Украина: покупка загородного дома
Кризис научил украинцев считать деньги — теперь очень немногие готовы платить за статус клубного загородного жилья. Куда больше желающих купить землю в коттеджном городке, получить участок с необходимыми коммуникациями и благополучное социальное окружение. Нынешние покупатели легко закатывают рукава и принимаются выполнять роль генерального подрядчика при возведении дома своей мечты: заказывают архитектурный проект, нанимают строительные бригады и закупают необходимые материалы. Ведь на кону десятки тысяч долларов экономии.
«Если самостоятельно строить для себя дом на земельном участке, купленном в селе, тогда стоимость 1 кв. м вам обойдется приблизительно в $500 с учетом прокладки всех сетей. Если строить дом на участке в коттеджном поселке, цена квадратного метра увеличивается на 30-50%. Если же покупать готовый коттедж, то его квадратный метр обойдется в среднем $1,2-1,3 тыс.», — констатирует директор по маркетингу SV Development Владимир Степенко.
Что сейчас строят? Чаще всего дома общей площадью 160-250 кв. м на земельном участке 10-15 соток, расположенном в 15-20 км от города-миллионника или столицы.
Покупка готового дома в коттеджном городке подойдет тем, кому время дороже денег. «Дома в коттеджном комплексе — прекрасная альтернатива киевской квартире со всеми возможными удобствами: коммунальная служба заботится о воде, электричестве, канализации, уборке территории от снега и мусора. Никаких забот и тревог», — нахваливает руководитель проекта коттеджного комплекса «Белгравия» Альберт Зражевский. Предложений загородных «дворцов» общей площадью 500 кв. м сегодня по-прежнему множество, хотя популярнее дома до 200 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра — $1-2 тыс. для Киева и $450-700 для городов-миллионников.
Загородные дома в поселках обычно продают вместе с землей, стоимость сотки может достигать $4-6 тыс. — в зависимости от местоположения.
Кстати, «готовность» коттеджа — понятие относительное. Покупателю еще предстоит организовать и оплатить внутреннюю отделку дома, что выльется минимум в $250/кв. м. А если покупатель получает только коробку с крышей без подведенных коммуникаций, то ему придется выложить несколько сотен долларов в пересчете на квадратный метр, чтобы в доме появился свет, отопление, вода и канализация.
Основным риском покупки дома в городке считается печальная перспектива инвестировать свои деньги в «долгострой». По данным портала zagorodna.com, на начало марта в Киеве и области насчитывается 84 «замороженных» городка, то есть более 40% общего количества строящихся и проектируемых объектов.
Этого риска не так просто избежать, даже купив готовый дом в коттеджном городке, где полностью проведены коммуникации, а большинство домов — обитаемы. Конечно, «готовых» предложений — сотни, правда, цена для них на 50-60% выше, чем при оплате коттеджа на нулевой стадии строительства.
Но зачастую под «готовыми» предложениями продавцы понимают не до конца возведенные относительно компактные дома в коттеджных городках, имеющих хотя бы минимальную инфраструктуру. Либо на продажу выставлены построенные до кризиса дома большой площади в поселках с готовой инфраструктурой. Готовых домов более или менее ликвидной площади в городках с инфраструктурой практически нет. А львиная доля предложений приходится на дома, зачастую возведенные индивидуально, даже вне поселков — просто на огороженной территории.
В регионах спрос на дома в коттеджных городках намного ниже, чем в окрестностях столицы, поэтому вкладывать в создание этих проектов свои деньги застройщики не спешат. Если в Киевской области сейчас заложено 292 поселка, то под Одессой — только 78, а в Донецкой и Днепропетровской областях и того меньше — 17 и 16 городков. А вот цены на квадратные метры в пригородах городов-миллионников и около столицы практически на одном уровне. По данным консалтинговой компании «РеалЭкспо», средняя цена квадратного метра в коттеджных поселках Киевской области — $1,1 тыс., под Одессой — $1,07 тыс., в Днепропетровской и Донецкой области — $1,02 тыс. Дешевле стоят коттеджи около Львова — всего $641/кв. м.
Покупка земельного участка в коттеджном городке и последующее строительство — дело привлекательное и экономически выгодное, хотя и хлопотное. Оно подойдет терпеливым и расчетливым. Преимуществ у этого пути множество. Ведь самостоятельно разрабатывая проект дома, можно учесть все свои особые требования. Кроме того, темп строительства зависит только от клиента — его можно ускорить или «заморозить» до лучших времен. И никто не потребует оплатить сразу всю стоимость дома. Обычно от старта работ до момента новоселья пройдет 16-18 месяцев. Строительство 1 кв. м обойдется в среднем в $700-900 с учетом подвода всех инженерных коммуникаций и облагораживания приусадебного участка (разбить газон, заасфальтировать дорожки, поставить забор и т. д.).
Этот вариант выгоднее покупки готового дома — экономия на строительстве 1 кв. м составит минимум $250. Главный недостаток такого способа покупки загородного жилья — дефицит предложений. «За каждым участком под коттеджный городок стоят собственники, которые планировали зарабатывать и на земле, и на строительстве домов. И они все еще лелеют надежды построить коттеджи и продать их по двойному прайсу», — рассказывает независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов.
Рекламировать возможность покупки земельного участка в своем городке застройщики не спешат. О стоимости сотки земли открыто говорят лишь единицы. За $4 тыс. продают сотку земли в коттеджном городке «Михайловский сад». Дешевле земля в Green Wood club — $1,2-1,5/сотка.
Выбирая земельный участок в коттеджном городке, особое внимание нужно обратить на обозначение его границ и фактическую возможность подключения к заявленным коммуникациям. В этих вопросах кроются главные риски. «Земельный участок должен быть «вынесен в натуре» — должны стоять колышки, обозначающие его границы», — говорит Ярослав Цуканов. За это отвечает местный землеустроитель. Он должен разметить участок кольями и присвоить ему порядковый номер. То же относится и к коммуникациям. Верить на слово, что их мощностей хватит на всех, не стоит. Чтобы не попасть впросак, нужно проверить в местном облэнерго, есть ли мощности на трансформаторе, к которому покупателю обещают подключение.
Юристы советуют проверить также наличие у застройщиков документов. «Обязательно убедитесь в том, что застройщик имеет право продавать вам этот участок. У него на руках должен быть государственный акт на право собственности на землю и отсутствие отягощений на нее, в чем можно убедиться, сделав запрос в государственный реестр земель. Целевое назначение земли должно быть «под строительство и обслуживание жилых домов», иначе любую жилую постройку на этом участке не удастся узаконить и ввести в эксплуатацию», — рассказывает управляющий партнер юридической компании Spektor’s Law Agency Владимир Гарипов. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)