05.01.2013
Россия: итоги 2012 г. на рынке загородной недвижимости Подмосковья
Аналитики девелоперской компании RDI подвели итоги года на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Согласно наблюдениям специалистов, в 2012 г. рынок демонстрировал небывалую стабильность. Так, за год практически не изменились цены: стоимость объектов увеличивалась одновременно с ростом инфляции, немного ускоряясь в тех коттеджных поселках, которые находятся в завершающейся стадии реализации. В целом же по рынку средняя стоимость загородного жилья за последние полгода оставалась практически неизменной. Исключение составляет только сегмент участков без подряда, где было зафиксировано снижение цен, – за последние 6 месяцев земельные участки подешевели на 7%.
“Снижение средней стоимости в коттеджных поселках с участками без подряда вполне объяснимо: они сдают позиции, и их доля в общем объеме спроса постепенно сокращается. С весны количество сделок с землей в организованных поселках снизилось в 3 раза. Им на смену приходят квартиры в загородных жилых комплексах эконом-класса, на долю которых в этом году пришлось наибольшее количество сделок. Вторым по популярности продуктом являются таунхаусы – количество сделок в этом сегменте в среднем достигало 500 единиц в месяц”, – рассказывает Алексей Гусев, коммерческий директор девелоперской компании RDI.
По данным аналитиков компании, по состоянию на конец года на рынке загородной недвижимости средняя стоимость самого популярного продукта – квартир – составила 65-67 тыс. руб./кв. м. В сегменте таунхаусов средняя цена значительно ниже – разница составляет более 20%. Но при этом площади приобретаемых таунхаусов выше, что в итоге дает более высокую итоговую сумму сделки: основное количество контрактов заключались по цене от 7 до 9 млн. руб., в то время как самыми покупаемыми квартирами были объекты стоимостью от 3 до 4,5 млн. руб.
В 2012 г. на рынок было выведено около 50 новых проектов. По мнению специалистов RDI, наиболее интересными из них можно назвать поселки таунхаусов “Белый город” (Пятницкое шоссе), Bremen (расположен между Киевским и Калужским шоссе) и архитектурный пригород “Южная долина” – вышедший на рынок весной новый проект девелоперской компании RDI, реализуемый на Каширском шоссе.
“Уходящий год дал своеобразную передышку как девелоперам, так и покупателям. Девелоперы уже не торопятся выводить на рынок “сырой” продукт. До старта продаж проекты “доводятся до ума”. Уже нет необходимости заявлять новые поселки еще на стадии идеи, покупателю нужен законченный и продуманный проект. В итоге у клиента есть возможность выбирать между действительно качественными жилыми комплексами, не боясь, что стоимость объекта будет расти день ото дня. Я уверен, что в 2013 г. эта тенденция сохранится. Не изменится и ситуация с ценами, предпосылок для бурного роста нет. Стоимость квадратного метра будет постепенно возрастать по мере реализации девелоперских проектов. В целом же я вижу будущий год таким же спокойным и стабильным, как и год уходящий”, – комментирует Алексей Гусев.
Что касается итогов по компании RDI, то стоит отметить, что в 2012 г. было реализовано порядка 60 тыс. кв. м жилья, из которых более 40 тыс. – квартиры (702 шт.). Кроме того было продано 22 коттеджа и 114 таунхаусов. Завершены продажи в поселках формата “участки без подряда” “Южные Горки-2″ и “Черничные поля”.
“В уходящем году наша компания вывела на рынок два крупных проекта – ЖК “Южное Видное”, общая площадь жилья которого составит порядка 250 тыс. кв. м, а также проект комплексного освоения территорий – архитектурный пригород “Южная долина” (340 тыс. кв. м), – подчеркивает Алексей Артошин, директор по связям с общественностью и рекламе компании RDI Group. – Общий объем инвестиций в девелоперские проекты составил порядка $250 млн.”. На сегодняшний день девелоперский портфель компании насчитывает 11 проектов, площадь которых составляет более 2 млн. кв. м.
“В 2013 г. мы планируем вывести на рынок проект малоэтажной застройки комфорт-класса с широким набором объектов социально-бытовой инфраструктуры общей площадью около 80 тыс. кв. м. Объем инвестиций в новый проект составит более $100 млн. На сегодняшний день около 50% всех проектов, строящихся компанией RDI, – это малоэтажное жилье. В будущем мы не планируем отказываться от этого направления, но параллельно с ним будут развиваться и другие форматы жилья”, – резюмирует Сергей Коротченков, генеральный директор компании RDI Group. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Украина: 50% рынка столичных новостроек принадлежит трем ведущим игрокам
Всего в столице около 160 строек, но активные работы ведутся только на половине площадок. Наилучшие шансы быть достроенными и проданными – у объектов эконом-класса. Доля такого жилья в общем объеме предложения новостроек уверенно увеличивается.
Традиционно покупают квартиры эконом-класса молодые семьи, студенты, которые созрели жить отдельно от родителей, и те, кто приезжает в Киев из областей. Выбирая между «хрущевками», у которых не за горами окончание срока эксплуатации, и новыми квартирами эконом-класса, они все чаще отдают предпочтение новострою. С другой стороны, из-за роста эконом-класса хороших площадок под бизнес-класс становится все меньше.
Правда, в третьем квартале было зафиксировано незначительное увеличение доли бизнес-класса – на 2%, но на общую картину это практически не повлияло.
Очевидно, конкурентоспособных объектов в этом сегменте не появилось. Объем качественного жилья бизнес-класса на рынке по-прежнему небольшой. В таких проектах формируются новые отношения между покупателем квартиры и девелопером. Трендом становится не только создание инфраструктуры, но и постпродажный сервис после заселения в новую квартиру, которого в эконом-классе, как правило, нет.
За третий квартал в эксплуатацию введено 14 объектов общей площадью более 240 тыс. кв. м, почти на 40% больше, чем за аналогичный период 2011 г. За 9 месяцев введено в эксплуатацию 687 тыс. кв. м, по итогам года прогнозируется ввод на уровне 1,2 млн. кв. м, что будет соответствовать показателям 2011 г. Среди завершенных проектов можно выделить вторую очередь Park Avenue (застройщик Seven Hills), “Парковые озера” (“ИнтегралБуд”), RiverStone (UDP), “Лико-град” (“Лико-холдинг”) и несколько объектов ХК “Киевгорстрой”.
Доля строящихся объектов в общем предложении на первичном рынке продолжает расти. В частности, за девять месяцев этот показатель увеличился на 6%, с 47% до 53%, что обусловлено началом строительства новых проектов.
В течение года застройщики приступили к реализации 13 новых проектов общей площадью около 285 тыс. кв. м, среди которых Chelsea Tower (DragonCapital), “Венеция” (“Лико-холдинг”), “Новопечерский двор” (“Укразиябуд”), а также жилые дома от крупных застройщиков.
«Более 50% рынка сегодня принадлежит трем ведущим игрокам – компаниям “К.А.Н. Девелопмент”, UDP и “Киевгорстрой”. В новом году, по моему мнению, лидерские позиции на рынке сохранятся, основные застройщики не изменятся», – говорит Юрий Серещенко, руководитель планово-аналитического департамента компании UDP.
Средние цены на квартиры в новостройках эконом-класса снизились, но это связано с выходом новых проектов, поскольку цены на более ранних этапах строительства ниже. Отмечается тенденция отхода от крупных объектов к мелким, разбросанным по всему Киеву. В эконом-классе появляются новые игроки, которые на рынке себя еще не зарекомендовали, но заявляют о строительстве большого количества объектов, при этом реально пока сдают в эксплуатацию лишь единичные объекты.
Важно отметить, что на рынке имеется значительный потенциал (порядка 1 млн. кв. м) для увеличения предложения – за счет замороженных проектов. В бизнес-классе это 66% от общего объема строящегося жилья, в эконом-классе – 56%. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Европа: доходы и приток заказов у международных подрядчиков в 2011 г.
По данным Ассоциации европейских международных подрядчиков (European International Contractors, EIC), в 2011 г. стоимость работ, выполненных этими компаниями за пределами их национальных рынков, возросла по сравнению с предыдущим годом на 10,8%, до 156,4 млрд. евро. В то же время объем заказов, полученных данными подрядчиками (их насчитывается около 200), сократился на 1,1%.
Как и в предыдущие годы, главное место в доходах европейских подрядчиков, полученных на внешних рынках, занимали страны Европы, где стоимость выполненных ими работ увеличилась на 13% и составила 73,4 млрд. евро, или 47,5% всех поступлений указанных подрядчиков. Здесь уместно отметить, что эта доля возросла впервые с 2007 г., когда она достигла 53,3%, и с тех пор снижалась до 2010 г. включительно.
Кроме того, благодаря увеличению доли европейского региона изменилось, хотя и очень незначительно (менее чем на один процентный пункт), соотношение между доходами рассматриваемых подрядчиков, получаемыми в развитых и развивающихся странах. В 2003 г. оно равнялось 76:24 и в течение последующих семи лет изменялось в пользу развивающегося мира. В результате в 2010 г. данная пропорция выглядела как 60:40.
Второе место во внешних доходах европейских подрядчиков в 2011 г. принадлежало Азии и Океании, совокупная доля которых составила 27,2 млрд. евро, или 17,8%. По сравнению с 2010 г. поступления от работ, выполненных в этом регионе, возросли на 12,6%.
На третьем месте оказались США и Канада, где доходы увеличились в общей сложности на 4,6%, до 20,4 млрд. евро. В Африке они также возросли (на 2,1%, до 13,3 млрд. евро), а на Ближнем и Среднем Востоке сократились (на 1,9%, до 11,4 млрд. евро).
Довольно существенно (на 40%, до 9,7 млрд. евро) увеличились поступления от работ, выполненных в Латинской Америке. Однако удельный вес этого региона в общих внешних доходах европейских подрядчиков по-прежнему был наименьшим (6,2%), хотя и повысился по сравнению с 2005 г. на 3,2%.
В отличие от доходов объем заказов, полученных европейскими международными подрядчиками в 2011 г., уменьшился на 1,1%, до 169,4 млрд. евро. При этом из Европы их поступило на 76,9 млрд. евро, что на 18,1% больше, чем в 2010 г., и практически приближается к рекордному уровню, достигнутому во время предкризисного бума в 2008 г. (77,9 млрд. евро). Доля данного региона в общем притоке заказов указанным подрядчикам возросла до 45,3% с 38% в 2010 г.
Также весьма существенно (на 43,8%) увеличился объем заказов, полученных в Латинской Америке. Удельный вес этого региона в общем внешнем спросе составил 16,2 млрд. евро, или 9,6% (против 6,6% в 2010 г.), что превышает данный показатель для Африки, а также Ближнего и Среднего Востока.
Во всех остальных регионах приток заказов европейским подрядчикам сократился. Самым незначительным (-3,7%) это сокращение оказалось в США и Канаде, где сумма подписанных контрактов исчислялась в 21,6 млрд. евро. В Азии и Океании данный показатель уменьшился на 18,8% (до 29,1 млрд. евро), в Африке – на 31,2% (до 13,9 млрд. евро), на Ближнем и Среднем Востоке – на 25,3% (до 11,6 млрд. евро). Это означает, что доля последнего в общем притоке заказов (6,9%) стала наименьшей с 2004 г., а Африки (8,2%) – с 2007 г.
Увеличение объема работ, выполненных международными подрядчиками в Европе, а также полученных там заказов может, по мнению аналитиков, указывать на тенденцию к изменению удельного веса развитых и развивающихся стран в этих двух показателях. В первой половине прошлого десятилетия они соотносились как 75:25, а затем разрыв начал постоянно расти в пользу развивающегося мира. Самым знаменательным в этом отношении стал 2010 г., когда соотношение в притоке заказов оказалось равным 50:50. В прошлом году благодаря существенному расширению спроса из Европы данная пропорция изменилась в пользу развитых государств (58:42).
Наметились изменения и в расстановке сил среди развивающихся стран. Все большее значение для европейских подрядчиков начинает приобретать Латинская Америка, обошедшая в 2011 г. по притоку заказов Африку, а также Ближний и Средний Восток.
Кроме того, заметной тенденцией стало постепенное уменьшение доли США и Канады в доходах европейских подрядчиков и получаемых ими заказах. В 2011 г. она равнялась соответственно 13% и 12,7% и оказалась в обоих случаях наименьшей за более чем 10 лет. В качестве контраста можно указать на 2002 г., когда удельный вес данного региона в общих поступлениях этих подрядчиков составлял более 25%. Объем работ, выполненных в США и Канаде в 2011 г. (20,4 млрд. евро), был почти таким же, как и в 2002 г., а его относительно значительный уровень, зарегистрированный в 2008 г., не превысил 21,5 млрд. евро. (БИКИ/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Россия: в Москве возвели 2,5 млн. кв. м жилья в 2012 г.
По итогам года в Москве будет введено в строй 2,4-2,5 млн. кв. м жилья, в том числе 530 тыс. кв. м по адресной инвестпрограмме за счет городского бюджета. Об этом заявил заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
Общая площадь сданных жилых проектов, в которых прямо или косвенно принимает участие горбюджет, превышает 1 млн. кв. м.
Всего в Москве в 2012 г. планируется ввести 7,4 млн. кв. м недвижимости различного назначения. В старых границах города будет построено 6,3 млн. кв. м, остальное – на присоединенных территориях. По словам Хуснуллина, в настоящее время в столице ведется строительство 5715 объектов совокупной площадью 46,6 млн. кв. м.
Объем ввода жилой недвижимости в этом году соответствует запланированному в программе “Жилище” (2,5 млн. кв. м). При этом за счет горбюджета предполагалось ввести 760 тыс. кв. м.
По итогам 2011 г. в столице ввели в строй около 2 млн. кв. м жилья. В 2010 г. данный показатель составлял 1,77 млн. кв. м, в 2009 г. – 2,7 млн. кв. м, в 2008 г. – 3,1 млн. кв. м. В последние до кризиса годы в городе возводилось по 4,5-4,8 млн. кв. м. (Lenta.ru/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Индия: рынок недвижимости может догнать китайский
Так полагает один из канадских миллиардеров и крупнейших западных инвесторов. По мнению Боба Диллона, Индия является настоящей мечтой для девелопера, поскольку у нее есть развивающаяся демография, миграция населения из сельских районов в городские и множество других благоприятных факторов.
Он считает, что иностранные инвестиции в недвижимость страны будут значительным вкладом в ВВП Индии. Однако, чтобы привлечь их, индийское правительство должно предпринять определенные шаги.
Оно должно позволить зарубежному финансированию беспрепятственно поступать в сектор недвижимости, должно урегулировать законодательство, так как люди сейчас плохо знакомы со своими правами, в частности, в вопросах аренды. Также он считает, что необходимо разъяснение по вопросам репатриации капитала. (Prian.ru/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---ПРОГНОЗ компании DTZ по рынку недвижимости Европы на 2013 г.
Вероятность неблагоприятного сценария, подразумевающего выход нескольких стран из Европейского союза (ЕС), выше, чем когда-либо. По этой причине крупные арендаторы и инвесторы должны оградить себя от потенциально высоких операционных рисков при определении стратегии на следующий год.
Арендаторы региона Континентальной Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA), по ожиданиям компании DTZ, сконцентрируются на экономии средств, отложив экспансию своей деятельности на будущее, несмотря на их стабильно прибыльную деятельность. На позитивной ноте арендаторы смогут ожидать значительную экономию средств, благодаря пересмотру условий при подписании продления договоров аренды в ряде европейских стран, в случае осуществления неблагоприятного сценария экономического развития.
С инвестиционной точки зрения, эксперты не ожидают широко распространенного банкротств арендаторов или увеличения объема вакантных площадей, и, как следствие, генерируемый объектами недвижимости денежный поток (включая непримиальные и средние по качеству объекты недвижимости) останется стабильным. Для получение сверхрыночной прибыли и обеспечения наличия достаточного количества объектов для потенциальных сделок необходимо переключиться на непремиальные и средние по качеству объекты недвижимости, именно они станут новым горизонтом для европейских инвесторов в 2013 г.
Стабильное восстановление объемов инвестиций в 2013-2014 гг. Продолжение программы продажи залоговых активов банками будет способствовать появлению новых инвестиционных продуктов и повлияет на большую рациональность ясности в процессе ценообразования, что позволит инвесторам обратить свое внимание на непримиальные и средние по качеству объекты недвижимости.
EMEA: По информации компании DTZ, арендаторы и инвесторы с избытком компенсируют потенциальные риски в процессе определения операционной стратегии на следующий год. В ежегодном отчете, посвященном прогнозам на 2013 г., отмечается, что для получения дополнительной прибыли, имея достаточное количество потенциальных объектов для инвестирования, непремиальные и объекты недвижимости среднего качества должны стать новым горизонтом для операционной деятельности европейских инвесторов в 2013 г.
Продолжающаяся неопределенность в отношении суверенного долга ослабляет и глобальную экономику. В среднесрочной перспективе Европа вернется к росту экономических показателей в соответствии с базовым сценарием, несмотря на значительную степень экономической неопределенности. Это подтверждается оценкой агентства Oxford Economics, по мнению которого вероятность неблагоприятного сценария (выход нескольких стран из ЕС) увеличилась вдвое по сравнению с показателем прошлого года и составила 20%. На данный момент это рекордный показатель.
Магали Мартон, руководитель департамента аналитики и консалтинга (Континентальная Европа, Ближний Восток и Африка) компании DTZ и один из со-авторов отчета, комментирует: “При базовом сценарии рынки Великобритании и Германии продемонстрируют рост арендных ставок выше средних показателей, что в 2013-2014 гг. составит 2,6% и 2,2% соответственно. В основном это связано с улучшением экономических условий и отсутствием офисных площадей класса А. Неудивительно, что арендаторы стран Южной Европы смогут наблюдать падение арендных ставок при всех трех сценариях. Возможный распад Еврозоны приведет к резкому падению уровней арендных ставок – на 17% к 2014 г. Страны Скандинавии, Великобритания и Германия останутся под наименьшим влиянием даже при условиях самого неблагоприятного сценария”.
Дальнейший анализ отдельных европейских стран показывает, что падение показателей ниже среднеевропейского уровня на рынках пяти наиболее доступных европейских стран возможно в случае неблагоприятного сценария. Показатели этих непрофильных рынков уже находятся на низких уровнях и быстрое восстановление темпов роста маловероятно. Наименее доступные европейские рынки офисной недвижимости, например лондонский West End и ЦДР Парижа, напротив, существенно изменятся в случае неблагоприятного сценария. Это означает, что при неблагоприятном сценарии компании-арендаторы смогут зафиксировать экономию средств на рынках офисной недвижимости в двух крупнейших странах Европы.
Ганс Вренсен, глава департамента аналитики и консалтинга и главный автор отчета, прокомментировал: “С инвестиционной точки зрения, мы не ожидаем широко распространенного несоблюдения условий договоров аренды компаниями-арендаторами или увеличения объема вакантных площадей, а объем нового предложения будет достаточно ограниченным. Кроме того, по нашим ожиданиям, корпоративные арендаторы, стараясь избежать потенциальных операционных рисков, сосредоточатся на экономии средств. Многие арендаторы остаются в занимаемых на данный момент офисных помещениях, надеясь на пересмотр условий договоров аренды. Это означает, что движение денежных средств (включая непримиальные и средние по качеству объекты недвижимости), несмотря на опасения многих, вероятно еще больше стабилизируется”.
Далее Вренсен добавил: “В результате уровень потока капитала за границу, наблюдаемый особенно в сделках со вторичными активами, стал выше предполагаемого нами уровня, отражающего фактические риски, особенно если принять во внимание наши объективные прогнозы об уровне арендных ставок в офисных помещениях невысокого качества в странах Европы”.
Ряд непрофильных инвесторов, сумев привлечь капитал, все больше негодуют по причине отсутствия стрессовых объектов. Средние по качеству и не премиальные объекты недвижимости, по ожиданиям, станут следующими привлекательными для инвестирования активами. Кроме того, в ближайшие пять лет арендные ставки на офисные помещения класса С, по прогнозам, будут стабильнее, чем уровни арендных ставок в офисных помещениях класса А. Отчасти это связано с существующим падением минимальных арендных ставок на офисные помещения класса C по причине недавнего снижения или низкого роста. Но, как правило, это свидетельствует о стабильно высоком уровне спроса на офисы со стороны малого и среднего бизнеса и ограниченный уровень нового предложения в этом сегменте рынка недвижимости. Одним словом, страх перед значительным падением арендных ставок на офисные помещения невысокого качества преувеличен большинством участников рынка.
Из-за 4%-снижения инвестиционных объемов в 2012 г., до 108 млрд. евро, по прогнозам компании DTZ, условия рынка останутся напряженными по причине нежелания потенциальных инвесторов брать на себя возможные риски. Однако продажа банками залогового имущества будет способствовать появлению новых активов и ясности в процессе ценообразования, что позволит инвесторам обратить свое внимание на непримиальные и средние по качеству объекты недвижимости, что будет способствовать восстановлению инвестиционной активности до 113 млрд.евро и 118 млрд. евро в 2013 г. и 2014 г. соответственно. (Пресс-релиз DTZ/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Украина: прирост рынка сухих строительных смесей (ССС) в 2012 г. уменьшился
Рынок сухих строительных смесей (ССС) Украины по итогам 2012 г. вырастет не более чем на 4-6% против показателя в 8-10% в 2011 г., прогнозируют аналитики группы компаний “Фомальгаут” – одного из ведущих производителей строительных материалов в стране.
“Если в 2011 г. он (рынок ССС) составлял 8-10%, то уже в конце 2012 г. ясно: он вряд ли будет выше 4-6%, что на фоне общего сокращения объемов строительства на 8% и производства на 2%, в частности (по результатам первых трех кварталов), является еще очень оптимистичным прогнозом”, – сообщается в пресс-релизе ГК.
По наблюдениям аналитиков, тенденция к снижению темпов роста рынка ССС установилась по завершению Чемпионата Европы по футболу в 2012 г.
“В 2012 г. объем рынка смесей на цементной основе составит около 1,3-1,4 млн. т”, – также прогнозируют аналитики.
По оценке ГК, на сегодняшний день “Фомальгаут” в целом занимает около 17% рынка ССС страны.
Кроме того, аналитики ГК “Фомальгаут” отмечают, что стоимость ССС с начала года возрастала дважды: в феврале-марте и апреле-мае. Таким образом, в среднем цены выросли на 10% по сравнению с 2011 г.
“Это связано с тем, что в этом году дважды повышались цены на цемент, выросли цены на сопутствующие материалы, а также произошло повышение тарифов на железнодорожные перевозки”, – считают аналитики.
По прогнозу аналитиков ГК “Фомальгаут”, в январе-марте 2013 г. возможно повышение цен на ССС в среднем на 3-5%. (Building.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Россия: рынок апартаментов в 2012 г.
14 декабря в прямом эфире на телеканале «РБК» участники и эксперты рынка недвижимости обсудили такой актуальный для российского рынка недвижимости в 2012 г. формат, как апартаменты. Тема беседы “Апартаменты: за и против” охватила самый широкий круг вопросов: от зарубежного опыта и российских особенностей формата, риске и привлекательности подобной недвижимости на рынке до стоимости предложения и предпочтений покупателей. Одним из участников прямого эфира стал Вячеслав Сонин, вице-президент “Балтийской строительной компании” и руководитель проекта “Новый Арбат, 32″.
На апартаменты пришлось около 20% первичного рынка элитной недвижимости Москвы в 2012 г. С начала года рынок вырос вдвое. Порядка 70% проектов рынка пришлось на апартаменты в зданиях, подвергнутых реконструкции. Вновь строящие комплексы и МФК представлены на рынке в меньшинстве, их количество не превышает 30% от общего числа проектов. В равных долях представлены проекты в сегментах бизнес- и премиум-класса, и совершенно особое место в структуре рынка заняли апартаменты с гостиничным сервисом.
Первое, что отметил Вячеслав Сонин в беседе, что за рубежом апартаментами считаются не просто комфортные для проживания городские форматы жилья. Обязательным условием является оказание сервисных услуг со стороны гостиничного оператора, наличие деловой, торговой, развлекательной инфраструктуры. Как правило, апартаментные проекты реализуются в составе МФК. Комплексный гостиничный сервис, который в мировой практике является основным в определении такого формата, как апартаменты, лег в основу проекта МФК “Новый Арбат, 32″ с сервисом Marriott.
Успех апартаментных проектов за рубежом во многом объясняется зрелостью зарубежного рынка недвижимости, развитой культурой договорных и арендных отношений, высокой квалификацией управляющих компаний, часть из которых представлена известными гостиничными операторами. По словам Вячеслава Сонина, “прежде чем представить проект МФК “Новый Арбат, 32″ с гостиничным сервисом международного оператора Marriott International российскому рынку, потребовалось длительное и детальное согласование целого ряда правовых вопросов и вопросов безопасности. Кроме того, все российские строительные нормы были приведены в полное соответствие с международными требованиями к многофункциональным объектам. Что, в свою очередь, повлекло за собой более высокую степень ответственности девелопера, одновременно обеспечивая будущих владельцев апартаментов гарантией, что проект будет реализован в соответствии с международными стандартами”.
Итогом достигнутых в 2012 г. договоренностей стала возможность владельцев апартаментов в комплексе “Новый Арбат, 32″ пользоваться полным комплексом услуг отеля Marriott Novy Arbat, который гостиничная сеть Marriott International откроет в 2013 г. и будет управлять самостоятельно. В перечень услуг будут входить уборка помещения, бронирование авиа- и ж/д билетов, услуги по доставке товаров, заказе лимузинов и такси, организации встреч и переговоров, доставке питания в апартаменты в удобное для его владельца время, а также доступ к инфраструктуре самого отеля.
Эксперты единодушно признали тот факт, что апартаменты в интерпретации российского рынка недвижимости не многим отличаются от обычного жилья в сегменте бизнес- и премиум-класса. Отсутствие комплексного сервиса и дополнительной деловой и торговой инфраструктуры, за исключением уже сложившейся городской, не позволяет ставить российский формат в один ряд с зарубежными апартаментными проектами. Единственное отличие от жилья и одновременно риск связывают только с юридическим статусом апартаментов. Однако отсутствие прописки для потенциальных покупателей апартаментов не имеет такого первостепенного значения, как, например, в сегменте массового жилья. Еще один риск – попасть в разряд недостроенных объектов – еще в меньшей степени присущ апартаментным проектам, так как сегодня большинство из них имеют подтвержденное финансирование. Например, кредитная линия “Сбербанка России” в проекте МФК “Новый Арбат, 32″ составляет менее 50%, остальное финансирование – это собственные средства “Балтийской строительной компании”.
Дальнейшее активное развитие комплексных апартаментных проектов, приближенных к мировым стандартам, на российском рынке эксперты напрямую связывают с ростом интереса квалифицированных управляющих в лице международных гостиничных операторов. Сегодня отсутствие таких проектов не позволяет Москве встать в один ряд с такими признанными мировыми центрами, востребованными покупателями недвижимости во всем мире, как Лондон и Нью-Йорк. В России, например, совсем не представлен такой сервис, как комплексное управление апартаментами, включающее в себя предоставление услуг по сдаче в аренду и управлению арендными отношениями в интересах собственников апартаментов. Вячеслав Сонин подтвердил, что интерес к долгосрочной аренде апартаментов в МФК “Новый Арбат, 32″ сроком на 3-5 лет проявили именно иностранцы. Для многих их них подобная практика является нормой рынка. Такие проекты могут стать следующим шагом, приближающим отечественный рынок апартаментов к мировым стандартам. (1dom.ru/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Украина: в январе-сентябре 2012 г. в Киеве построили 10,6 тыс. квартир
За 9 месяцев в Киеве введено в эксплуатацию 929600 кв. м жилья, что составляет более 102% к соответствующему периоду 2011 г. Это 51 многоквартирный жилой дом на 10688 квартир, которые строились 32 застройщиками. Об этом рассказали во время расширенного заседания Коллегии КГГА под председательством Александра Попова.
По информации заместителя председателя КГГА Михаила Кучука, из указанного количества жилья на заказ подведомственных коммунальных предприятий – “Житлоинвестбуд-УКБ” и “Спецжилфонд” – введено в эксплуатацию 16 домов на 2385 квартир общей площадью 147,8 тыс. кв. м. А это каждая пятая квартира, построенная в Киеве.
До конца года планируется ввести в эксплуатацию еще 35 жилых домовобщей площадью 570 500 кв. м. Всего в 2012 г. ожидается ввод в эксплуатацию жилья не меньше показателей прошлого года – 1,5 млн. кв. м.
Кроме того, Михаил Кучук отметил, что за год произошло сокращение квартирной очереди на 4972 семьи. Так, на начало прошлого года на квартирном учете в райгосадминистрациях и на предприятиях, в организациях по месту работы находилось 102340 семей. А по состоянию на 24 декабря в очереди находится 97368 семей.
В текущем году 597 квартир предоставлено бесплатно: инвалидам войны, многодетным семьям, медицинским, педагогическим работникам, работникам жилищно-коммунального хозяйства, работникам милиции и другим.
Заместитель главы КГГА подчеркнул, что сегодня каждая пятая семья, которая находится в очереди, готова получить квартиру с частичной оплатой ее стоимости по программе строительства “доступного жилья”. Заявления об этом подали уже 18272 семьи. Городская власть будет продолжать поддерживать такие программы, дающие возможность киевлянам быстрее получить собственное жилье. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---ПРОГНОЗ: в 2013 г. в Москве арендуют и купят 1 млн. кв. м офисов
В 2013 г. в Москве будет арендовано и куплено 1-1,1 млн. кв. м офисных помещений, что сопоставимо с соответствующими показателями за 2012 г. и 2011 г. Об этом заявила руководитель отдела офисных помещений компании CBRE Елена Денисова.
В текущем году на “чистую” аренду (без учета сделок по переезду) приходится 757 тыс. кв. м. Основной спрос на рынке аренды офисов формируют российские компании, а наибольшим интересом пользуются объекты класса В. По мнению эксперта, такая ситуация сохранится и в 2013 г.
Среди основных тенденций рынка в 2012 г. Денисова также отметила децентрализацию спроса – большинство крупных сделок было заключено в бизнес-центрах, расположенных за пределами Третьего транспортного кольца. Особой популярностью в настоящее время пользуется северо-западное направление (вдоль Ленинградского шоссе).
Как заявил директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Никола Обайдин, в 2012 г. объем нового строительства составит 700-750 тыс. кв. м, а в 2013 г. данный показатель может превысить миллион квадратных метров. Значительный объем ввода (400 тыс. кв. м) придется на деловой центр “Москва-Сити”.
Коммерческий директор компании KR Properties Анна Двуреченская, в свою очередь, отметила, что значительный потенциал для роста есть у сегмента лофт-офисов (реконструированные бывшие промышленные и административные здания). (Lenta.ru/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Европа: больше всего строят в Болгарии
В 2012 г. в Болгарии был зафиксирован самый высокий в ЕС рост объемов строительства: плюс 5,7% за год. На втором и третьем местах расположились Испания (плюс 3,4%) и Венгрия (плюс 1,3%).
В октябре в государствах, входящих в Евросоюз, объем строительства вырос на 4,4% в годовом исчислении.
Как сообщается в данных Евростата, в некоторых странах эксперты зафиксировали снижение объема строительства за год. Так, например, меньше всего в 2012 г. строили в Португалии (минус 19%), Словении (минус 15,5%), Словакии (минус 12,8%) и Италии (минус 12%).
Помимо объемов строительства в Болгарии подскочило количество сделок с жильем. Так, например, продажи пляжной недвижимости выросли на 30% за последний год. (Prian.ru/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке
Смотрите также:
---Украина: как обезопасить себя при покупке квартиры на первичном рынке
По данным Мирегионстроя, в целом в стране 656 недостроев. Из них около 208 могут вообще не достроить.
Однако затягивание строительства, даже длительное, может быть не самой большой проблемой инвестора, который стремится приобрести квартиру на первичном рынке.
Например, дом почти построен, а вот квартира, за которую инвестор заплатил деньги несколько лет назад, вполне законно может отойти кому-то другому. И ни о каких двойных продажах или каком-то другом мошенничестве речь здесь не идет.
Именно по действующему законодательству на первичном рынке в большинстве случаев человек может купить не квартиру, а лишь воздух.
По закону собственником этого помещения станет не тот, кого определяет закон, а тот, к кому будет благосклонен суд по своему внутреннему убеждению. А благосклонным к тому, кого закон не защищает должным образом, суд бывает крайне редко.
Например, инвесторы двух домов в Киеве по улице Ирпенской, 69б, и в Обухове по улице Киевской, 174А, перед завершением строительства своего жилья, в 2011-2012 гг., случайно узнали, что имущественные права на квартиры, за которые они давно заплатили, и сами квартиры застройщики отдали в ипотеку банку “Киев”.
Оба кредита застройщики получили в 2007 г. и до сих пор их не вернули. По крайней мере у одного из застройщиков, ООО “Экострой”, банк стал требовать взыскания долга через суд. А инвесторам, вместо празднования вселения, приходится судиться с банком и застройщиком за право собственности на жилье.
Дом на улице Ирпенской строило ООО “Экострой”, а дом в Обухове – ООО “Первая украинская индустриально-инвестиционная компания”. Оба продавали квартиры с 2005 г., оба обанкротились в течение последних двух лет.
Однако у инвесторов остались проблемы с их ипотечным кредитом. Значительную часть заложенных квартир застройщики отдали в ипотеку уже после того, как фактически их продали, то есть инвесторы вполне рассчитались за них.
Остальные помещения компании продавали уже после заключения ипотечного договора с банком, не извещая клиентов, что на жилье наложено обременения.
Со случаем, когда застройщик продавал заложенные квартиры, все просто. Покупатели перед заключением сделок могли проверить, занесены квартиры в Госреестр запретов отчуждения на недвижимое имущество и Госреестр ипотек, и отказаться от рискованной сделки. Они этого не сделали, и вряд ли им можно помочь.
Однако инвесторы, которые приобрели жилье до заключения застройщиком ипотечного договора, никак не могли предположить, что со временем их квартиры попадут в залог. Как могло случиться, что застройщики заложили проданное жилье?
Чтобы это понять, следует выяснить, когда и как имущественные права на квартиры переходят от застройщика к инвестору-физлица.
В начале строительства все права на дом принадлежат застройщику. Право собственности на этот объект ранее регистрировало БТИ, а с 2013 г. – Укргосреестр.
Застройщик как владелец недостроенного объекта владеет имущественными правами, то есть правом оформить право собственности в будущем, на квартиры, которые будет продавать. Регистрировать эти права не нужно.
Дальше начинается “продажа будущих квартир”, точнее – привлечение средств инвесторов. Одна из популярных схем в Украине – продажа именных облигаций.
Потенциальные инвесторы покупают у венчурного фонда определенное количество облигаций, выданных застройщиком. А с застройщиком заключают договор о резервирования помещения, где оговаривается, как и когда к покупателю переходит право собственности.
Обычно в таких соглашениях речь идет о праве собственности на квартиру, а не об имущественных правах. Но право собственности может появиться только тогда, когда инвестор получит правоустанавливающий документ на квартиру и зарегистрирует его в БТИ.
Получить же правоустанавливающий документ можно лишь тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию, и это не зависит от того, как быстро инвестор оплатил полную стоимость облигаций и выполнил необходимые формальности.
Юрист ЮФ Constructive Lawyers Владимир Боряк отмечает, что в момент заключения договоров о выкупе облигаций и резервирования помещения у инвестора не возникает никаких прав на квартиру.
Только тогда, когда инвестор выкупит все облигации и выполнит ряд формальностей, у него появляется право требовать от застройщика передать ему в собственность соответствующую квартиру. Имущественные же права на нее остаются у застройщика, и обычно к концу строительства он может распоряжаться ими по своему усмотрению.
“Когда речь идет об операциях на первичном рынке жилья в Украине, словосочетание “продажа квартир” принимать неуместно”, – считает адвокат Татьяна Монтян. По ее словам, на самом деле застройщики меняют на деньги инвесторов обещание передать им квартиру. То есть у инвесторов не возникает никаких имущественных прав на жилье.
Выполнив условия договора, инвесторы, как правило, получают лишь право требования и право на возмещение причиненных убытков и морального вреда, говорит Монтян.
Как подчеркивают в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, чтобы покупатель еще до окончания строительства стал владельцем имущественных прав на квартиру, следует заключать специальный договор, предметом которого является купля-продажа имущественных прав.
Если такого договора нет, то застройщику ничто не мешает хоть дом, хоть имущественные права на квартиры отдать в залог. Некоторые так и делают.
Банки же вполне оправданно стремятся подстраховаться на случай, если заемщик не сможет выплатить долг до завершения строительства.
Именно это и сделал банк “Киев”. В обоих ипотечных договорах, упомянутых выше, есть пункт, что после завершения строительства предметом ипотеки вместо имущественных прав на квартиры становятся непосредственно сами квартиры.
И тут наступает очередь преамбулы и статьи первой закона “Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах”.
Там сказано, что ипотечный долг – это главное обязательство по любой сделке, выполнение которого обеспечено ипотекой. Это означает, что безразлично, кто, кроме должника и кредитора, предъявляет права на предмет ипотеки, все равно обязательства по ипотечному договору должны быть важными.
Дело усугубляется тем, что держатель ипотеки, то есть банк-кредитор, нигде не может проверить, заключал ипотекодатель соглашения о заложенных квартирах, а тем более проверить состояние выполнения этих соглашений.
Однако, как отмечает Боряк, закон “Об ипотеке” обязывает ипотекодателя-застройщика перед заключением ипотечного договора предупредить держателя ипотеки обо всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки.
Если ипотекодатель не сделал этого, то банк может потребовать досрочного исполнения основного обязательства и возмещения ипотекодателем вызванного ущерба.
Однако в случае с застройщиками-банкротами требовать не от кого. Поэтому банкам-кредиторам остается возмещать убытки за счет предмета ипотеки, т. е. имущественных прав на квартиры и самих квартир.
Вот и получается, что когда инвестор “покупает будущую квартиру” на первичном рынке, рассчитывать, что его защитят контракт и закон, почти не приходится, и все зависит исключительно от порядочности и сноровки застройщика.
Это касается не только схемы с применением именных облигаций, но и остальных методов привлечения средств: предварительных договоров купли-продажи, договоров строительного подряда, инвестиционных договоров.
В большинстве случаев в договоре четко указано, что до завершения строительства все имущественные права на дом и квартиру принадлежат застройщику. К тому же довольно часто по условиям договора застройщику необходимо сначала получить право собственности на квартиру и только после этого передать ее инвестору.
Боряк отмечает, что избежать передачи застройщиком в залог имущественных прав или же квартир можно при применении схемы с Фондом финансирования строительства (ФФС).
“Согласно закону “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью”, застройщик обязан передать свои имущественные права на недвижимость управляющему, ФФС, когда есть риск, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед ним”, – рассказывает Боряк.
Для этого, добавляет он, застройщик заключает с ФФС ипотечный договор, и тогда ипотека выступает как мера, защищающая интересы инвесторов. ФФС как посторонняя структура контролирует застройщика и предупреждает его возможные промахи.
Вместе с тем эксперты признают, что застройщику, который работает через ФФС, выгодно создавать собственный, “карманный” ФФС, а не работать с посторонней финансовой компанией или банком. Так они могут контролировать строительство и не потеряют имущественных прав на квартиры или дом в целом.
В таком случае все меры для защиты инвесторов сводятся на нет.
Также защитить свои права инвестор может, если он приобрел во время строительства имущественные права на квартиру, ведь тогда он закрепляет за собой исключительное право получить квартиру в собственность в будущем. Но и эта схема небезупречна.
Как уже было отмечено, имущественные права нигде не регистрируются, и банк или другой кредитор не сможет проверить, проданы ли кому-то имущественные права на квартиру, которую он берет в залог. Об этом будет известно только продавцу и покупателю.
В Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам считают, что дополнительно зафиксировать факт приобретения в собственность имущественных прав на квартиру можно, отдав в залог под обеспечение кредита.
Тогда сведения об обременении на имущественные права будут занесены в соответствующие государственные реестры, и если застройщик попытается отдать их в залог, то нотариус обязательно откажется регистрировать такую сделку.
Впрочем, эта схема связана с рисками нового “фиктивного” кредита, ведь надо найти надежного кредитора, который не станет претендовать на заложенное жилье.
По мнению Боряка, применять такую схему не пришлось бы, если бы в Украине был государственный реестр имущественных прав. Это позволило бы узнать, кому они принадлежат. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)
—
Свежие записи
Деловые новости со всего мира круглосуточно на русском языке