того, как эти проекты будут реализованы.
Гораздо большую прибыль может принести приобретение квартиры на этапе строительства. Данный способ инвестирования оправдан в том случае, если объект приобретается на стадии котлована и продается за несколько месяцев до сдачи дома – по договору переуступки права требования (цессии). Если же планируется реализовать жилье после оформления права собственности, но раньше, чем через три года со дня его регистрации, то придется заплатить налог с полученного дохода. Что, разумеется, может значительно снизить финансовую выгоду от вложений в строящееся жилье.
Затраты на переуступку прав ограничатся оформлением соответствующих документов и комиссией, которую возьмет застройщик за согласование договора цессии (обычно она составляет от 1% до 5% от определенной в договоре стоимости жилья).
Как поясняет генеральный директор ГК “Новый Петербург” Андрей Вересов, сейчас многие инвесторы стараются реализовать квартиру после того, как построена “коробка” дома (примерно через год после покупки жилья на стадии котлована). “В таком случае доход составит примерно 15-20%. Но большая часть инвесторов продает недвижимость за три-четыре месяца до сдачи дома, когда все работы завершены – профит может достигать 35% от суммы, за которую покупатели приобретают объект на стадии котлована”, – уверен Андрей Вересов.
В целом, как считает руководитель департамента продаж “НДВ СПб” Денис Гусак, рост стоимости квадратного метра за время строительства дома может достигать 60%.
“Пожалуй, самый беспроигрышный вариант инвестирования – приобретение студии или однокомнатной квартиры на старте продаж. В этот период до 50% жилья покупают исключительно с целью вложения средств”, – уверен эксперт.
Еще выгодней приобретать строящееся жилье на этапе предварительного бронирования. Эту схему привлечения средств часто используют застройщики, которые еще не успели получить разрешение на строительство. Чтобы зарезервировать квартиру, граждане передают застройщику несколько десятков тысяч рублей. Цена на объект при этом фиксируется. А после того как компания получает разрешение, покупатель выплачивает оставшуюся сумму. “Стоимость квадратного метра на этапе предварительного бронирования может быть на 10% ниже, чем после получения застройщиком разрешения на строительство”, – поясняет Марина Чижкова.
Цена квартир на первичном рынке во многом зависит и от механизма, который использует застройщик при продаже строящегося жилья. Так, по словам начальника отдела юридического сопровождения строительной деятельности Департамента юридического обслуживания бизнес-единицы “ЛСР. Недвижимость Северо-Запад” Эдуарда Семенова, в нынешней ситуации конкурентные преимущества часто имеют застройщики, которые работают в обход 214-ФЗ. “Такие компании несут меньшие затраты, а следовательно, и цена жилья у них ниже. А покупатели голосуют рублем”, – сетует Эдуард Семенов.
Неплохой доход может принести покупка квартиры у подрядчика, с которым застройщик расплачивается квартирами в счет выполненных работ. Но риски при приобретении квартир у подрядчиков гораздо выше, нежели при покупке жилья напрямую у застройщика. “Были случаи, когда таким образом удавалось приобрести квартиры по цене на 35-40% ниже, чем если бы жилье приобреталось у застройщика”, – говорит Денис Гусак.
Юридически схема выглядит следующим образом: застройщик заключает договоры долевого участия с подрядчиками. Те, в свою очередь, реализуют полученное в счет оплаты своих работ жилье покупателям – но уже по договору переуступки. После чего граждане реализуют строящееся жилье по этой же схеме (законодательство не запрещает делать несколько переуступок).
Планируя свою инвестиционную деятельность на рынке строящейся недвижимости, стоит помнить, что быстро продать жилье по переуступке вряд ли получится. “Чтобы привлечь покупателей, есть смысл выставлять объект по цене чуть ниже, чем у застройщика. К тому же не все банки предоставляют ипотеку на приобретение квартир, которые реализуют по договорам цессии, потому объекты по этой схеме продаются тяжелее”, – говорит Марина Чижкова.
Многие аналитики утверждают, что в 2013 г. стоимость квадратных метров увеличиваться не будет – по крайней мере, показатели роста вряд ли перекроют инфляцию. Но в любом случае, прибыль можно получить за счет роста стоимости строящегося жилья, который всегда происходит по мере готовности объекта.
Инвестируя деньги в строящуюся недвижимость, стоит помнить: уровень доходности таких вложений пропорционален степени риска. Больше всего можно заработать, купив квартиру по договору предварительного бронирования, на стадии котлована, в доме, который возводится без разрешения на строительство. И, соответственно, продав ее за пару месяцев до сдачи дома по договору цессии. Но риски в данном случае крайне высоки. Зато можно получить примерно 20% годового дохода от суммы вложений.
Приобретая недвижимость для сдачи в аренду, о доходности можно забыть. Такой вид “инвестиций” является лишь способом сохранения денег. И в лучшем случае – убережет их от инфляции, но уж никак не приумножит. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Россия: квартиры на первых этажах предпочитают арендовать, а не покупать
Квартиры в старом жилом фонде, расположенные на первом этаже, традиционно находятся в немилости у покупателей из-за большого количества минусов. Продавцам, чтобы реализовать жилье, приходится занижать стоимость. Однако, как отмечают в “НДВ-Недвижимость”, на рынке аренды дело обстоит иначе.
Квартиры на первом этаже более востребованы квартиросъемщиками, нежели покупателями квартир. В зависимости от этажа стоимость арендной ставки не меняется, а спрос на съем остается довольно устойчивым. Об этом красноречиво говорят примеры. Однокомнатную квартиру на десятом этаже (15 минут пешком от метро «Калужская», общая площадь – 38 кв. м) можно снять за 38 тыс. руб. в месяц. Аналогичная квартира, но на первом этаже, сдается по той же стоимости – за 38 тыс. руб. в месяц. Аналогичные по площади квартиры, но расположенные на различных этажах (первый и десятый) неподалеку от метро «Речной вокзал», выставлены в наем за 35 тыс. руб. в месяц.
Почему арендаторы в отличие от покупателей охотнее селятся в квартирах, находящихся ближе всего к земле, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании “НДВ-Недвижимость” Светлана Бирина: «Для арендатора важнее расположение, транспортная доступность и состояние квартиры, а не этажность. Это связано с тем, что арендуемое жилье носит временный характер. Другое дело – приобретение квартиры для себя. В таком случае к покупке недвижимости относятся более взвешенно, ведь потребитель понимает, что он будет жить в квартире долгие годы. А первый этаж, в особенности если это старый жилой фонд, грозит рядом неудобств. Прохожие заглядывают в окна, приходится вешать плотные шторы. Отпугивает более низкий уровень безопасности и необходимость по этой причине устанавливать решетки на окна. А также – отсутствие балконов на первом этаже, различные запахи (если по соседству расположены магазины и кафе). Еще можно отметить высокий уровень шума при открытых окнах и большое количество пыли, если дорога находится рядом, и т. д. Поэтому покупатели очень часто отказываются от первого этажа».
Как правило, стоимость квартир на первом этаже, в зависимости от их состояния, ниже в среднем на 15%. Например, на Волгоградском проспекте (ст. м. «Кузьминки») две квартиры, схожие по площади и состоянию, выставлены в продажу за 5,7 и 6,2 млн. руб. Одна находится на первом этаже, другая – на четвертом. На Переведеновском переулке (м. «Бауманская») приобрести двухкомнатную квартиру на седьмом этаже можно за 11 млн. руб. Аналогичный вариант, но на первом этаже, стоит 9,2 млн. руб. («Интерфакс-недвижимость»/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Отличная площадка для ваших ссылок НАВСЕГДА
Смотрите также:
---Россия: страны, в которых россияне предпочитали покупать недвижимость в 2012 г.
Высокая волатильность на фондовых и валютных рынках, кризис в еврозоне, перманентное ожидание “второй волны” мирового финансового кризиса привели к тому, что россияне спешно переводят часть своих активов как в российскую, так и в зарубежную недвижимость.
Известно, что “русские” инвестиции в недвижимость за рубежом бывают разными: они варьируются в очень широких диапазонах цен на совершенно разных рынках – это может быть и квартира за 35 тыс. евро в Турции, и дом за десятки миллионов фунтов стерлингов (или евро) в Лондоне, Париже, Кап Ферра, Форте-дей-Марми, Женеве или Лугано. Тем не менее интерес к инвестированию за рубежом испытывают все более широкие слои населения.
Особенностью 2012 г., по мнению участников рынка, стало охлаждение интереса россиян к недорогой недвижимости в таких странах, как Болгария, Турция, Греция или Кипр. И хотя Болгария по-прежнему занимает первые строчки всех рейтингов, интерес к ней у россиян ослабевает.
“Можно сказать, что заметно снизилось число интересующихся покупкой недвижимости в Черногории и существенно снизились бюджеты на покупку в этой стране. Также снизилось и число интересующихся недвижимостью в Болгарии, не столь заметно, но такая тенденция прослеживается, – говорит генеральный директор “Миэль-DPM” Наталья Завалишина. – С нашей точки зрения, можно говорить о несколько большем внимании потенциальных покупателей к странам более стабильным, таким как США, Германия, Монако и т. д.”.
По словам российских риэлторов, которые оказывают услуги по приобретению недвижимости за границей, в 2012 г. россияне стали чаще интересоваться европейскими странами, предлагающими ВНЖ в Европе: Словенией, Латвией, Испанией и др.
В Международном агентстве недвижимости Gordon Rock подготовили карту наиболее популярных у россиян стран с точки зрения покупки недвижимости в 2012 г. Представленные ниже данные основаны на статистике обращений в компанию.
В Gordon Rock отмечают, что недвижимость за рубежом россияне покупают для жизни или в исключительно инвестиционных целях.
“Стоит обратить внимание на то, что рейтинг предпочтений “для инвестиций” существенно отличается от рейтинга спроса тех россиян, кто приобретает зарубежную недвижимость “для жизни”, – объясняет президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – Так, Болгария, Черногория и Испания, многие годы лидирующие в рейтинге недвижимости “для жизни”, остались далеко за десяткой стран, пользующихся доверием у российских инвесторов. Объяснить радикальные различия в рейтингах достаточно просто. Ведь россияне, приобретающие недвижимость “для жизни”, главным образом уделяют внимание следующим факторам: историко-культурная близость страны, транспортная доступность, благоприятный визовый режим, возможность получения ВНЖ и ПМЖ. Нетрудно заметить, что этот набор критериев серьезно отличается от тех факторов, на основе которых решения принимаются инвесторами. Именно поэтому в Болгарии, Черногории и Испании россияне охотно покупают недвижимость для себя, но для инвестиций в недвижимость эти страны сейчас россиянами не рассматриваются”.
Что касается покупок элитной недвижимости стоимостью несколько миллионов долларов (евро) и выше, в целом тренд предыдущих лет сохранился: наибольшей популярностью у богатых россиян продолжает пользоваться Лондон, затем идут юг Франции, Швейцария, Италия.
“Лондон был и остается одним из самых привлекательных городов в мире для проживания и инвестирования в рынок недвижимости со стороны иностранных покупателей, – рассказывает управляющий партнер IntermarkSavills Александр Шаталов. – В центральном премиальном Лондоне 2/3 покупок совершаются иностранцами, а в суперпремиальном сегменте (от 5 млн. фунтов стерлингов) – 3/4 сделок. По аналогии с рынком валют, недвижимость Лондона является своего рода “резервной валютой” на мировом рынке недвижимости. При этом особой популярностью у российских покупателей пользуются новые жилые проекты, рост цен в которых чаще всего опережает рынок в целом”.
Покупки на юге Франции, в Швейцарии, Италии, по словам Александра Шаталова, у российских миллионеров носят более единичный характер по сравнению с Лондоном. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Отличная площадка для ваших ссылок НАВСЕГДА
Смотрите также:
---Украина: как правильно инвестировать в квартиру в строящемся доме
Для многих украинцев инвестирование в строящийся жилой объект часто становится единственной возможностью обрести свое жилье. Уловив настроения, возможности и пожелания потенциальных инвесторов, многие строительные организации внедрили ряд лояльных программ – скидки, акции, рассрочки, невысокие процентные ставки и др. Это впервые за все время независимости Украины позволило привлечь в ряды покупателей категории граждан со стабильным, но невысоким доходом. И, конечно, их всех, независимо от уровня платежеспособности, объединяет вера в успешное своевременное окончание строительства.
“Первое, о чем должен думать покупатель строящегося жилья, это выбор надежного застройщика, – рекомендует директор строительной компании “Гарант-Житло” Алексей Завальнюк. – Критерии надежности: это история работы компании на рынке, количество выстроенных ею объектов, отсутствие задержек, долгостроев, скандалов, показателем также является то, насколько успешно застройщик справился со своими обязательствами в период кризиса и при сменах власти в стране”.
Думается, если что-то советовать, то нужно, конечно же, сосредоточиться на тех рекомендациях, которые в итоге и определяют положительный исход решения инвестировать в новострой.
Важный аспект: изучение документов застройщика. По словам директора девелоперской компании “БилдГрупМенеджмент” Инны Бречко, в отделе продаж у сотрудников большим спросом со стороны инвесторов пользуется папка, в которой собраны документы компании и всех реализуемых жилых домов.
Поэтому, переступая порог офиса любой строительной компании, стоит сразу запросить у его работников следующую правоустанавливающую документацию: Свидетельство о государственной регистрации юридического лица; Лицензию ГАСК; государственный акт на землю (в нем должен быть указан владелец земли, размер земельного участка, указано ее целевое назначение); разрешение на выполнение строительных работ; лицензии на строительство и договор на генеральный подряд компании, которая выполняет работы по возведению новостроя; документы по владению землей или документы, согласно которым компания работает на данном земельном участе на законных основаниях (это может быть договор аренды и суперфиции); проектную и разрешительную документации; положительный вывод государственной экспертизы; декларацию о начале строительства с пометкой ГАСКО.
“Наличие полного пакета документации у строительной компании свидетельствует о ее серьезных намерениях и для инвестора это должно стать приоритетным вопросом. Отказ предоставить документацию полностью или частично крайне отрицательно характеризует такую организацию, вряд ли стоит им доверять”, – рассказывает глава региональной строительной компании “Ведис Груп” Игорь Панасюк.
Знаковым показателем успешной работы строительной компании на рынке является ее портфолио. И это должны быть не только дома, которые вчера сдали в эксплуатацию, но и те жилые объекты, в которых успели пожить покупатели, сполна оценить процесс самого инвестирования, качество строительства, получить правоустанавливающую документацию на свои квартиры. Здесь же стоит принять во внимание мотивационную позицию застройщика и изучить историю компании. Это поможет лучше понять реальный настрой собственников бизнеса.
Чтобы понимать, насколько высоки риски инвестора, вложившего деньги не в тот новострой, стоит вспомнить о некоторых скандалах на рынке первичной недвижимости. После истории, связанной с “Элита центром”, 14 января 2006 г. вступили изменения в Закон Украины “Об инвестиционной деятельности”. Согласно этому документу, финансирование жилищного строительства стало возможным “через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, созданные и действующие согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости”.
Кроме того, данным законом предусмотрено инвестирование в строительство через приобретение целевых (строительных) облигаций.
А вот порядок выпуска, обращения и погашения целевых облигаций предусмотрен Законом Украины “О ценных бумагах и фондовом рынке” и Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондового рынка (ГКЦБФР).
“Финансирование в строительство путем приобретения целевых облигаций и через ПИФ является легетимной схемой, и на сегодня компании, реализующие квадратные метры путем продажи облигаций, могут предоставить максимальные гарантии по строительству”, – комментирует директор девелоперской компании “БилдГрупМенеджмент” Инна Бречко.
С этой точки зрения стоит перечислить основные плюсы инвестирования по облигационной схеме (или ПИФ):
- основополагающим преимуществом покупки новостройки через целевые облигации является тщательная проверка строительной компании-застройщика Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку;
- невозможна ситуация многоразовой продажи одной и той же квартиры. Являясь долговыми ценными бумагами, облигации подтверждают право их собственника на единицу площади в строящемся объекте недвижимости;
- строительные компании заинтересованы в своевременной передаче жилья инвесторам, так как граничные сроки прописаны в проспекте эмиссии;
- все платежи по погашению облигаций осуществляются через финансовые учреждения – банки;
- облигации невозможно потерять или лишиться вследствие любых других действий, так как они хранятся на счетах в ценных бумагах у депозитария или в банке-партнере строительства;
- операции по выпуску облигаций не являются объектом налогообложения на добавленную стоимость, они являются реальным имуществом и могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке и даже выступать в качестве залога для получения кредита в банке;
- инвестор становится собственником жилья только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Благодаря некоторым законам в отечественном законодательстве компания-застройщик может использовать различные варианты взаимоотношений со своими инвесторами, однако в любом случае она должна располагать безукоризненной репутацией.
“А за брэнд и уверенность в его стабильном будущем надо платить, ведь деловая репутация тоже имеет реальную цену, – делится руководитель отдела продаж ООО “СитиДомстрой” Сергей Черненко. – Поэтому стоимость квадратных метров, реализуемых такими субъектами, как правило, сразу устанавливается достаточно высокая. Инвестор в таком случае соглашается на большие вложения со своей стороны за счет повышения надежности вложения средств. Мелкие компании, стремясь привлечь инвесторов, делают значительно более выгодные предложения. Конечно, в таком случае риски будут гораздо выше”. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Отличная площадка для ваших ссылок НАВСЕГДА
Смотрите также:
---Украина: принят закон о продлении срока легализации самостроев
Верховная Рада Украины приняла закон, предусматривающий, в частности, продление до 31 декабря 2013 г. ввода в эксплуатацию объектов, построенных без разрешения на выполнение строительных работ.
За принятие правительственного законопроекта №11252 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам регулирования градостроительной деятельности” на вечернем заседании парламента 20 ноября проголосовали 238 народных депутатов.
Закон предусматривает, в частности, легализацию ввода индивидуальных жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных зданий и сооружений, пристроек к ним, построенных в период с 5 августа 1992 г. по 12 марта 2011 г., построенных до 12 марта 2011 г. общественных домов, зданий и сооружений сельхозназначения первой и второй категорий сложности.
Закон также предусматривает сокращение сроков получения и действия разрешений на выполнение строительных работ, в частности, сроки получения градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка будут сокращены с 10 до 7 дней.
Кроме того, законом, в частности, сохраняется право на выполнение подготовительных и строительных работ при смене собственника или генерального подрядчика таких работ без повторного переоформления разрешений. Также вне зависимости от смены собственника остаются действительными до окончания строительства технические условия объекта.
Помимо этого, вводится урегулирование вопросов внесения изменений в детальные планы территорий за пределами населенных пунктов и установление административной ответственности за выполнение строительных работ без разрешения, начиная с объектов четвертой категории сложности (в настоящее время штраф в 600-700 необлагаемых минимумов доходов граждан распространяется на все объекты до пятой категории сложности).
На утреннем заседании 20 ноября в парламенте не набралось необходимого количества голосов для принятия этого закона. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Отличная площадка для ваших ссылок НАВСЕГДА
Смотрите также:
---Украина: с 1 января 2013 г. изменяется процесс регистрации земельных участков
Кабинет министров Украины утвердил Порядок ведения Государственного земельного кадастра, который должен обеспечить реализацию соответствующего закона. Данный нормативный акт определяет процедуру присвоения кадастровых номеров земельным участкам, механизм регистрации наделов, порядок пользования сведениями и документами, в частности, при получении выписок из кадастра, а также справок, содержащих обобщенную информацию о земле (территории), копий из кадастровой карты (плана) и [...]
Отличная площадка для ваших ссылок НАВСЕГДА
---Украина: расширен перечень зданий и сооружений, которые не относятся к самостроям
Расширен перечень зданий и сооружений, которые не относятся к самовольному строительству. Приказ зарегистрирован в Минюсте Украины 5 сентября под № 1538/21850 и вступает в силу с дня его опубликования, сообщили в юридическом отделе международной компании Сolliers International. Согласно приказа Минрегионстроя Украины № 404 от 9 августа, которым внесены изменения в Инструкцию о порядке проведения технической [...]
Отличная площадка для ваших ссылок НАВСЕГДА
---Украина: новые правила регистрации недвижимости
С началом 2013 г. заканчивается эра БТИ и начинается пора Укргосреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимость. Введение новых правил отложили на год, чтобы за это время сформировать структуру новосозданной службы, подготовить нормативную базу, обучить регистраторов. На днях ведомство разъяснило, как будут оформляться права на квартиры, дома и землю. Центральный аппарат Укргосреестра расположился в [...]
Отличная площадка для ваших ссылок НАВСЕГДА
---Украина: оформление покупки недвижимости в 2013 г.
С 1 января 2013 г. оформить покупку квартиры можно будет прямо у нотариуса всего за пару часов. При этом в БТИ не нужно будет ходить ни до, ни после сделки, если того не пожелает сам покупатель. О других нововведениях, связанных с куплей-продажей недвижимости, рассказали в Укргосреестре, который со следующего года станет единственным органом, отвечающим за [...]
Отличная площадка для ваших ссылок НАВСЕГДА
---