Россия: получение ипотеки на частный дом
Ипотеку на покупку или строительство малоэтажного жилья, по словам экспертов, в России получить сложнее, чем кредит на обычную городскую квартиру – это получается лишь у каждого третьего желающего, да и этим удачливым ипотечникам приходится переплачивать минимум 1,5%.
Впрочем, утешают аналитики, у людей, мечтающих о собственном доме в кредит, возможность сэкономить есть – ведь ипотеку на частный строящийся дом можно брать траншами, а значит, экономить на процентах.
По данным заместителя председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елены Николаевой, на малоэтажное жилье приходится 52% от общего объема жилищного строительства в РФ.
В прошлом году, указывает она, в России было сдано в эксплуатацию 32,4 млн. кв. м малоэтажного жилья, что на 9% больше уровня 2011 г.
Активное строительство малоэтажного жилья ведется и в столичном регионе – в 2012 г., по информации Николаевой, там планируется сдать 2,5 млн. кв. м малоэтажного жилья, что составляет 40% от общего объема ввода.
Кроме того, новый губернатор Подмосковья Сергей Шойгу заявил о приоритетности строительства именно малоэтажного жилья в регионе, указывает эксперт.
Так что потенциал для развития ипотеки на малоэтажное жилье в России, по мнению Николаевой, определенно есть.
Эксперт управления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России Александр Гришин также уверен, что объем выдачи ипотеки на малоэтажное жилье в банке будет увеличиваться во многом благодаря присоединению к столице “новых” территорий, которые планируется застраивать преимущественно малоэтажным жильем.
По данным коммерческого директора компании Villagio Estate Павла Трейваса, в элитном сегменте загородного жилья кредитом хотят воспользоваться до 20% покупателей.
Однако получить кредит на малоэтажное жилье, по словам экспертов, не так просто.
“Порядка 30% покупателей малоэтажного жилья пытаются получить кредит, однако у банков все еще достаточно жесткий отсев”, – говорит руководитель офиса “Проспект Вернадского” компании “Инком-Недвижимость” Сергей Цывин.
По его оценкам, получить кредит удается только каждому третьему желающему, впрочем, Цывин подчеркивает, что это неточная цифра – часто покупатель оформляет ипотеку, минуя риэлтора и девелопера, например, строя самостоятельно дом на участке без подряда.
Впрочем, солидарны все эксперты в одном: ипотека все же не так распространена на рынке малоэтажного жилья, как на рынке городского жилья, и доля кредитов на покупку или строительство частных домов или квартир в малоэтажном доме в портфелях банков невелика.
Общей статистики по объему выдачи ипотеки на малоэтажное жилье в России банки предоставить не смогли, но в Номос-банке, например, строительство индивидуальных домов, по словам директора департамента ипотечного кредитования банка Сергея Арзянцева, вообще не кредитуют, а кредиты на покупку подобного жилья составляют всего 0,5% от общего объема выдачи ипотеки.
“Количество кредитов, выданных на малоэтажное строительство, в десятки раз меньше, чем на жилье в многоэтажных домах”, – подчеркивает Гришин из Московского банка Сбербанка России.
По словам экспертов, связано это с недоверием банков к сегменту малоэтажной недвижимости.
“Под ипотекой любой банк понимает залог, и всем банкам хочется, чтобы он был ликвидным и предъявлял минимум требований для реализации. Чем сложнее по оформлению этот залог, тем больше факторов надо учесть при выдаче кредита под него”, – объясняет руководитель департамента ипотеки и кредитов компании “НДВ-Недвижимость” Андрей Владыкин.
Между тем, оценить ликвидность индивидуальных домов на “нулевом” этапе строительства практически невозможно, указывают в АИЖК.
В агентстве поясняют, что здесь играют роль и отсутствие подведенной к земельным участкам инженерной инфраструктуры, причем на момент обращения в банк заемщик не может предоставить документов, доказывающих, что строящийся объект будет ими обеспечен.
Часто, когда заемщик обращается за кредитом на строительство индивидуального дома, у него нет ни адекватного проекта, ни сметы расходов и расчетов – банку в таких условиях сложно принять положительное решение, продолжают в АИЖК.
Кроме того, как подчеркивают аналитики, в ситуации с малоэтажным жильем, особенно индивидуальными домами, возникают трудности с оценкой предмета покупки.
Большинство банков требует проводить оценку на основе сравнительного анализа аналогичных предложений, но есть и те, кто внимательно смотрят на технический паспорт строения, выдаваемый БТИ, и при нахождении каких-либо странностей просто отказывают в кредитовании без объяснения причин, отмечает Владыкин.
“Другие могут потребовать предоставить строительную экспертизу. “Удовольствие” это изначально дорогое (средняя цена – от 100 до 150 тыс. руб.), но зато гарантирующее, что ни покупатель, ни банк не столкнутся, например, с домом, построенным на заведомо слабом фундаменте”, – добавляет он.
Так что идеально для банка, по словам эксперта, если объект находится в коттеджном поселке, где все дома построены одной строительной компанией. В таком случае проще и аналоги подобрать, и качество строительства оценить.
Очень сложно провести оценку также и земельного участка, так как не существует одинаковых участков, добавляет эксперт “НДВ-Недвижимость”.
Кроме того, как указывает эксперт, наиболее дорогие участки обычно находятся около водоемов или заповедников, что делает кредитование их покупки или застройки еще рискованней.
В частности, существует риск, что лес рядом с участком вырубят, доступ к водоему ограничат, рядом построят многоэтажные дома или завод, и стоимость участка, а заодно и объекта, построенного на нем, изменится.
Таким образом, в случае дефолта заемщика у банка могут возникнуть сложности с продажей дома или таунхауса, так как их стоимость может упасть и не покрывать даже оставшийся кредит, рассуждает Владыкин.
Представитель “НДВ-Недвижимость” также обращает внимание, что загородное имущество всегда продается минимум в 2 раза дольше, чем городская недвижимость, и реализовать его сложно, так как дом каждый строит под себя.
Наконец, кредитные организации опасаются связываться с частными строителями попросту из-за неуверенности в надлежащем завершении объекта. Ведь отдельный человек – это не огромная компания-застройщик, которая отвечает за свои долги всем своим имуществом и оборотами, а также обладает штатными инженерами и прорабами. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)