Архив рубрики «коттеджи»
Россия: в половине коттеджных поселков Подмосковья вообще нет продаж
В 50% предлагаемых на рынке поселков нет продаж совсем, утверждает Антон Архипов, директор отделения "Сретенское" корпорации "Инком-недвижимость". Активно продается только 10% предложения.
"Рынок изменился необратимо, а застройщики пребывают в плену иллюзий, что все вернется", - иронизирует он. По его словам, сегодня спросом пользуются участки без подряда (приобретается только земля, без строений на ней, покупатель сам выбирает проект предполагаемых застроек) в 30-километровой зоне от Москвы и таунхаусы. "На загородный рынок пришли люди, которые сами готовы решать свой квартирный вопрос. У этих людей есть небольшие накопления, 1-3 млн. руб., которые им страшно потерять. В долг брать они не хотят - насмотрелись на кредитные страшилки 2009 г. Поэтому они покупают землю, чтобы потом построить на ней дом", - описывает мотивы потребительского поведения эксперт. Например, в 15 км по Щелковскому шоссе можно купить за 1,5 млн. участок в 7 соток с коммуникациями (проект "Лосиный парк"), затем построить каркасный дом площадью 150 кв. м по 20 тыс. руб./кв. м за 3 млн. руб. И за 4,5 млн. руб. получить жилье в 15 км от Москвы, подсчитывает Архипов.
Всего, по данным Vesco Consulting, на сегодняшний день на загородном рынке реализуется 759 коттеджных поселков. Из них только в 263 можно приобрести коттедж или участок под строительство, в остальных предлагается только земля.
В месяц продается около 10 участков без подряда, а с подрядом - 5, подтверждает спрос заместитель коммерческого директора компании "Загородный проект" Иван Потапов. "В целом по рынку соотношение такое же. Если рассматривать сектор удаленностью 30 км от МКАД, в разных проектах реализуется 9-12 участков без подряда в месяц, а с подрядом или готовые домовладения - 3-5 продаж в месяц", - добавляет он.
В сегменте земельных участков без подряда совершается около 80% всех сделок, приводит общую статистику Александр Крапин, гендиректор аналитического агентства Rway. На земельные участки с подрядом приходится примерно 20% предложений (свыше 4 тыс. участков). В феврале в сегменте готовых коттеджей от общего объема совершенных сделок по рынку Московской области было заключено всего 11%, подсчитал Валерий Лукинов, руководитель комитета по загородной недвижимости РГР.
Участки без подряда продаются в 5 раз быстрее, нежели участки с подрядом, добавляет он. Стоимость участков без подряда в среднем по рынку, по данным портала Zemer.ru, - 216600 руб., что на 15% ниже, чем год назад.
По информации "Инком-недвижимости", пользуются спросом и таунхаусы площадью 90-130 кв. м с участком 0,5 сотки за 3-6 млн. руб. Поселки таунхаусов эконом-класса недалеко от Москвы прекрасно продаются, подтверждает Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting. Средняя стоимость таунхаусов (дом с участком) на рынке, по данным Rway, - 9,9 млн. руб., предлагаются домовладения от 4,2 до 40,8 млн. руб. Средняя стоимость коттеджей (дом и участок) - 31,2 млн. руб.
Загородная недвижимость не дорожает, "цены находятся в стадии стагнации", грустно замечает Карен Мелконян, директор компании EliteCenter. Параметры ценообразования не определены, само оно хаотично - "кто в лес, кто по дрова", замечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер "Миэль-загородная недвижимость". Бывают дома в ближайшем Подмосковье по $2 млн., а бывают и в 100 км за $10 млн. Дома сейчас продаются, скорее, по необходимости, полагает он. И если кому-то срочно нужны средства, то цену такой продавец может и опустить, причем существенно, а другие продавцы могут спокойно держать завышенную цену чуть ли не годами. (SV Development/)
Похожие записи:
Украина: стоимость коттеджей в киевском регионе будет снижаться
Средняя стоимость недвижимости в коттеджных городках Киевской области по состоянию на 1 марта снизилась на 12% по сравнению с началом года, до $1,125 тыс./кв. м, сообщил Виктор Коваленко, директор столичной консалтинговой компании "РеалЭкспо".
"Я прогнозирую дальнейшее падение стоимости в коттеджных городках", - заявил директор. В то же время В. Коваленко отметил, что снижения стоимости в коттеджных городках, в частности, с развитой инфраструктурой, не ожидается: "Больше всего людей интересуют не коттеджи в коттеджных городках, а более дешевый сегмент - town house стоимостью от $30 до $70 тыс.".
По словам эксперта, в 10 районах Киевской области на сегодняшний день насчитывается 312 коттеджных городков, из которых, в частности, 70 - в Киево-Святошинском, 60 - Обуховском и 45 - в Макаровском районах.
По данным В. Коваленко, 36% городков уже построены, 32% - на стадии строительства и 31,8% составляют городки "на бумаге", строительство которых под вопросом. Строительство еще 84 коттеджных городков, что составляет 42% из общего количества строящихся/проектируемых объектов, по состоянию на 1 марта "заморожено". («Интерфакс-Украина»/)
Похожие записи:
Россия: покупка коттеджа зимой
Есть в сфере недвижимости некоторые виды деятельности, которые, как считается, ни в коем случае не стоит делать в холодное время года. Одна из таких традиционных сезонных тем - стоит ли покупать коттедж зимой или нет. Сторонники "за" утверждают, что в морозы мешают холод, снег и др. А их оппоненты уверяют, что именно зимой можно проверить коттедж "на прочность".
Одно из главных отличий загородного жилья от городского - это красивый "вид за окном". Ведь в городе мечтать о прекрасном пейзаже почти нереально. А вот загородному жилью это требование выдвигается одним из первых. Так что от риэлторов покупатели коттеджей требуют все и сразу - чтобы и лес, и речка, и луга, и полевые цветы. Если исходить из этого посыла, то зимой обычно все красоты покрыты снегом, так что оценить их по достоинству тяжело: водоемы обычно напоминают белое поле, а какое-нибудь не очень приятное болото по соседству вообще не будет даже заметно зимой.
По этой причине покупателю лучше всего попросить фотографии местности летом. Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании "Вектор Инвестментс", объясняет: "Как выглядит поселок и окружающая местность летом, покупателю поможет понять менеджер по продажам, у которого должны быть летние снимки поселка и отдельных его участков, а также наиболее красивые виды воды, леса, домов и т. д.". Конечно, данный совет неплох, но все же и он имеет свои минусы: скорее всего, на этих представленных фотографиях будут просто "красивые виды".
Если же рядом с поселком есть какие-то нелицеприятные места, то продавец вряд ли станет рассказывать о них покупателю. И рядом с коттеджным поселком может находиться заболоченная местность, и владельцев домов ждут бессонные ночи с комарами. Но опять же об этом можно будет узнать только когда станет тепло.
Далее нужно оценить непосредственно территорию поселка. Конечно, и здесь красоты ландшафтного дизайна лучше воспринять летом, но и зимой есть несколько важных факторов для будущего выбора. Как отмечает Юлия Севериненко, генеральный директор компании "ЗемАктив": "Одним из важных факторов при покупке загородного дома является хорошая дорога и подъезд к участку. Ее ширину и качество покрытия можно оценить в любое время года. Однако только зимой вы сумеете понять, насколько качественно и своевременно дороги очищаются от снега". Кроме того, зимой, когда световой день короче, потенциальный покупатель сможет сразу увидеть, хорошо ли организовано в поселке уличное освещение. Да и вообще, в холодное время года все эксплуатирующие поселок службы обычно работают с усиленной нагрузкой. Так что именно сейчас можно "по достоинству" оценить все аспекты их деятельности, начиная от подачи воды и заканчивая электричеством. Так что с точки зрения качества работы управляющей компании, лучше оценивать ее именно зимой.
Теперь об участке. Многие его параметры хорошо видны и зимой - это форма, площадь, но вот прочие аспекты не всегда возможно оценить: "Под снегом, действительно, сложно увидеть, что находится на участке: нет ли на нем, например, оврага или болота, - рассказывает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed. - Просто невозможно проверить качество газона. С другой стороны, некоторые элементы ландшафтного дизайна хорошо видны. Хвойные деревья, например, зимой смотрятся даже более выигрышно, чем летом". Но все же и в холодное время года можно оценить участок: "Низкие, заболоченные места можно обнаружить под снегом по растительности, присущей болотистой местности: сухой камыш, ивы, осока и пр., - говорит Светлана Кондачкова, управляющий партнер UrbanRealty. - Однако полноценное исследование состава почвы специалисты делают все-таки в весенне-летний период". Существует еще одна проблема - зимой под снегом довольно сложно распознать точные границы участка. Ирина Калинина объясняет, что зимой, если участки не огорожены забором, всегда существует опасность купить часть соседнего надела.
"Продавцы иногда могут сами не знать точных границ своей земли: они покупали лет 10 назад, когда многие не вдавались в подобные "подробности". Рынок тогда быстро рос, люди совершали сделки "на скорость". Сейчас мы нередко сталкиваемся даже с обидами: зачем вы у нас требуете документы? Мы объясняем, что сейчас ситуация изменилась, и все без исключения клиенты требуют проверки", - рассказывает эксперт.
Если речь не идет о недорогих дачных домиках, в которые владельцы наведываются исключительно летом, то потенциальным покупателям лучше "проверить" дом именно зимой. "Зимой можно проверить многое из того, что летом не увидишь: качество отделки, состояние неотапливаемых помещений, качество окон, - уверена Наталья Семенова, генеральный директор ООО "СКМ Риэлти" (холдинг "СКМ Групп"). - Не секрет, что сегодня многие застройщики экономят на отделочных материалах, ввиду чего стараются реализовать максимум недвижимости летом, а уже через некоторое время весь фасад зданий начинает медленно "увядать". Юлия Севериненко согласна с коллегой и отмечает, что если покупатель всерьез собирается приобрести дом, то лучше это делать зимой, так как именно тогда видны огрехи, допущенные при строительстве и проектировании, которые могут быть незаметны в теплое время года. "Прежде всего, покупателю стоит тщательно осмотреть фасад дома и фундамент на предмет трещин, а также подробно узнать о материале, из которого построен дом, чем утеплена крыша (и утеплена ли она вообще), из какого материала выполнена гидроизоляция. Например, о плохой теплоизоляции говорит иней на стенах дома", - считает эксперт. Также только зимой возможно проверить реальное качество работы отопительной системы дома.
И о ценах на коттеджи, которые волнуют покупателей в первую очередь. Обычно стоимость указывается сразу в рекламном объявлении, но, как выясняется, все не так просто. Так, Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании "Вектор Инвестментс", рекомендует досконально выяснять, что именно входит в указанную в рекламе сумму. "Некоторые продавцы не называют полную стоимость, чтобы минимизировать цену объекта в рекламе. Например: "дом на участке 10 соток в коттеджном поселке за 2,5 млн. руб.", но при этом окажется, что дополнительно нужно оплатить подведение коммуникаций к дому и их подключение, стоимость которых окажется 1-1,5 млн. руб., или паевые взносы в дачный кооператив, размер которых также может быть очень значительным", - говорит эксперт. Хотя в элитном сегменте стоимость участка обычно включает в себя и коммуникации, рассказывает Ирина Калинина. И все равно лучше уточнить, включены ли в цену земли коммуникации (и, кстати, какие именно коммуникации). Также нужно поинтересоваться о состоянии будущего коттеджа: ведь он может сдаваться "под черновую отделку", "под чистовую" или "под ключ". Но даже понятие "под ключ" можно толковать по-разному - к примеру, с мебелью или без. Поэтому нужно все интересующие вопросы сначала выяснить по телефону, потом подъехать непосредственно на объект, а потом следить за тем, чтобы впоследствии они были занесены в договор с продавцом.
Как резюмирует журнал Metrinfo.ru, доводы "за" и "против" покупки коттеджа зимой практически уравновешивают друг друга. "Можно сформулировать и так: все, что связано с природой, лучше смотреть летом - когда тепло, солнечно и зелено. А вот аспекты технические, рукотворные - напротив, зимой, чтобы убедиться в надежности соответствующих систем", - пишет портал. Но есть еще один момент: продавцы загородной недвижимости тоже осведомлены о том, что весна и лето - это сезон активности на рынке коттеджных поселков, поэтому к апрелю они наверняка будут повышать цены. Так что, если денег в обрез, то лучше поспешить, чтобы успеть приобрести дом еще по зимним ценам. (SV Development/)
Это стоит обсудить в