Архив рубрики «недвижимость»
Испания: россияне купили около 5 тыс. объектов недвижимости в 2011 году
В 2011 г. россияне приобрели в Испании около 5 тыс. объектов недвижимости различного назначения, сообщил советник по туризму посольства Испании в Москве Феликс да Пас Гарсиа-Диа.
По его словам, средняя цена покупки составила 240 тыс. евро. Всего за год россияне вложили в испанскую недвижимость около 1 млрд. евро.
"Этот сектор очень важен для нас. Мы и впредь будем его развивать и создавать выгодные конкурентные условия", - подчеркнул советник посольства.
Советник также напомнил, что в прошлом году Испания стала второй зарубежной страной, в которой россияне предпочитают приобретать недвижимость. («Интерфакс»/)
Похожие записи:
Россия: ревитализация индустриальной недвижимости
В Москве созданы и успешно функционируют несколько арт-кластеров, разместившихся на старых заводах. Индустриальная недвижимость все больше входит в моду.
Модникам советских времен только в страшном сне могло присниться, что в XXI веке центром притяжения столичной богемы и модных тусовок станут заводы. Но жизнь смелее выдумки, сегодня индустриальная недвижимость все чаще преобразовывается в необычные офисные и выставочные центры, где собраны компании, связанные с творчеством и медиа.
В обиходе уже появился новый термин "креативная недвижимость". Но как функционируют такие арт-кластеры? Какими мотивами руководствовались их организаторы? Является ли креативная недвижимость прибыльной?
Когда заходит речь о креативной недвижимости и арт-кластерах, эксперты единодушно называют одни и те же объекты. Это "Винзавод", "Красный Октябрь", "Арма", Artplay, Flacon. Все это бывшие заводы, расположенные, как правило, в центре Москвы. Необычен же в первую очередь состав арендаторов, которые представляют так называемый креативный класс. В арт-кластерах они, как правило, связаны с искусством, медиа, архитектурой и дизайном, наукой. Сегодня арт-кластеры чуть ли не самые живые места Москвы: здесь проходят лучшие лекции и семинары, здесь работают самые модные рестораны и клубы. Иметь офис в креативном центре сегодня - символ того, что ты находишься "в тренде".
Появление креативных кластеров в Москве - следствие нескольких тенденций. Первая: развитие креативной индустрии и особых территорий, с ней связанных, - один из важных трендов в развитии мировой экономики. Москва с опозданием, но вступила на этот путь. Вторая: ревитализация промышленных зон - одна из главных задач, стоящих перед современными городами. В Москве промзоны занимают чуть ли не четверть городской территории. Третья: индустриальная эстетика - высокие потолки, огромные окна, грубые кирпичные стены, отсутствие декора - сегодня явно в моде.
Московские креативные кластеры разнообразны. Некоторые состоят из выставочных пространств, другие - из офисов, третьи пытаются сделать сложный центр с элементами торговли. Однако у всех центров есть одна общая черта: во многом они возникли поневоле. Владельцы заводов планировали возвести на месте фабрики стандартные офисы или жилье, но кризис и новое столичное правительство эти планы подкорректировали. "Бывает так, что у объекта хорошее местоположение, но по каким-то причинам там нельзя реализовать проект нового строительства, - разъясняет генеральный директор DTI Property Management Антон Белобжеский, - Например, существуют ограничения по градостроительным регламентам, невозможно изменить целевое назначение или есть ограничения из-за охранного статуса. Создав имидж арт-объекта и инвестировав минимальные средства в ремонт, девелопер получает доход, пусть и меньший, чем при создании бизнес-парка, но не несет убытки". Так или иначе, Москва получила ряд интересных объектов, где сегодня бьется пульс творческой жизни столицы.
Один из наиболее интересных креативных кластеров Москвы сформировался на бывшей кондитерской фабрике "Красный Октябрь". В 2003 г. появился проект строительства на этом месте значительного объема элитной недвижимости с преобладанием жилья. Болотный остров с этого момента стали называть Золотым. Однако застройщику проекта, компании "Гута Девелопмент", удалось только вывести производство. Стройку на этом месте не разрешили. Как рассказал один из бывших сотрудников этой группы, руководство "Гуты" чем-то вызывало гнев экс-мэра Москвы Юрия Лужкова, и бывший градоначальник наложил запрет на любые действия по реконструкции "Красного Октября". Одна из версий запрета: Лужкову справедливо не понравилось, что в центре города, напротив Кремля, создается не общественное пространство, а закрытая территория. В результате девелопер долгие годы не мог собрать пакет документов, необходимый для начала строительства.
По официальной версии, арт-кластер на месте бывшей шоколадной фабрики появился не случайно. "То, что сейчас "Красный Октябрь" стал синонимом творчества и нового стиля жизни, - это результат нашей продуманной стратегии", - уверяет заместитель генерального директора компании "Гута-Девелопмент" Анна Миронова. Однако есть и другая версия. Еще два года назад 90% площадей фабрики "Красный Октябрь" пустовали, и тогда заводские помещения решили сдать в аренду, чтобы они приносили хоть какой-то доход. "Фейс-контроля не было, - вспоминает бывший сотрудник "Гуты Девелопмент". - Если приходил "нетворческий" арендатор, ему так же охотно сдавали площади".
Программа заселения "Красного Октября" творческим людом родилась случайно, благодаря связям генерального директора "Гуты Девелопмент" Антона Чернова. Девелопер, лично знакомый со многими людьми из мира искусства, предложил друзьям арендовать площади на "Красном Октябре" по очень низким ставкам. Плюс к этому он предложил им арендные каникулы на четыре-пять месяцев, чтобы компенсировать их затраты на отделку заводских помещений. Место быстро стало очень популярным, и за счет сарафанного радио основными арендаторами стали люди из мира культуры и искусства. Именно они больше других оценили необычную архитектуру и высокие потолки фабрики, ее прекрасное местоположение и были готовы к тому, что через несколько лет их попросят освободить помещения.
Первыми арендаторами стали клуб "Рай" и образовательный центр "Арт-Стрелка", принадлежащий бизнесмену Александру Мамуту. Позднее здесь разместились офис телеканала "Дождь" Натальи Синдеевой, студия певицы Земфиры, а также многочисленные рестораны, клубы и галереи. "В 2008-2009 гг. пустующие цехи "Красного Октября" предлагались в аренду по очень доступной цене: от 7 до 12 тыс. руб./кв. м в год. Однако арендаторам приходилось за свой счет вывозить мусор и остатки старого оборудования", - вспоминает советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов.
"Гута Девелопмент" никогда не скрывала, что приютила дизайнеров и художников лишь до старта реконструкции. Все договоры заключались не более чем на два-три года. Срок действия самых последних заканчивается в начале 2013 г. По словам управляющего партнера компании "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, "Гута Девелопмент" уже получила градостроительный план земельного участка для будущей реконструкции. Однако за прошедшие годы проект претерпел серьезные изменения. Согласно новой редакции, компания теперь может построить не более 25 тыс. кв. м жилья, что в семь раз меньше первоначальных планов. Конечно, для бизнеса девелопера это явный минус. Однако в том, что кондитерская фабрика полностью сменила имижд, став модным местом для столичной богемы, есть и определенные плюсы. "Это позволит застройщику серьезно снизить вложения в раскрутку брэнда, начать продажи жилья на более ранних этапах и по более высоким ценам", - считает Антон Белобжеский.
Похожая ситуация сложилась и с заводом "Арма". Он расположен в районе станции метро "Курская" - в месте с самой высокой концентрацией креативной недвижимости. Газгольдерный завод "Арма" был построен в 1861 г., после приватизации он в разное время принадлежал банкам "Славянский" и "Визави". Сегодня его владельцем является компания "Большой город". Однако у "Визави" и "Большого города" есть общий владелец - миллиардер Рустам Терегулов. Похоже, структура просто сменила вывеску.
"В середине 2000-х на "Арме" планировалось провести масштабную реконструкцию. В новой концепции развития этой территории ставка делалась на офисы. Запланированы также помещения под стрит-ритейл, гостиницу", - рассказывает вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Ишметова. Генеральный директор Contact Real Estate Денис Попов вспоминает, что проект реконструкции был выполнен в архитектурном институте "Моспроект-4" и предусматривал снос большинства зданий, расположенных на территории завода. "Сохранялись лишь газгольдеры, да и то не все", - добавляет он.
"Однако разработка концепции привлекла внимание к заводу общественных организаций, борющихся за сохранение исторического наследия. Затем появились различные комиссии, и новое строительство там было запрещено", - продолжает Эвелина Ишметова. Владельцам ничего не оставалось, кроме как сдавать помещения по низким ставкам. Как рассказал представитель компании Penny Lane Realty Илья Андриянов, "Арма" стала одним из последних мест в центре Москвы, где можно было снять офис по ставкам 10-12 тыс. руб./кв. м. "Там проводилась политика открытых дверей. Брали всех арендаторов, - рассказывает аналитик "ГдеЭтотОфис.Ру" Александр Пыпин. - Но основной пул сложился из творческих компаний". Например, в одном из газгольдеров была открыта "Якут-галерея". Дизайнер Денис Симачев арендовал помещение под пошивочный цех. Здесь разместились шоу-румы и офис телеканала "Живи".
Но топ-менеджеры "Большого города" все-таки не оставили первоначальных планов. Не так давно они провели реконструкцию одной из башен-газгольдеров. После этого арендная ставка поднялась до 20 тыс. руб./кв. м. "Башня сдается уже более полугода, но желающих снять там площади немного", - рассказывает Александр Пыпин. В этом нет ничего удивительного: цена соответствует классу А, но окружение башни не дотягивает и до класса В. В результате получилось так, что новых арендаторов "Большой город" не нашел, а часть старых потерял. В частности, с "Армы" уже съехали Денис Симачев и телеканал "Живи".
"Если смотреть в корень, то наши объекты - это торгово-офисные центры, - говорит арт-директор Artplay Алина Сапрыкина. - Только рассчитаны эти центры на определенный круг потребителей". Компания Artplay создает креативные кластеры. Она была образована в 2003 г. и уже создала два одноименных арт-центра. Бизнес компании с первых дней ее существования включал три направления: мебельный шоу-рум, архитектурное бюро и выставочная деятельность. Первые два приносили доход. Выставки формировали имидж и были магнитом, привлекающим новых клиентов. Получался синергетический эффект, который позволял создавать модное место и одновременно бойко торговать дорогими предметами интерьера. По этой же схеме был организован и первый центр Artplay.
Первая галерея площадью всего 600 кв. м находилась в 2003 г. в районе улицы Александра Невского. Однако уже в 2004 г. компания сформировала полноценный креативный кластер - она арендовала 10 тыс. кв. м площадей в здании фабрики "Красная роза". 1000 кв. м Artplay использовала для собственных нужд - для организации выставок и продажи мебели, а 90% площадей было сдано в субаренду. Пользуясь связями Сергея Десятова, тогда возглавлявшего архитектурное направление компании (сейчас он генеральный директор компании), под крышей Artplay удалось собрать около 20 ведущих архитектурных бюро Москвы. В частности, туда переехал "Проект Меганом" Юрия Григоряна, студия UB Design Бориса Уборевича-Боровского, бюро Алексея Гинзбурга, мастерская Сергея Чобана, архитектурное бюро АБ и многие другие. Архитекторы были своеобразными якорями, офисы им сдавались с существенным дисконтом. Основной доход компания получала от сдачи площадей под бутики, которые торговали мебелью, керамической плиткой, сантехникой.
"Все находились в постоянном взаимодействии. Архитекторы генерировали торговым компаниям поток клиентов, - рассказывает Алина Сапрыкина. - Да и мы постоянно повышали интерес к проекту, организуя различные мероприятия. О наших событиях говорила вся Москва: например, именно здесь прошла презентация альбома Земфиры "Вендетта".
В 2008 г. Art Play пришлось вновь поменять дислокацию. Владелец фабрики - компания KR Properties не стала продлевать договор. "Мне кажется, что это типичная ситуация. Художники пришли, вдохнули в то или иное место жизнь, и цены на недвижимость там стали расти, - рассуждает Алина Сапрыкина. - В результате художникам место уже не по карману, они уходят осваивать новые пространства. Вместо них приходят банкиры и бизнесмены".
Сегодня в построенном на месте фабрики "Красная роза" бизнес-центре снимают площади респектабельные арендаторы: банк "Открытие", "Яндекс", агентство недвижимости Knight Frank, французская компания Lafarge и другие.
А Artplay стала осваивать новую индустриальную площадку - территорию завода "Манометр", который принадлежит компании "Аллтек". Поменяв место жительства, менеджеры Artplay решили, что зарабатывать деньги по схеме "аренда - капитальный ремонт - сдача площадей в субаренду" - слишком рискованный и затратный бизнес. На "Манометре" компания выступила оператором проекта. Все здания завода, общая площадь которых составляет 75 тыс. кв. м, были переданы в управление Artplay, которая решила реконструировать всю территорию завода в рамках общей концепции "Центр дизайна Artplay".
За три года освоена лишь половина бывших заводских пространств. Все реконструированные площади уже сданы в аренду: на 35 тыс. кв. м разместилось почти полтысячи компаний. Закончить реконструкцию всей территории планируется к 2015 г.
Первые этажи зданий отданы торговым операторам и заведениям общепита, верхние - под офисы. Средняя арендная ставка в центре архитектуры и дизайна - 15 тыс. руб./кв. м. По словам представителя компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, это вполне соответствует стоимости офисных объектов того же класса с аналогичным местоположением.
Artplay отличается от большинства многофункциональных комплексов фейс-контролем арендаторов. Потенциальные обитатели центра должны соответствовать концепции места, в которой основополагающим является слово "дизайн". Различные дизайнерские школы и курсы могут рассчитывать на льготную арендную плату. Сегодня один из якорных арендаторов Artplay - Британская школа дизайна, занимающая офис площадью 5 тыс. кв. м. Молодые дизайнеры, с одной стороны, генерируют поток клиентов для шоу-румов, а с другой - сами являются потенциальными арендаторами центра. В будущем для привлечения начинающих специалистов планируется открыть пространство для совместной работы - коворкинг-центр.
Эксперты считают, что у такого центра хорошее будущее. "Главные факторы успеха - хорошее местоположение и удачная концепция. Эти факторы в проекте Artplay соблюдены, - рассуждает Александр Пыпин. - Особенно ценно, что в районе метро "Курская" обосновались также арт-центры "Винзавод" и "Арма". Получился крупный кластер, и в результате синергии выиграют все".
Конкуренции со стороны соседей в Artplay не боятся, так как все играют на разных полях. У "Армы" нет четкой концепции, а "Винзавод" - это в первую очередь галерейный бизнес. "А у нас под выставки отдано всего 10%. При этом основная цель наших выставок не заработать деньги, а сохранить имидж объекта, развивать его", - уточняет Алина Сапрыкина.
Николай Матушевский представляется как ревитализатор дизайн-завода "Флакон". То есть его необычную должность можно трактовать как "возвращающий жизнь". Матушевский давно собирался создать специальный кластер для работников творческих профессий. Однако высокие цены на недвижимость не давали реализовать задуманное. Но не было бы счастья, да несчастье помогло - точнее, помог предпринимателю кризис, когда многие бизнесмены сворачивали свои проекты. В их числе была и группа французских инвесторов, планировавших построить офисный центр на территории завода по производству флаконов для парфюмерной промышленности. Но в кризис французы решили не рисковать и продали площадку Матушевскому.
На покупку здания и ревитализацию завода потребовалось $10 млн. "А на рекламе удалось сэкономить. В творческой среде хорошо работает сарафанное радио. Новых арендаторов приводят их будущие соседи", - замечает Матушевский. В результате все 25 тыс. кв. м площадей бывших заводских зданий на данный момент отремонтированы и заселены. Проект имеет сильный акцент на бизнес-составляющую. Под офисы и торговлю отдано по 40% площадей. Оставшиеся 20% - это общественное питание, спорт, развлечения и выставочные площади. "Флакон" поддерживает креативную атмосферу за счет многочисленных мероприятий: выставок, семинаров, воркшопов.
А вот проекты, в которых основные площади отданы под арт-галереи, назвать бизнесом трудно. Самый известный из таких проектов - "Винзавод". Он принадлежит Роману Троценко, известному предпринимателю на рынке слияний и поглощений. Площадка, по словам экспертов, имела проблемы с юридическим статусом земли и строений, а также ряд градостроительных ограничений - в общем, сделать из него полноценный коммерческий проект по схеме "все снести и застроить" вряд ли удастся. И тогда завод был отдан под искусство.
Инвестиции в центр современного искусства, которым сегодня руководит жена бизнесмена Софья Троценко, составили $12 млн. Аренда выставочных площадей на "Винзаводе" обходится владельцам галерей примерно в $500/кв. м в год, что сопоставимо с ценами, например, в офисном комплексе класса С. При этом "Винзавод" тратит все, что зарабатывает.
Впрочем, Роман Троценко на возврат инвестиций, надо полагать, особо не рассчитывал. Скорее, это дорогой и модный подарок жене. Надо заметить, что в последние годы среди российских олигархов вообще становится модным дарить объекты, связанные с искусством. Центр современного искусства "Гараж" принадлежит Дарье Жуковой, подруге Романа Абрамовича. Модной игрушкой для Марии Байбаковой, дочери президента компании "Онэксим-Девелопмент" Олега Байбакова, стал арт-проект Baibakov Art Projects, запущенный в 2008 г.
В целом арт-кластеры крайне важны для современного города - именно в них бурлит творческая жизнь. Москва включилась в мировой тренд ревитализации индустриальных пространств менее десяти лет назад, и потому полдюжины креативных пространств нового типа - это не так уж и плохо. В ближайшее время к процессу хочет подключиться и столичное правительство: творческий кластер будет создан на территории ЗИЛа. (Эксперт/)
Похожие записи:
Мировой рынок недвижимости в 2011 г.
В середине 2000-х казалось, что сформировался глобальный мировой рынок недвижимости. Цены на жилье двигались почти синхронно практически во всех странах. Инвесторы перестали обращать внимание на границы государств и скупали недвижимость, забывая о главном правиле инвестирования: никогда не покупайте недвижимость вдали от места, где вы живете. После 2008 г. синхронность пропала, проявилось несколько различных сценариев поведения рынков. Однако главный тренд - удешевление недвижимости в большинстве стран мира. Особенно сильно падают цены в тех странах, которые в 2000-е слишком увлекались ипотекой и спекулятивным девелопментом.
Мировой рынок жилья по-прежнему слаб. Из 35 стран, которые исследует портал Global Property Guide, цены в четвертом квартале 2011 г. выросли только в 13. Главными аутсайдерами были Ирландия (-15%), Греция (-7%), Испания и Болгария (по 6%). С Грецией все понятно: это свидетельство преддефолтного состояния экономики. Остальные три страны расплачиваются за пузыри, надутые в первой половине 2000-х. Причем Испания и Болгария активно играли на международном рынке, привлекая интернациональных инвесторов. Инвесторы играли на повышение, но, когда наступил кризис, оказалось, что за спекулятивным ростом нет реального спроса. Эти дома и квартиры прекрасно годились для спекуляций, но жить в них подчас некому.
Год назад лидерами роста цен на жилье были страны Юго-Восточной Азии. Сейчас их потеснили: больше всего цены поднялись в Индии (+35%) и Бразилии (+27%). Впрочем, это не значит, что лачуги где-нибудь в пригородах Бомбея подорожали на треть, речь идет о качественной городской недвижимости. Но в любом случае понятно, что индекс отражает поступательное развитие индийской и бразильской экономики.
Совсем непонятная ситуация с китайской недвижимостью. В последние 10 лет она тоже стала предметом активных спекуляций. Тысячи инвесторов играли на повышение цен, и теперь даже власти признают, что на рынке жилья надут ценовой пузырь. Власти Китая крайне обеспокоены и называют это одной из главных проблем китайской экономики. Впрочем, адекватно судить о происходящем вряд ли можно из-за особенностей китайской статистики.
Очень активным год был для французских риэлтеров. Местные нотариусы отмечают, что 2011 г. был рекордным по обороту, заключено более 850 тыс. сделок. Причем если большая часть французского жилья во время кризиса существенно подешевела, то цена на дорогие объекты в Париже и на Лазурном Берегу почти не изменилась. Впрочем, в Ницце в 2011 г. зафиксировано падение цен на 3%. А вот жилье в Германии за прошлый год в среднем подорожало почти на 4%. Для весьма консервативного германского рынка это очень серьезно.
Особняком стоят США, кризис на рынке недвижимости продолжается здесь уже шестой год. Он начался в 2007 г. и стал детонатором мирового кризиса. В 2008 г. в стране была фактически национализирована ипотечная система: крупнейшие ипотечные агентства Freddie Mac и Fannie Mae из-за огромных убытков были переведены под управление государства. Их спасение может обойтись налогоплательщикам в $363 млрд. В отчетах Федеральной резервной системы рынок жилья стабильно называется самым слабым сектором экономики страны.
Основная проблема в том, что в течение многих лет американский рынок жилья раскручивался за счет subprime-ипотеки. После того как пузырь лопнул, недвижимость должна была сильно подешеветь, но правительство не может этого допустить: тогда пострадают десятки миллионов американцев. А ведь и так считается, что примерно четверть всей недвижимости в США, купленной по ипотеке, сейчас "под водой", то есть ипотечный долг по этим объектам превысил рыночную стоимость жилья.
Американская жилая недвижимость продолжает дешеветь: ценовой индекс S&P/Case-Shiller в четвертом квартале 2011 г. снизился еще на 3,8%. Объемы строительства падают. Банки в огромных количествах изымают недвижимость у должников. В середине-конце 2011 г., согласно данным RealtyTrac, доля отнятого банками жилья в общей массе продаж составила 20%. При этом их аукционная цена была в среднем в полтора раза ниже, чем у "нормальных" домов.
Когда цены достигнут дна? Сегодня даже оптимистичные американские риэлтеры не рискуют предсказывать скорый выход из кризиса, в течение ближайших года-двух. Один из важных показателей - индекс отношения цен к доходам домохозяйств. В последние пять лет он уже снизился на четверть за счет удешевления недвижимости и достиг уровня десятилетней давности. Но если считать, что безудержный рост цен продолжался последние 25 лет, то для достижения равновесного состояния, свойственного 1970-м, недвижимость должна подешеветь еще примерно на четверть.
"Упали цены или выросли?" - именно в таком ракурсе обычно рассматривают влияние кризиса на рынок недвижимости. Это весьма поверхностный взгляд, хотя бы потому, что жилье не биржевой товар и определить движение средней цены не всегда просто. Не менее интересно увидеть, как в кризис поменялась структура, какие тренды стали наиболее сильными. Рассмотрим эти изменения на примере Кипра.
Кипрское жилье в целом переживает кризис успешнее, чем курортная недвижимость в Болгарии или Испании. Если в Испании непроданными стоят около 800 тыс. домов, уже появились районы-призраки, где в новостройках практически никто не живет, то на Кипре такого и близко нет. Хотя за 9 месяцев 2011 г., по данным Королевского института оценщиков Великобритании (RICs), апартаменты на острове все же подешевели на 11%, а коттеджи - на 6%.
Как же менялся рынок недвижимости Кипра? Во-первых, он очень неравномерно откликнулся на кризис. Офисный рынок пострадал меньше жилого. Достаточно сильно снизились цены на дешевое жилье: проекты с плохой архитектурой в плохих местах могли подешеветь на 30%. Сильно пострадал сегмент "пенсионной" недвижимости - апартаментов, которые покупали в основном пожилые англичане. В кризис у пенсионеров стало меньше денег и на покупку, и на аренду курортной недвижимости. При этом участки на первой линии у моря, в силу ограниченности предложения, в цене потеряли немного.
Во-вторых, сильно изменился спрос. Кипрский рынок курортного жилья во многом развивался за счет иностранцев. Основными покупателями были англичане и русские. Бюджеты английских пенсионеров значительно уменьшились: если раньше они хотели купить квартиру за 300 тыс. евро, то теперь у них на руках 150 тыс. Англичане во время кризиса возвращают деньги из стран, где они инвестировали, на родину. Русские же по-прежнему покупают. С ними ситуация обратная: чем хуже обстоят дела в экономике, тем больше денег они выводят из своей страны. К тому же Кипр для русских практически родное место: здесь находятся оффшоры, на острове проживает 50 тыс. россиян, есть русские школы, церкви и так далее. Значительную долю покупателей на Кипре составляют южноафриканцы: после отмены апартеида поток эмиграции белых южноафриканцев из страны не ослабевает. Киприоты за счет умелого маркетинга его перехватывают.
В-третьих, соответственно спросу изменился и рынок строительства. Возведение "пенсионных" комплексов с апартаментами в отдалении от моря сократилось. А кипрские застройщики стараются переориентироваться на возведение вилл на первой линии у моря - как любят русские.
В-четвертых, коренным образом изменился и состав действующих лиц рынка. В период бума появилось множество новых девелоперских компаний. В кризис большинство из них свернуло деятельность, от них остались лишь недостроенные объекты. Только крупнейшие кипрские компании, тесно связанные с банками и властями, продолжают крупные проекты.
В-пятых, несмотря на кризис, в Европе главным трендом остается "зеленое" строительство. Яркий пример - проект Neapolis компании Leptos. Киприоты позиционируют его как первый инновационный "умный" экогород в Европе. Проект действительно очень интересный. В нем использовано много "зеленых" технологий, что должно снизить расходы на содержание недвижимости на 20%. За счет геотермальной и солнечной энергии будет генерироваться 25% потребляемого электричества.
А все инженерные системы города, связанные единой интеллектуальной сетью, будут управляться из единого диспетчерского центра. К тому же это не просто жилой район, а многофункциональный, мультиформатный мини-город. Здесь появятся не только жилые здания, но и университет, госпиталь и центр здоровья, культурные и торговые центры, международный бизнес-центр и многое другое. За счет многообразия функций будет создана живая и гармоничная среда жизни.
Тонко настроено и предложение жилой недвижимости, что редко встречается, к примеру, в России. Для разных групп покупателей подготовлены свои предложения. Рядом с университетом будут арендные квартиры для студентов, рядом с госпиталем - для лечащихся. Появятся квартиры, таунхаусы и виллы разных типов. Якорями мини-города станут университет и Парк здоровья, в который войдут реабилитационный и медицинский центры, велнес и многое другое. "Индустрия здоровья - одна из немногих сфер экономики, которые не просто пережили кризис, но и активно развиваются. Наш город мы рассматриваем как прототип поселения нового типа, где весь стиль жизни связан со здоровьем и спортом. Планировка города, архитектура, материалы - все должно работать вместе. Именно недвижимость, связанная со здоровьем, будет наиболее востребована в ближайшие годы", - говорит один из руководителей девелоперской компании Leptos Пантелис Лептос.
Киприоты весьма умело подогревают интерес к местной недвижимости. В течение десяти лет разыгрывалась карта вступления в Евросоюз. Когда начался кризис, для инвесторов в местную недвижимость заработали программы получения вида на жительство и гражданства. Последняя модная тема - найденные в конце 2011 г. крупные месторождения природного газа на средиземноморском шельфе Кипра. Уже начаты пробные бурения, в добыче планируют участвовать "Газпром", китайские и европейские газовики. Кипрские девелоперы в связи с этим ждут резкого подъема экономики и роста спроса на местную недвижимость.
Михалис Хаджипанайоту, генеральный директор Cybarco: «В январе этого года впервые за 15 месяцев мы увидели постепенное увеличение количества сделок с недвижимостью Кипра, при этом с акцентом на сегменты премиум и элит. Число русских покупателей по-прежнему растет. Самым популярным направлением продолжает оставаться Лимассол - крупнейший из прибрежных городов на Кипре. В отличие от других стран Средиземноморья ипотека на Кипре продолжает быть весьма доступной для иностранцев. При первоначальном платеже в 30% от стоимости недвижимости кредитная ставка составляет около 6%. Продолжается реализация крупных строительных проектов. В 2012 г. первые яхты примет крупный интегрированный проект Limassol Marina, включающий яхт-марину, а также виллы, апартаменты и объекты коммерческой недвижимости. Полностью проект будет завершен в конце 2014 г.». (Эксперт/)
Похожие записи:
Европейский рынок исторической недвижимости
Приобрести замок в Европе сейчас проще простого. Достаточно иметь деньги на покупку нескольких городских квартир. Летом прошлого года власти Франции приняли решение продать свыше 1700 замков, шато и других исторических зданий, находящихся в государственной собственности. Правительство страны надеется, что эти меры позволят погасить часть государственного долга, который по итогам третьего квартала 2011 г. составил 1,688 трлн. евро, или 85,3% ВВП.
Один из самых дорогих продающихся ныне жилых замков расположен в Швейцарии. Его площадь - 3,5 тыс. кв. м. К сооружению в районе Женевского озера прилагается 33 га угодий, включая 15 га виноградников. За такую роскошь просят 115 млн. евро.
За более скромную сумму - 70-100 тыс. евро - можно приобрести живописные руины. Порой даже вместе с титулом, полагающимся их владельцу. В Германии и вовсе зафиксированы факты продажи замков за один евро. Однако в таком случае на нового собственника налагаются серьезные инвестобязательства. К примеру, отреставрировать здание в соответствии с его первоначальным обликом (это потянет минимум на 100-120 тыс. евро) и не продавать его в течение 30-50 лет. А значит, заработать на ремонте не получится.
С началом мирового финансового кризиса в 2008 г. содержание замков и усадеб для многих их собственников стало непозволительной роскошью. Ведь ежегодно на это нужно тратить минимум 10% от рыночной стоимости недвижимости. Быть владельцем замка Ордена Тамплиеров, находящегося во французском городе Фигеак, означает ежегодно выделять на его содержание и ремонт не менее 100 тыс. евро. При этом выставленное на продажу строение оценено в 1,2 млн. евро. А родовое имение Шарля де Баца - прототипа главного героя романа Александра Дюма "Три мушкетера" - продают за 3,65 млн. евро. И его будущему собственнику придется ежегодно расходовать на содержание "замка д'Артаньяна" не менее 350 тыс. евро.
"Замок, годный для проживания и не требующий ремонта, стоит от 1 до 50 млн. евро в зависимости от размера, месторасположения, возраста и исторической ценности. А наличие замкового привидения увеличивает его рыночную стоимость на 10-15%", - поведал директор российского представительства французского агентства недвижимости Demeure de prestige Андрей Николаев.
Чаще всего шато покупают состоятельные европейцы, иногда японцы, реже - американцы, а также россияне. К примеру, в 2005 г. стальной магнат Владимир Лисин (самый богатый человек России 2011 г., по версии журнала "Финанс", который оценил его состояние в $24 млрд.) приобрел замок Аберухиль XVI века в шотландском графстве Пертшир за 4,1 млн. евро.
А вот о случаях приобретения объектов исторической недвижимости украинцами пока ничего не известно. "Мы предлагали два замка украинским бизнесменам, но покупателей так и не нашли", - с грустью сообщила директор консалтингового агентства "Митропа Юкрейн" Мария Коноваленко.
По словам Андрея Николаева, сейчас мало кто из покупателей может позволить себе купить замок для личного проживания. Как правило, это бизнес на старине. Инвесторы переоборудывают такие здания под отели или многофункциональные комплексы, включающие не только отельные номера, но и рестораны, а также торговые и бизнес-центры. Подобная участь, в частности, ожидает небольшой старинный замок XVII столетия в испанском Сан Антонио де Калонже. Партнер фонда управления недвижимостью A2Partners Андрей Маслак рассказал, что замок превратится в отель, а рядом будут возведены залы для проведения концертов (на 700 человек), выставок, конференций, форумов и т. д.
Арендная ставка для проведения торжественных мероприятий в фамильных имениях колеблется от 2 тыс. до сотен тысяч евро в сутки. Николаев считает, что максимальная доходность, которую может принести сдача замка в аренду, составляет 13% годовых. Но это при условии круглогодичной аренды, что случается нечасто.
Три года назад украинский бизнесмен Гари Корогодский на день рождения арендовал шотландский замок Калзен за 9 тыс. евро. Празднование происходило в замковом дворе, поскольку само здание, как пояснили арендатору, является исторической ценностью Шотландии и для такого рода гуляний не предназначено. Внутри замка Корогодский и его гости смогли побывать только в сопровождении экскурсовода.
Не упустила возможности заработать на фамильной недвижимости и королева Великобритании Елизавета II. Во время проведения Олимпийских игр в Лондоне в нынешнем году туристы смогут остановиться в двух королевских резиденциях - Сент-Джеймсском дворце и замке Лидс. Стоимость аренды номера в Сент-Джеймсе составит около 35 тыс. евро за ночь, а в Лидсе - 70 тыс. евро.
В Германии и Австрии можно снять целые деревни. Для этого инвестору надо скопить хотя бы 60 тыс. евро. А добавив к этой сумме еще десяток тысяч евро, можно арендовать на сутки самое маленькое государство в Европе - Княжество Лихтенштейн. На время аренды его временный владелец получает право вводить здесь собственную валюту, переименовывать улицы и размещать любого рода рекламу.
Впрочем, не все объекты исторической недвижимости можно превратить в конференц-зал или ресторан: нередко их запрещено переводить из жилого в нежилой фонд. Такие поместья покупаются с целью их дальнейшей перепродажи. Анонимный покупатель приобрел один из замков, расположенный в окрестностях Парижа, за 1,5 млн. евро, отреставрировал здание, обставил его антикварной мебелью, а затем выставил на продажу. Но уже за 15 млн. евро. Но такой бизнес непопулярен. Замки - товар штучный. (Эксперт-Украина/)
Похожие записи:
Чехия: порядка 25% недвижимости, приобретенной россиянами, купили уральцы
Порядка 25% недвижимости, купленной россиянами в Чехии, принадлежит жителям уральского региона. Такие данные председатель совета директоров инвестиционного фонда Ceska sporitelna, генеральный директор проекта Central Park Praha Йиржи Прашил привел на пресс-конференции.
"Исходя из наших последних данных, 25% недвижимости в Чешской Республике, приобретенной гражданами России, принадлежит жителям уральского региона", - сказал он.
По словам Й. Прашила, Чехия интересна жителям Урала благодаря наличию чешского консульства в Екатеринбурге, высокому уровню благосостояния региона, приемлемым ценам на недвижимость в Чехии. В частности, по его словам, стоимость квартир в Праге находится на том же уровне, что и в административных центрах Урала.
Кроме того, привлекательным, по мнению Й. Прашила, является логистическая составляющая, а именно - наличие прямого рейса Екатеринбург-Прага и перспектива запуска рейса Челябинск-Прага.
Чехия, помимо этого, имеет удобное географическое расположение в центре Европы, являясь участником Евросоюза и Шенгенской зоны, что также способствует мобильности передвижения по Европе.
Коммерческий директор компании Lekvi&Partners Егор Хлебников отметил, в свою очередь, что в настоящее время рынок продажи недвижимости в Чехии российским клиентам значительно активизировался.
Рынки недвижимости в Чехии и на Урале, по его словам, примерно одинаковые. Говоря о ценах на недвижимость в Чехии, Й. Прашил отметил, что в настоящее время цена стабилизировалась и уже не будет значительно меняться, особенно в сторону увеличения. («Интерфакс-недвижимость»/)
Похожие записи:
Европа: названа самая неудачная столица для инвестиций в недвижимость
Отчет PricewaterhouseCoopers и Института ULI показал, что Афины утратили расположение инвесторов, покупающих доходную недвижимость в столицах Европы. В рейтинге 27 метрополий, подходящих для вложение денег, столица Эллады заняла последнее место.
Второй год подряд первенство в рейтинге PwC и Urban Land Institute принадлежит Стамбулу. В 2012 г. в пятерку лучших городов для инвестиций в недвижимость попали Мюнхен, Варшава, Берлин и Стокгольм. Дублин, занимавший в прошлом году последнее место, переместился на вторую строчку с конца.
Падение интереса к афинской недвижимости обозреватели портала Ekathimerini связывают с повышенным риском любых инвестиций в Греции, сильнее других стран ЕС задетой глобальным финансовым кризисом. По данным Банка Греции, за последние 3 года спад на местном рынке недвижимости только усиливался: увеличение налогов и меры максимальной экономии, принятые правительством, не добавили привлекательности греческому жилью. Только за 2011 г. афинское жилье подешевело на 10-20%.
Впрочем, руководитель отдела недвижимости компании PwC Василис Визас утверждает, что в среднесрочной перспективе частичное восстановление рыночных показателей все-таки возможно. В том числе, благодаря тому, что в середине прошлого года в Греции была запущена программа массовой приватизации недвижимости, принадлежащей государству. (Newsru/)
Похожие записи:
Европа: цены на недвижимость за время кризиса упали
Европейский рынок недвижимости существенно пострадал от кризиса. Отсутствие спроса на европейское жилье привело за собой падение цен на недвижимость до 60%, сообщили в агенстве недвижимости Scenari Immobiliari.
Самое сильное падение цен зафиксировано в Афинах и в Дублине. Кризис больно ударил по сектору жилой недвижимости в Испании. По оценке экспертов, сейчас количество непроданных объектов недвижимости достигло 1 млн. В 2012 г. эксперты прогнозируют незначительный рост сделок с недвижимостью, но общая тенденция останется неизменной на протяжении еще нескольких лет.
Из-за падения спроса на недвижимость в Мадриде и Барселоне в некоторых кварталах цены на квартиры и дома упали на 50%. Недвижимость класса «люкс» потеряла всего 10-15% своей стоимости. В 2011 г. большинство сделок касалось недвижимости на основных курортах Испании.
В Лиссабоне количество нераспроданной недвижимости немного меньше, чем в Мадриде, но город тоже ощущает нехватку иностранных инвесторов. Резкое падение цен на квартиры в Дублине произошло несколько лет назад, их стоимость уменьшилась на 50-60%. По мнению экспертов, дублинская недвижимость не может конкурировать с лондонской ни в долговременной перспективе, ни с точки зрения спекуляций на рынке недвижимости.
Рынки недвижимости восточноевропейских стран можно описать как незрелые, обладающие высокой степенью риска. В Будапеште за последнее время цены упали на 30%. Стоимость объектов недвижимости в Афинах уменьшилась на 60%. Диаметрально противоположная ситуация сложилась на островах Греции - здесь недвижимость активно скупают иностранцы. Например, на острове Миконос 1 кв. м стоит от 900 до 3,5 тыс. евро, а на острове Скопелос цена за 1 кв. м начинается от 500 евро. («Дело»/)
Похожие записи:
Украина: в феврале 2012 г. количество арендованной киевской недвижимости выросло
В феврале АН "Благовест" провело 415 сделок по аренде недвижимости в Киеве, что на 22,3% превышает показатели января, сообщили в пресс-службе компании.
66,2% составила аренда недвижимости до 8 тыс. грн., сделки с недвижимостью в ценовом диапазоне 8-16 тыс. грн. заняли долю в 28% от общего объема рынка аренды и 4% сделок составили сделки по недвижимости ценового диапазона 16-24 тыс. грн.
Наиболее доступными арендованным в феврале объектами стали: однокомнатная квартира площадью 34 кв. м по ул. Чернобыльской (Святошинский район) по цене 2400 грн./месяц; из двухкомнатных наиболее доступной оказалась квартира на пр. Лесном (Деснянский район) площадью 45 кв. м за 3 тыс. грн./месяц. Самая дешевая трехкомнатная квартира находится на ул. Вишняковской (Дарницкий район) - площадью 100 кв. м, ее аренда стоит 4 тыс. грн./месяц.
Генеральный директор АН "Благовест" Ирина Луханина сказала, что хорошая активность ценового сегмента $1-2 тыс. говорит о продолжении позитивного процесса активизации рынка, который наблюдался в 2011 г. и продолжает отмечаться в 2012 г. (Ugmk.info/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Страны Балтии: недвижимость в Вильнюсе дороже, чем в Риге и Таллинне
В 2011 г. число предварительно заключенных сделок в Риге и Таллинне в пересчете на 1 тыс. местных жителей возросло, а в Вильнюсе - не изменилось. Таким образом, в этом отношении Вильнюс впервые за два года не смог обогнать своих извечных конкурентов.
Как отмечает агентство по недвижимости Ober-Haus, цены на жилье в Вильнюсе оставались стабильными, на уровне 1200 евро/кв. м на протяжении почти целого года. В Таллинне жилье, напротив, то дорожало, то дешевело, и на данный момент стоимость 1 кв. м укрепилась на отметке чуть выше 1 тыс. евро. В Риге за 2011 г. средние цены немного выросли и теперь чуть не дотягивают до 1 тыс. евро/кв. м.
Эксперты компании Ober-Haus полагают, что в 2012 г. количество новостроек в Вильнюсе превысит число новых домов, построенных в двух оставшихся столицах вместе взятых. Напомним, что за 2011 г. продажи новостроек в Вильнюсе сократились на 4%.
По стоимости содержания недвижимости среди трех балтийских столиц пока лидирует Таллинн. В январе 2012 г. отопление квартиры площадью около 60 кв. м в доме после ремонта в Таллинне обходилось в 142 евро, в Вильнюсе - в 114, а в Риге - 112, при том что температура составляла около минус 4 градусов по Цельсию. (Prian.ru/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Испания: цены на недвижимость упали до уровня 2004 г.
В феврале стоимость жилья снизилась на 9,5% и достигла показателей восьмилетней давности. По сравнению с 2007 г., когда на рынке недвижимости были зафиксированы самые высокие цены, падение составило 27,1%.
Удешевление жилья связано с ухудшением макроэкономических условий, ростом уровня безработицы в стране и увеличением процентных ставок по ипотеке.
Самое значительное падение цен на жилье в годовом исчислении было зафиксировано в сегменте "Столицы и главные города" - 11,5%, за ним следуют "Мегаполисы" - 10%. В группе "Средиземноморское побережье" стоимость недвижимости снизилась на 9,5%, а на "Балеарских и Канарских островах" - на 8,8%.
По прогнозам специалистов, в течение года жилье в Испании продолжит терять в цене. В частности, это касается новых объектов недвижимости: на сегодняшний день в стране насчитывается 800 тыс. непроданных объектов. (Prian.ru/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
EMEA: самым ликвидным рынком остается Великобритания
Объем инвестиций в гостиничный сектор в странах Европы, Ближнего Востока и Африки (регион EMEA) в 2011 г. увеличился на 5% по сравнению с 2010 г. и составил 8,1 млрд. евро, сказано в исследовании компании Jones Lang LaSalle.
Объем портфельных сделок (покупка сразу нескольких объектов) в прошлом году вырос на 16% и достиг 3,29 млрд. евро. Самым ликвидным рынком в регионе EMEA стала Великобритания, где общий объем сделок составил 2,9 млрд. евро. Второе место заняла Франция с объемом транзакций в размере 1,1 млрд. евро, на третьей позиции расположилась Германия (около 800 млн.).
По прогнозам аналитиков, в 2012 г. объем инвестиций в гостиничный рынок EMEA останется стабильным и составит примерно 8,1 млрд. евро. (Building.ua/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Ирландия опережает весь мир по падению цен на недвижимость
По итогам января в стране было зафиксировано рекордное снижение цен на недвижимость - за предыдущие 12 месяцев она обесценилось на 17,4%. Как полагают эксперты, это только начало, и в 2012 г. дома и квартиры в Ирландии потеряют еще 10% своей стоимости.
Значительнее всего жилье подешевело в Дублине: на 4% в январе и на 21% в годовом исчислении. Таким образом, сегодня жилье в ирландской столице на 55% дешевле пиковых показателей 2007 г.
Эксперты компании Bloxham полагают, что большинство потенциальных покупателей жилья отложат приобретение, как минимум, до 2014 г., поскольку будут ожидать дальнейшего падения цен на недвижимость. (SV Development/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Украина: в феврале 2012 г. киевская первичная недвижимость подешевела
В феврале средняя стоимость представленных к продаже квартир на первичном рынке жилой недвижимости Киева составила 13122 грн./кв. м, что меньше показателей января на 0,4%.
С января изменение цен по классам первичной недвижимости составило: эконом-класс - снижение на 0,5%, до 9726 грн./кв. м; бизнес-класс - снижение на 0,4%, до 15152 грн./кв. м; премиум-класс - подорожание на 0,2%, до 20785 грн./кв. м.
Уменьшена цена продажи квадратного метра квартир в 3 новостройках эконом-класса - на 200-1000 грн./кв. м, в 2 объектах бизнес-класса - на 500-900 грн./кв. м. Увеличена цена в 1 объекте эконом-класса - на 400 грн./кв. м и в 1 объекте бизнес-класса - на 1 тыс. грн./кв. м.
По сравнению с январем, средняя цена квадратного метра квартир в новостройках эконом-класса уменьшилась на 0,5% и составила 9726 грн./кв. м (или $1216).
Средняя цена квадратного метра квартир в новостройках бизнес-класса уменьшилась на 0,4% и составила 15152 грн./кв. м ($1895).
Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов в новостройках премиум-класса выросла на 0,2% и составила 20785 грн./кв. м ($2599). (Ugmk.info/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Россия: число сделок с недвижимостью в феврале 2012 года по сравнению с январем увеличилось
В феврале количество зарегистрированных сделок по купле-продаже жилья в Москве составило 7,2 тыс., что на 15% больше, чем за аналогичный период 2011 г., сообщает управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Москве.
При этом, по сравнению с данными января, число покупок жилья в столице в феврале выросло на 76%. В феврале на 54% увеличилось количество зарегистрированных ипотечных кредитов в Москве, что на 54% больше, чем в феврале 2011 г. и в январе 2012 г.
Кроме того, почти в два раза увеличилось в феврале число зарегистрированных в Москве договоров долевого участия в строительстве - 328 соглашения. (SV Development/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Никарагуа: покупка недвижимость иностранцами
В 2005 г. на сравнительно молодом рынке жилой недвижимости Никарагуа образовался пузырь, который "лопнул" лишь в 2008 г. Именно этот процесс обусловил снижение цен до 50% на некоторые объекты. По словам экспертов, на сегодняшний день цены стабилизировались, а жилье продается устойчивыми темпами.
Основными покупателями недвижимости в Никарагуа являются американцы и канадцы. Чаще всего они покупают новые дома на побережье, а также исторические колониальные дома в Гранаде и Леоне.
Кроме того, специалисты отмечают покупательскую активность граждан Нидерландов, Великобритании, Германии и Франции. После того как на президентских выборах 2007 г. победил Дэниел Ортега, выросло число желающих приобрести недвижимость из России, Испании и Венесуэлы. Одни ищут дома, чтобы провести здесь пенсию, другие - для получения дохода от сдачи в аренду.
Что касается стоимости жилья, то за дом в колониальном стиле, который расположен в Гранаде, покупателю придется отдать от $150 до $300 тыс. В Pacific Marlin объекты недвижимости продаются за $75 - $450 тыс. в зависимости от размера и типа.
Потенциальным покупателям специалисты советуют начинать процедуру приобретения недвижимости в Никарагуа с поиска авторитетного агента, который поможет проверить недвижимость на "чистоту". Также не стоит пренебрегать услугами адвокатов. Работа испаноговорящего специалиста обойдется в $600, а англоязычного - в 1,5-2% от стоимости продажи.
Комиссия агента недвижимости составляет 7-10%, а налог на передачу собственности - от 1% до 2%. Согласно закону Никарагуа, налог на передачу прав собственности должны оплачивать продавцы. Однако на практике, чтобы ускорить процедуру продажи недвижимости в Никарагуа, его берут на себя покупатели.
По словам владельца фирмы Re/Max Colonial Properties Дэвида Джойса, покупатели, как правило, расплачиваются наличными, поскольку получить заем у местных банков проблематично. Эксперт добавляет, что, несмотря на жесткие требования, получить ипотечный кредит все же можно. В течение последних нескольких лет процентные ставки были выше 12%, однако сегодня они приблизились к отметке в 9%. (Prian.ru/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Россия: способы приобретения загородной недвижимости
В настоящее время очень многие предпочитают покупать в кредит самое разное жилье, будь то недорогая недвижимость в Турции или дом в России.
Загородное кредитование вызывает не меньший интерес. Согласно статистическим данным о кредитах на недвижимость, большой популярностью сегодня пользуются загородные таунхаусы, представляющие для городского жителя возможность поселиться за городом и получить при этом качественное и стильное жилье. Поселки с таунхаусами располагаются в разных направлениях и не очень далеко от города, что позволяет их владельцам эксплуатировать жилье в течение круглого года.
Некоторым по душе загородные коттеджи, которые также можно взять в кредит, получив в собственное распоряжение прочное и надежное жилье вдали от шумного и пыльного города. Многие отдают предпочтение коттеджам, которые еще только строятся. В этом случае потенциальным владельцам нужно быть готовым к нестабильности стоимости объекта, которая по обыкновению за период строительства увеличивается. Тенденция возрастания стоимости приобретенного дома пребывает в зависимости от постепенности строительства. Неудивительно, что на стадии котлована объект стоит гораздо дешевле, чем на финишном этапе строительства (когда уже можно поселиться в доме).
В данном случае кредитование имеет свои сложности. В большинстве своем процесс кредитования загородного жилья и городской недвижимости имеют некоторые различия, которые становятся очевидными в процессе страхования объекта.
Трудности загородного кредитования становятся особенно ощутимыми в момент реализации загородного дома, которая происходит гораздо сложнее, чем продажа городского объекта. Также получение кредита на загородное жилье чаще всего осложняется фактором отсутствия документации на жилище. Кроме того, дом вне города не так легко оценить, как городское жилье. Нередко оценщики расходятся в суждениях относительно стоимости строения, в особенности тогда, когда оценка осуществляется путем сравнения с иным объектом.
Чтобы правильно и с учетом требований оценить загородный дом, будь то вилла в Турции или коттедж в Подмосковье, необходимо учесть массу значимых факторов. Важно принять во внимание качество строительства, количество и цену потраченных в процессе возведения дома строительных материалов, наличие подъездных путей и коммуникаций, расположение и удаленность участка от населенного пункта, его транспортную доступность. (SV Development/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Украина: киевский рынок недвижимости в 2008-2012 гг.
Пузырь на рынке столичного жилья надувался около 5 лет (в 2004-2008 гг.). Его цикл роста включал и продолжительные подъемы, и сравнительно кратковременные корректировки вниз, и периоды замораживания цен.
Осенью 2008 г. период обвального падения цен сменился отскоком и корректировкой цен вверх, затем можно было наблюдать период относительного затишья и стагнации на рынке жилья. В последнее время, тем не менее, цены практически на все виды киевского жилья опять полетели вниз.
Наиболее очевидны тенденции рынка жилья на примере двухкомнатных квартир, поскольку при купле-продаже однушек более ощутим спекулятивный фактор (купить-перепродать-сдать), ну и так называемый фактор безысходности (покупают то, на что хватает денег). Трешки также в этом плане не показательны, их доля на рынке сравнительно невелика.
К примеру, небольшие 43-метровые двухкомнатные "брежневки-чешки" в одном из наиболее популярных районов Киева Русановке еще осенью минувшего года торговались на уровне не менее 85 тыс. у. е. Уже в феврале текущего года можно было наблюдать массовое предложение в этом сегменте по цене около 75 тыс. у. е. (без ремонта). Напомним: на пике пузыря весной 2008 г. цены на такие варианты доходили до 135 -150 тыс. у. е.
Более просторные двухкомнатные апартаменты в подготовленной к сдаче в эксплуатацию новостройке возле канала в этом же районе при цене у застройщика 1500 у. е./1 кв. м перепродаются по переуступке уже по 1300 у. е./кв. м. А при желании у продавца продать апартаменты за несколько месяцев, а не за несколько лет, с цены слетают еще 100 -150 у. е. на одном кв. м.
В этой же новостройке на стадии строительства в период истерии на рынке жилья цена в однушках доходила до 3 тыс. у. е./1 кв.м.
Аналогичные тенденции прослеживаются и на жилье в центральных и прилегающих к центру районах Киева. На пике цен весной 2008 г. двухкомнатные 52-метровые сталинки на престижных Липках по ул. Институтской предлагались по 350-450 тыс. у. е. А зимой 2009 г. такие квартиры "приземлились" на уровнях около 150-160 тыс. у. е. Затем на протяжении второй половины 2009 г. и в течение 2010 г. последовал отскок, и за такую жилплощадь запрашивали уже не менее 220-230 тыс. у. е. В феврале текущего года нижняя ценовая планка на такие квартиры установилась на уровнях около 170-175 тыс. у. е.
Т. е. и на примере так называемого бюджетного жилья, и на примерах достаточно престижных "сталинок" в самом сердце столицы зимой текущего года мы видим возврат к первому ценовому дну.
Двушки и трешки зимой 2012 г. можно купить почти по цене трехлетней давности, т. е. по ценам, ненамного превышающим отметки зимы 2009 г., когда пузырь окончательно лопнул. В то же время однокомнатные квартиры и гостинки сейчас продаются по ценам, превышающим ориентиры 2009 г. Все-таки за эти годы потенциальные покупатели несколько поднакопили денежные средства и предпочитают приобретать то, на что хватает денег. Да и паника на рынке все-таки поутихла.
Таким образом, можно констатировать: цикл безудержного роста цен на рынке продолжался около пяти лет, но вот уже более трех лет на столичном рынке жилья поселился нисходящий тренд. С уверенностью можно также утверждать, что 2012 г. станет четвертым годом в цикле спада на рынке жилья, несмотря на то, что количество сделок купли-продажи заметно увеличилось. Характерно, что реальные цены на столичные квадратные метры, с учетом торга в последнее время, просели не менее чем на 10-15%, и одновременно на те же 10-15%, по оценкам экспертов, увеличился реальный спрос и соответственно количество новоселов в Киеве. Похоже, рынок ищет точку равновесия.
Но пока что кризис на рынке недвижимости Украины продолжается. Владельцы квартир неприятно озадачены тем, что их квадратные метры и далее обесцениваются, инвесторы подсчитывают убытки, строители и посредники-риелторы размышляют, как выжить в такой непростой ситуации, а потенциальные покупатели все еще не могут свести концы с концами для приобретения хотя бы простенькой недвижимости без привлечения заемных средств.
Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости можно с уверенностью спрогнозировать лишь в пределах текущего года. Тенденции же 2013 г. будут зависеть не только от внутренних факторов, но и от событий на мировых финансовых рынках, от того, сколько денег придется потратить на спасение европейского Lehman Brothers Holdings, Inc. - Греции, и от того, сколько денег еще напечатает Америка для возвращения своей экономики на путь восстановления. Ведь бумажная валюта девальвирует буквально на глазах.
Еще не так давно за $100 тыс. в Украине можно было приобрести "небольшой свечной заводик" и открыть неплохой бизнес, а теперь за эти деньги и нормальную двушку в столице не купить.
Финансовые кризисы наступают, когда их, в принципе, никто не ждет. Когда-то никто не мог и предположить столь быстрого крушения советской империи, как и сейчас мало кто готовится к радикальному уменьшению роли американского доллара. Но те, кто хранил советские рубли в сберегательных кассах СССР, прекрасно знают об эфемерности, казалось бы, самых незыблемых финансовых институтов.
Поэтому рано или поздно рынок недвижимости оттолкнется от своего дна (только вот от какого?). Он начнет восходящее движение, поскольку ни доллар, ни евро, ни, тем более, ценные бумаги (те же 50 и 100-рублевые государственные казначейские обязательства СССР у многих ведь пылятся толстыми пачками, как дешевые сувениры) не являются уже тихой гаванью, в которой можно переждать любой финансовый шторм. Золото и серебро в качестве инструментов инвестирования и сбережения средств все же больше подходят для финансовых спекулянтов и для большинства граждан являются просто экзотикой.
Тем не менее украинский рынок недвижимости в ближайшем будущем будут беспокоить не глобальные катаклизмы и огромный навес ничем не обеспеченных долларовых бумажек, а "родные", внутренние угрозы и предвестники экономических неприятностей. Именно поэтому цена на украинскую недвижимость в 2012 г. будет падать.
Недвижимость, как известно, зеркало экономики, а индекс цен на недвижимость всегда являлся показателем экономической ситуации и стабильности.
Именно состояние экономики и привело к тому, что ожиданиям спекулянтов на рост цен в преддверии футбольного чемпионата не суждено было сбыться.
Виной тому отсутствие конкретных результатов в проведении системных реформ; всепоглощающая коррупция и воровство; нарастающее негативное торговое сальдо; тающие не по дням, а по часам валютные резервы; эмбарго на поставку в страну "свежего" доллара от МВФ; газовые шоки на фоне потрясающей энергозависимости и сверхнерационального энергопотребления; жизнь на наркотической игле безудержных и безразмерных заимствований. Футбольного чуда не случилось, теперь ждут чуда от выборов, когда деньги, которые зайдут в страну под "праздник демократии", оживят потухший рынок недвижимости.
В таких условиях у подавляющей части населения средств хватает разве что на еду и на недорогую бытовую технику, более обеспеченные вкладываются в автомобили. Те же, кто хотел бы улучшить жилищные условия, остро нуждаются в кредитах. Однако переживающая не лучшие времена банковская сфера просто не может поддержать потребителей доступным ипотечным кредитованием, вследствие чего восстановление рынка недвижимости откладывается.
Пока света в конце тоннеля не заметно. Ведь низкая покупательная способность населения и ее постоянное снижение ввиду существенного повышения цен на товары первой необходимости в последние годы приводит к ощутимому торможению темпов накопления свободных средств. Ждать второй волны кризиса незачем, мы уже живем на этой волне, поэтому и существуют ценовые дисбалансы на украинском рынке жилья, и стабилизации ситуации как минимум в течение текущего года не предвидится.
Только когда будут понятны перспективы развития экономики не на один-два квартала, а хотя бы на год-два вперед; только когда страна сможет жить не на заемные деньги по греческому сценарию, а на заработанные средства; только когда успокоятся валютные курсы, а средства финансовых учреждений и населения будут использоваться не на покупку госбумаг, а для кредитования, - экономика, а вместе с ней и рынок недвижимости, станет сбалансированной.
Пока покупка собственной квартиры несет в себе значительные инвестиционные риски. Ведь недвижимость - это актив, который нуждается в дополнительных расходах на содержание: амортизация (потребность в периодическом ремонте), риски порчи (например, арендаторами), риски нормального функционирования домостроения (многие объекты находятся в ужасном аварийном состоянии, физически и морально устарели), наконец, затраты на содержание самой квартиры (включающие перманентно повышающуюся квартплату и оплату коммунальных услуг).
Именно потому у владельцев "лишних" долларов и евро сейчас в моде либо самое простенькое жилье (по причине дешевизны), либо добротное в обозримом будущем качественное жилье в хороших домах, в хороших районах города, которое не будет стареть ни физически, ни морально.
Впрочем, сделки, где объектом купли-продажи выступает жилье "для богатых", занимают сравнительно мизерную часть рынка. На рынке пользуются спросом квартиры в домах, которые давным-давно пора сносить. Растет количество желающих приобрести квадратные метры в малогабаритных гостинках и однокомнатных квартирах в панельных домах 50-70-х годов в спальных районах, в т. ч. и тех, где, кажется, жить уже просто невозможно - т. е. в панельных хрущевках. Покупатели отлично осознают, где им предстоит поселиться, но денег на что-то лучшее у них не хватает, они вынужденно соглашаются на безрадостные перспективы и огромные риски. Ведь дома, где будут расположены их "новые" квартиры, построены почти полвека назад по упрощенным технологиям, сроки их эксплуатации либо уже истекли, либо, как говорится, на грани, а надежды на то, что государство возьмет на себя расходы по капитальному ремонту старых домов или займется их реконструкцией, - практически никакой.
Кстати, ситуация кардинально отличается от "допузырных" времен - тогда и доходы населения были побольше, и цены на продукты и другие товары поменьше, и квартплата, и комуслуги по сравнению с нынешними были карликовыми, и население, соответственно, пыталось приобрести на рынке жилья что-то получше.
Если хорошо поискать или если просто повезет, и сейчас, и даже на пике кризиса в 2009-2010 гг. можно было найти на рынке так называемые бриллианты - недооцененные квартиры на вторичном и первичном рынке в качественных домах, расположенных в хороших местах.
Ведь удачная инвестиция - это не количество метров. В конце концов, кому из простых людей нужны "царские хоромы" в небогатой стране с постоянно повышающимися расходами на содержание объекта приобретения?
Удачная инвестиция - это и не покупка квартиры с "супер-пупер" евроремонтом. Ведь втридорога покупать чей-то ремонт, сделанный под чужую семью, под чужие, зачастую бездарные вкусы, - это достаточно плоско и прозаично.
Удачная инвестиция - это и не дешевизна квартиры. Кому нужно жилье (пусть и по бросовым ценам), расположенное в страшных подъездах страшных домов в плохих местах?
Удачная инвестиция - это место, место и еще раз место. Это район города (вид из окон всегда приятнее не на промзону и не на окна соседних домов, а, к примеру, на территорию детского садика или школы, утопающих летом в зелени, а зимой - в нетронутых сугробах).
И это состояние дома. Монументальная "сталинка" или оригинальная новостройка (максимум в 8-10 этажей) по специальному проекту всегда предпочтительнее как безликих "брежневок" и "хрущевок", так и не менее безликих новых бетонных 25-этажных монстров - свечек, натыканных едва ли не стена в стену в некоторых районах Киева.
Наряду с рынком жилой недвижимости в Киеве функционирует и рынок коммерческой недвижимости. Впрочем, слово "функционирует" применимо в основном лишь к рынку торговой недвижимости. Здесь все лакомые объекты по "вкусным" ценам расхватали еще в период массовой паники на рынке, т. е. в 2009 г. Однако даже то, что осталось, продавалось и покупалось впоследствии на протяжении 2010-2011 гг. весьма активно, несмотря на депрессивные настроения в обществе, украинцы все равно покупают продукты, товары первой необходимости, обувь, одежду и бытовую технику. Торговля худо-бедно, но генерирует прибыль, особенно в местах с приличным проходным трафиком.
Намного хуже обстоят дела с офисной недвижимостью. Мелкий и средний бизнес в условиях полной неопределенности отложил планы развития до лучших времен, многие предпочитают либо менять арендуемые помещения на более дешевые, либо вообще работать дома. Ведь в завтрашнем дне он попросту не уверен.
Складской сегмент вообще практически не развивается, потребление падает, а значит, необходимость в больших складских запасах постепенно тает.
Значительная часть жилой недвижимости в Украине все еще значительно переоценена. Спекулятивный капитал рынок не подогревает. Благоприятный инвестиционный климат отсутствует. Сегодняшний рынок недвижимости - это рынок покупателя. Конкуренция за обладателей свободных валютных средств возрастает, и продавцы просто вынуждены стать более сговорчивыми. По оценкам экспертов, размер торга практически стабилизировался и составляет в среднем около 10%. Если в стране не случится новых финансовых шоков, в текущем году рынок будет падать достаточно плавно. Темпы нисходящей динамики будут сравнимы с соответствующими показателями минувшего года, т. е. в пределах до 7-8%. Основные события будут происходить в сегментах "дешевого жилья". В сегментах более дорогого и качественного жилья деловая активность, скорее всего, будет невысокой. Еще не очень скоро покупателям будет по карману приобретать жилье с соответствующими стандартами в области качества строительства, хорошими планировочными решениями, повышенными требованиями к месторасположению, инженерии, инфраструктуре и т. п. Ожидания пока что в отрицательной зоне.
Тем не менее даже в таких условиях многие покупатели находят себе именно то, что нужно, и по адекватным, справедливым ценам. Ведь экономические законы цикличности доказаны историей. За периодами спада всегда следуют периоды подъема рынка, в течение которых подобрать себе вариант "по душе" и "по кошельку" будет намного труднее (частичное восстановление ипотечного кредитования и отложенный спрос существенно ухудшат и ассортимент, и цены в жилищном "супермаркете", да и выбирать надо будет гораздо быстрее).
То же самое касается и инвесторов. То, что сегодня выглядит "несъедобно", завтра может стать привлекательной инвестицией. Важно наряду с пониманием рисков инвестиции все же не упустить свой личный момент - где, на каком временном отрезке сегодня можно увеличить свое состояние в будущем. Если объект для инвестирования выбран удачно, не стоит беспокоиться, если цена на него в какой-то момент корректируется вниз (конечно, если сделка не совершена во время "пузыря"). История развивается по спирали, а следовательно, никогда в нашей стране мы не увидим цен на киевские квартиры на уровнях 2003-2004 гг.
Тем временем с отступлением злых морозов несколько оживился рынок недвижимости Киева. По сообщениям посредников, увеличивается количество звонков, заявок на покупку и просмотров. Потенциальных покупателей, как и прежде, в основном интересуют дешевые "бюджетные" варианты, хотя претенденты на более дорогое и просторное жилье также имеются. Сделки совершаются только в тех случаях, когда продавцы делают шаг навстречу покупателям, с соответствующими ценовыми уступками.
Пока время на то, чтобы выбирать и поторговаться, еще есть. (Зеркало недели/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Украина: значительная часть жилой недвижимости все еще переоценена
Пузырь на рынке столичного жилья надувался около 5 лет (на протяжении 2004-2008 гг.). Его цикл роста включал в себя и продолжительные подъемы, и сравнительно кратковременные корректировки вниз, и периоды замораживания цен.
Осенью 2008 г. период обвального падения цен сменился отскоком и корректировкой цен вверх, затем можно было наблюдать период относительного затишья и стагнации на рынке жилья. В последнее время, тем не менее, цены практически на все виды киевского жилья опять полетели вниз.
Наиболее очевидны тенденции рынка жилья на примере двухкомнатных квартир, поскольку при купле-продаже однокомнатных более ощутим спекулятивный фактор (купить-перепродать-сдать) и так называемый фактор безысходности (покупают то, на что хватает денег). Трехкомнатные также в этом плане не показательны, их доля на рынке сравнительно невелика.
К примеру, небольшие 43-метровые двухкомнатные "брежневки-чешки" в одном из наиболее популярных районов Киева Русановке еще осенью минувшего года торговались на уровне не менее $85 тыс. Уже в феврале текущего года можно было наблюдать массовое предложение в этом сегменте по цене около $75 тыс. (без ремонта). Напомним: на пике пузыря весной 2008 г. цены на такие варианты доходили до $135-150 тыс.
Более просторные двухкомнатные апартаменты в подготовленной к сдаче в эксплуатацию новостройке возле канала в этом же районе при цене у застройщика $1500/кв. м перепродаются по переуступке уже по $1300/кв. м. А при желании у продавца продать апартаменты за несколько месяцев, а не за несколько лет, с цены слетают еще $100 –150/кв. м.
В этой же новостройке на стадии строительства в период истерии на рынке жилья цена за квадратный метр в однокомнатных квартирах доходила до $3 тыс./кв. м.
Аналогичные тенденции прослеживаются и на жилье в центральных и прилегающих к центру районах Киева. Так, на пике цен весной 2008 г. двухкомнатные 52-метровые «сталинки» на престижных Липках по ул. Институтской предлагались по $350-450 тыс. А зимой 2009 г. такие квартиры опустились до $150-160 тыс. Затем на протяжении второй половины 2009 г. и в течение 2010 г. последовал отскок, и за такую жилплощадь запрашивали уже не менее $220-230 тыс. В феврале нижняя ценовая планка на такие квартиры установилась на уровнях около $170-175 тыс.
Т. е. и на примере так называемого бюджетного жилья, и на примерах достаточно престижных "сталинок" в самом сердце столицы зимой виден возврат к первому ценовому дну.
Двух- и трехкомнатные квартиры зимой можно купить почти по цене трехлетней давности, т. е. по ценам, ненамного превышающим отметки зимы 2009 г., когда пузырь окончательно лопнул. В то же время однокомнатные квартиры и гостинки сейчас продаются по ценам, превышающим ориентиры 2009 г. Все-таки за эти годы потенциальные покупатели несколько поднакопили денежные средства и предпочитают приобретать то, на что хватает денег. Да и паника на рынке все-таки поутихла.
Таким образом, можно констатировать: цикл безудержного роста цен на рынке продолжался около 5 лет, но вот уже более 3 лет на столичном рынке жилья поселился нисходящий тренд. С уверенностью можно также утверждать, что 2012 г. станет четвертым годом в цикле спада на рынке жилья, несмотря на то, что количество сделок купли-продажи заметно увеличилось. Характерно, что реальные цены на столичные квадратные метры, с учетом торга в последнее время, просели не менее чем на 10-15%, и одновременно на те же 10-15%, по оценкам экспертов, увеличился реальный спрос и соответственно количество новоселов в Киеве. Похоже, рынок ищет точку равновесия.
Но пока что кризис на рынке недвижимости Украины продолжается. Владельцы квартир неприятно озадачены тем, что их квадратные метры и далее обесцениваются, инвесторы подсчитывают убытки, строители и посредники-риэлторы размышляют, как выжить в такой непростой ситуации, а потенциальные покупатели все еще не могут свести концы с концами для приобретения хотя бы простенькой недвижимости без привлечения заемных средств.
Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости можно с уверенностью спрогнозировать лишь в пределах текущего года. Тенденции же 2013 г. будут зависеть не только от внутренних факторов, но и от событий на мировых финансовых рынках, от того, сколько денег придется потратить на спасение европейского Lehman Brothers Holdings, Inc. - Греции, и от того, сколько денег еще напечатает Америка для возвращения своей экономики на путь восстановления. Ведь бумажная валюта девальвирует буквально на глазах.
Финансовые кризисы наступают, когда их, в принципе, никто не ждет. Когда-то никто не мог и предположить столь быстрого крушения советской империи, как и сейчас мало кто готовится к радикальному уменьшению роли американского доллара. Но те, кто хранил советские рубли в сберегательных кассах СССР, прекрасно знают об эфемерности, казалось бы, самых незыблемых финансовых институтов.
Поэтому рано или поздно рынок недвижимости оттолкнется от своего дна. Он начнет восходящее движение, поскольку ни доллар, ни евро, ни, тем более, ценные бумаги не являются уже тихой гаванью, в которой можно переждать любой финансовый шторм. Золото и серебро в качестве инструментов инвестирования и сбережения средств все же больше подходят для финансовых спекулянтов и для большинства граждан являются просто экзотикой.
Тем не менее украинский рынок недвижимости в ближайшем будущем будут беспокоить не глобальные катаклизмы и огромный навес ничем не обеспеченных долларовых бумажек, а "родные", внутренние угрозы и предвестники экономических неприятностей. Именно поэтому цена на украинскую недвижимость в 2012 г. будет падать.
Недвижимость, как известно, - зеркало экономики, а индекс цен на недвижимость всегда являлся показателем экономической ситуации и стабильности.
Именно состояние экономики и привело к тому, что ожиданиям спекулянтов на рост цен в преддверии футбольного чемпионата не суждено было сбыться.
Виной тому отсутствие конкретных результатов в проведении системных реформ; всепоглощающая коррупция и воровство; нарастающее негативное торговое сальдо; тающие валютные резервы; эмбарго на поставку в страну "свежего" доллара от МВФ; газовые шоки на фоне потрясающей энергозависимости и сверхнерационального энергопотребления. Футбольного чуда не случилось, теперь ждут чуда от выборов, когда деньги, которые зайдут в страну, оживят потухший рынок недвижимости.
В таких условиях у подавляющей части населения средств хватает разве что на еду и на недорогую бытовую технику, более обеспеченные вкладываются в автомобили. Те же, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, остро нуждаются в кредитах. Однако переживающая не лучшие времена банковская сфера просто не может поддержать потребителей доступным ипотечным кредитованием, вследствие чего восстановление рынка недвижимости откладывается.
Пока света в конце тоннеля не заметно. Ведь низкая покупательная способность населения и ее постоянное снижение ввиду существенного повышения цен на товары первой необходимости в последние годы приводит к ощутимому торможению темпов накопления свободных средств.
Только когда будут понятны перспективы развития экономики не на один-два квартала, а хотя бы на год-два вперед; только когда страна сможет жить не на заемные деньги по греческому сценарию, а на заработанные средства; только когда успокоятся валютные курсы, а средства финансовых учреждений и населения будут использоваться не на покупку госбумаг, а для кредитования, - экономика, а вместе с ней и рынок недвижимости, станет сбалансированной.
Пока покупка собственной квартиры несет в себе значительные инвестиционные риски. Ведь недвижимость - это актив, который нуждается в дополнительных расходах на содержание: амортизация (потребность в периодическом ремонте), риски порчи (например, арендаторами), риски нормального функционирования домостроения (многие объекты находятся в аварийном состоянии, физически и морально устарели), наконец, затраты на содержание самой квартиры (включающие перманентно повышающуюся квартплату и оплату коммунальных услуг).
Именно потому у владельцев "лишних" долларов и евро сейчас в моде либо самое простенькое жилье (по причине дешевизны), либо добротное в обозримом будущем качественное жилье в хороших домах, в хороших районах города, которое не будет стареть ни физически, ни морально.
Впрочем, сделки, где объектом купли-продажи выступает жилье "для богатых", занимают сравнительно мизерную часть рынка. На рынке пользуются спросом квартиры в домах, которые давным-давно пора сносить. Растет количество желающих приобрести квадратные метры в малогабаритных гостинках и однокомнатных квартирах в панельных домах 1950-1970-х гг. в спальных районах, в т. ч. и тех, где, кажется, жить уже просто невозможно - т. е. в панельных «хрущевках».
Покупатели отлично осознают, где им предстоит поселиться, но денег на что-то лучшее у них не хватает, они вынужденно соглашаются на безрадостные перспективы и огромные риски. Ведь дома, где будут расположены их "новые" квартиры, построены почти полвека назад по упрощенным технологиям, сроки их эксплуатации либо уже истекли, либо, как говорится, на грани, а надежды на то, что государство возьмет на себя расходы по капитальному ремонту старых домов или займется их реконструкцией, - практически никакой.
Кстати, ситуация кардинально отличается от докризисных времен - тогда и доходы населения были побольше, и цены на продукты и другие товары поменьше, и квартплата, и комуслуги по сравнению с нынешними были карликовыми, и население, соответственно, пыталось приобрести на рынке жилья что-то получше.
Если хорошо поискать или если просто повезет, и сейчас, и даже на пике кризиса в 2009-2010 гг. можно было найти на рынке так называемые бриллианты - недооцененные квартиры на вторичном и первичном рынках в качественных домах, расположенных в хороших местах.
Ведь удачная инвестиция - это не количество метров. В конце концов, кому из простых людей нужны "царские хоромы" в небогатой стране с постоянно повышающимися расходами на содержание объекта приобретения?
Удачная инвестиция - это и не покупка квартиры с евроремонтом. Ведь втридорога покупать чей-то ремонт, сделанный под чужую семью, под чужие, зачастую бездарные вкусы, - это достаточно плоско и прозаично.
Удачная инвестиция - это и не дешевизна квартиры. Кому нужно жилье (пусть и по бросовым ценам), расположенное в страшных подъездах страшных домов в плохих местах?
Удачная инвестиция - это место. Это район города (вид из окон всегда приятнее не на промзону и не на окна соседних домов, а, к примеру, на территорию детского садика или школы, утопающих летом в зелени, а зимой - в нетронутых сугробах). И это состояние дома. Монументальная "сталинка" или оригинальная новостройка (максимум в 8-10 этажей) по специальному проекту всегда предпочтительнее как безликих "брежневок" и "хрущевок", так и не менее безликих новых бетонных 25-этажных монстров - свечек, натыканных едва ли не стена в стену в некоторых районах Киева.
Наряду с рынком жилой недвижимости в Киеве функционирует и рынок коммерческой недвижимости. Впрочем, слово "функционирует" применимо в основном лишь к рынку торговой недвижимости. Здесь все лакомые объекты по "вкусным" ценам расхватали еще в период массовой паники на рынке, т. е. в течение 2009 г. Однако даже то, что осталось, продавалось и покупалось впоследствии на протяжении 2010-2011 гг. весьма активно, несмотря на депрессивные настроения в обществе, украинцы все равно покупают продукты, товары первой необходимости, обувь, одежду и бытовую технику. Торговля худо-бедно, но генерирует прибыль, особенно в местах с приличным проходным траффиком.
Намного хуже обстоят дела с офисной недвижимостью. Мелкий и средний бизнес в условиях полной неопределенности отложил планы на развитие до лучших времен, многие предпочитают либо менять арендуемые помещения на более дешевые, либо вообще работать дома.
Складской сегмент вообще практически не развивается, потребление падает, а, значит, необходимость в больших складских запасах постепенно тает.
Значительная часть жилой недвижимости в Украине все еще значительно переоценена. Спекулятивный капитал рынок не подогревает. Благоприятный инвестиционный климат отсутствует. Сегодняшний рынок недвижимости - это рынок покупателя. Конкуренция за обладателей свободных валютных средств возрастает, и продавцы просто вынуждены стать более сговорчивыми. По оценкам экспертов, размер торга практически стабилизировался и составляет в среднем около 10%. Если в стране не случится новых финансовых шоков, в текущем году рынок будет падать достаточно плавно.
Темпы нисходящей динамики будут сравнимы с соответствующими показателями минувшего года, т. е. в пределах до 7-8%. Основные события будут происходить в сегментах "дешевого жилья". В сегментах более дорогого и качественного жилья деловая активность, скорее всего, будет невысокой. Еще не очень скоро покупателям будет по карману приобретать жилье с соответствующими стандартами в области качества строительства, хорошими планировочными решениями, повышенными требованиями к месторасположению, инженерии, инфраструктуре и т. п. Ожидания пока что в отрицательной зоне.
Тем не менее даже в таких условиях многие покупатели находят себе именно то, что нужно, и по адекватным, справедливым ценам. Ведь экономические законы цикличности доказаны историей. За периодами спада всегда следуют периоды подъема рынка, в течение которых подобрать себе вариант "по душе" и "по кошельку" будет намного труднее (частичное восстановление ипотечного кредитования и отложенный спрос существенно ухудшат и ассортимент, и цены на рынке, да и выбирать надо будет гораздо быстрее).
То же самое касается и инвесторов. То, что сегодня выглядит "несъедобно", завтра может стать привлекательной инвестицией. Важно наряду с пониманием рисков инвестиции все же не упустить свой личный момент - где, на каком временном отрезке сегодня можно увеличить свое состояние в будущем. Если объект для инвестирования выбран удачно, не стоит беспокоиться, если цена на него в какой-то момент корректируется вниз (конечно, если сделка не совершена во время "пузыря"). История развивается по спирали, а следовательно, никогда в Украине не будет цен на киевские квартиры на уровнях 2003-2004 гг.
Тем временем с отступлением морозов несколько оживился рынок недвижимости Киева. По сообщениям посредников, увеличивается количество звонков, заявок на покупку и просмотров. Потенциальных покупателей, как и прежде, в основном интересуют дешевые "бюджетные" варианты, хотя претенденты на более дорогое и просторное жилье также имеются. Сделки совершаются только в тех случаях, когда продавцы делают шаг навстречу покупателям, с соответствующими ценовыми уступками. («Зеркало недели»/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
США: недвижимость все больше разоряет американцев
Увеличение затрат на аренду, а также других жилищных расходов на фоне падения доходов спровоцировало рост доли домохозяйств в США, которые тратят более половины своих доходов на жилье, говорится в докладе Центра по жилищной политике.
С начала 2010 г. более 24% семей в США тратят больше половины своих доходов на жилье по сравнению с 22% в 2008 г. Штат Калифорния оказался в лидерах по количеству семей, которые тратят более половины своих расходов на жилье - 34%, далее Флорида, где доля таких семей составила 33%, Нью-Джерси - 32%, Гавайи - 30%, а штат Невада - 29%.
Если недвижимость арендуется, то исследование учитывает плату за аренду и коммунальные расходы. Если же недвижимость приобреталась с помощью ипотечного кредита, учитывается весь спектр платежей: ежемесячный платеж за ипотечный кредит, налог на имущество, страхование и другие сборы.
Как следует из доклада, особенно сильно за последние годы пострадали арендаторы, так как в среднем их доходы снизились на 4%, а расходы на жилье увеличились на 4%.
Но при этом все больше и больше людей заинтересованы в аренде, так как это позволяет сохранять мобильность в условиях жесткого рынка труда. Стоит отметить, что очень большое количество людей сталкивалось с трудностями получения ипотечного кредита, что вынуждает их арендовать жилье.
Один из главных выводов доклада - это тот факт, что из-за серьезного падение цен на жилье создалось впечатление о его доступности. Данные исследования показывают, что это не так. (SV Development/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Азия обошла Европу в росте цен на недвижимость
Жилье в Великобритании, США и странах Европы постепенно, но уверенно теряет в цене. Недвижимость в крупнейших азиатских городах, наоборот, находится на подъеме. По словам экспертов, приобрести шато во Франции можно гораздо дешевле, нежели элитный объект недвижимости в Сингапуре, Гонконге и даже в Мумбаи.
Средняя стоимость недвижимости на северо-востоке Англии, например, упала до 118 тыс. евро. Это самый низкий показатель за 8 лет. Жилье в Ирландии с 2007 г. подешевело на 58%. Сегодня средняя стоимость недвижимости в стране составляет 165 тыс. евро, а в столичном Дублине - 198 тыс.
В Великобритании жилье подешевело на 20%. Исключением стала лишь элитная лондонская недвижимость, которой удалось удержать позиции и даже вырасти в цене.
Падение цен коснулось и испанского рынка недвижимости. Объекты здесь потеряли в стоимости 24% по сравнению с пиковыми показателями 2007 га. По словам экспертов, снижение связано с высоким уровнем безработицы в стране.
Что касается рынков недвижимости "нового света", то жилье здесь, наоборот, росло в цене. К примеру, в Сингапуре объекты подорожали на 70% с 2006 г. А уровень цен на жилье в Гонконге находится на самом высоком за последние 13 лет уровне. (Prian.ru/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Украина: итоги конференции «Рынок жилой недвижимости: от строительства до ипотечной сделки»
В конференции приняли участие: руководитель департамента Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Высочин, председатель правления Государственного ипотечного учреждения Виктор Миргородский, директор агентства регионального развития АРК Алексей Стародубов, советник председателя правления банка "Таврика" Анатолий Дробязко, президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко, коммерческий директор компании «НЕСТ» Константин Браво, заместитель директора компании "Интеграл-буд" Алексей Побурко, партнер юридической фирмы "Ильяшев и партнеры" Максим Копейчиков, младший партнер юридической компании ОМР Кирилл Левтеров.
Участники обсудили возможные механизмы стимулирования государством рынка жилой недвижимости, региональные особенности жилищного строительства, условия эффективности ипотеки, тенденции в строительстве недвижимости на 2012 г.
«Срок действия программы Молодежного кредитования заканчивается в 2012 г., - сообщил Владимир Высочин, руководитель департамента в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. - Во всех областях Украины существуют очереди на получение молодежного кредита. Поэтому крайне важно изыскать возможность продления срока действия программы».
В настоящее время программа финансируется за счет государственного и местных бюджетов, в 2011 г. было выдано около 500 кредитов.
Директор агентства регионального развития АРК Алексей Стародубов рассказал, как воплощается в жизнь принятая в конце 2010 г. Стратегия социально-экономического развития Крыма до 2020 г. Примером действий властей, направленных на улучшения инвестиционного климата, является изменение практики выделения земельных участков.
"В Крыму была очень острая проблема выдачи участков. И в 2011 г. правительством Крыма было инициировано проведение земельных аукционов. Эта практика действует по сегодняшний день, и мы надеемся, что не изменится. Ведь, наконец, инвесторы четко понимают, как они могут получить землю. И сфера, которая была темной и сомнительной на протяжении всех 20 лет независимости, стала прозрачной. Частота проведения земельных аукционов зависит от популярности у пользователей того или иного участка", - сообщил А. Стародубов.
В прошлом году также активно использовались для популяризации региона различные роад-шоу - в странах Азии, Лондон-Брюссель и страны СНГ. Как результат всей работы - за три месяца 2011 г. в Крым пришло иностранных инвестиций на $386,2, это почти половина суммы, инвестированной в полуостров за все годы независимости - $750 млн.
Географически инвестиции распределены между тремя регионами - ЕС, страны СНГ (Россия, Казахстан, Беларусь) и США.
Среди приоритетных инвестиционных проектов, наряду с туристическими объектами и комплексным развитием Западного Крыма, А. Стародубов назвал создание яхтинг-марин. "Такого рода объектов пока нет в Крыму. По нашим оценкам, есть необходимость как минимум в 15 маринах, это инвестиция порядка $800 млн.", - сказал А. Стародубов.
Всего, по предварительным оценкам, чтобы реализовать Стратегию развития до 2020 г., необходимо вливание $20 млрд.
Председатель правления Государственного ипотечного учреждения Виктор Миргородский подчеркнул, что государство восстановило в прошлом году ипотеку как инструмент влияния на рынок. "За счет выделенных 620 млн. грн. госсредств была профинансирована в 2011 г. достройка 26 объектов жилого строительства. Это 385 тыс. кв. м или около 5 тыс. квартир. Из них 10 объектов в этом году уже введено в строй, или 120 тыс. кв. м, 2 тыс. квартир - в Киеве, Донецке, Ивано-Франковске, Борисполе, Чабанах (Киевская обл.). Второе направление ГИУ - рефинансирование кредитов частным лицам, в прошлом году было выкуплено около 300 кредитов. Мы предоставляем долгосрочный стабильный ресурс банкам-партнерам - под 11% годовых, с учетом маржи, покрывающей риски, для потребителя она не может быть выше 15%. И мы рассчитываем, что выданные на достройку 620 млн. грн. вернутся к нам новыми ипотечными кредитами", - сказал В. Миргородский. На вопрос участников дискуссии, может ли ГИУ влиять на недобросовестный банк, Виктор Миргородский ответил, что такой механизм предусмотрен. "Если мы даем кредит, а он используется банком не по назначению, мы можем его отозвать. И такие предупреждения некоторые банки получали, и активно работают над исправлением ситуации", - сказал В. Миргородский. Относительно планов по достройке объектов незавершенного строительства Виктор Миргородский оценил возможность своего ведомства финансировать в 2012 г. порядка 26-30 объектов.
В 2012 г. ГИУ намерено выпустить корпоративные и ипотечные облигации. "Кабмин выдал госгарантию под выпуск наших облигаций. Мы надеемся выпустить корпоративных облигаций на 1 млрд. грн. и ипотечных - на 500 млн. грн.", - сказал В. Миргородский.
Анатолий Дробязко представил на конференции опыт банка "Таврика", одного из активных партнеров ГИУ по обеим программам - финансирования достройки объектов и ипотечного кредитования.
За счет средств ГИУ ЮЗТБ достроен в городе Буча (ул. Центральная, 33в) ЖК "Яблуневый", в доме 187 квартир общей площадью 12 тыс. кв. м. "Другого способа у правительства, чтобы разогреть рынок жилья, кроме ипотеки не придумано. Ипотека - это наш хлеб, тяжелый, потому что маржа маленькая, но это тот хлеб, который нас кормит", - подчеркнул А. Дробязко. При этом он подчеркнул, что половина проданных уже квартир в комплексе оформлена через ипотеку. "Ежемесячные выплаты за двухкомнатную квартиру в этом комплексе - порядка 4,2 тыс. грн., это значит, что доход семьи должен быть выше 9 тыс. грн. официальной зарплаты", - сказал А. Дробязко.
"Грядущие выборы хорошо простимулируют жилую недвижимость. Вспомните выборы 2001 г. и какой рост покупки недвижимости дал 2002 г. Мой позитивный прогноз - необходимый 1 млрд. грн. ГИУ обязательно дадут. И доходы отдельных категорий граждан хорошо вырастут. А будут расти доходы - будет расти и желание обновить жилье", - сказал президент Украинского аналитического центра А. Охрименко. (Building.ua/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Россия: налог на недвижимость должен быть инвестиционным, а не фискальным
Налог на недвижимость должен быть инвестиционным, как в зарубежных странах, а не фискальным, сообщил на конференции Российской гильдии риэлторов (РГР) в рамках выставки "Домэкспо" президент организации Григорий Полторак.
"В этом случае налог будет восприниматься не как несправедливый, а как необходимый, и будет направлен на развитие территорий", - пояснил он.
Полторак считает, что рассчитывать налог нужно от кадастровой стоимости земли и объекта, которая не должна превышать рыночную стоимость.
Он также считает, что кадастровая стоимость должна быть прозрачной, а информация должна быть доступной для каждого жителя страны. При этом он пояснил, что речь не идет о доступе к персональным данным. Речь должна идти только об обеспечении публичности сделок. Он также добавил, что размер налога может варьироваться от 0,05% до 0,2% и должен определяться местными властями.
Как поясняется в материалах РГР, отсутствие прозрачности при оценке стоимости объектов и риска при инвестировании в объекты недвижимости, особенно в тех случаях, когда было использовано для подстраховки финансовых продуктов, может являться одной из причин кризиса. В результате любое расхождение начисленной при оценке стоимости объекта и фактической рыночной стоимости приведет к повышению рисков, связанных с недвижимостью, так как потенциальные инвесторы могут приобрести объекты с неправильно определенной стоимостью, поясняется в материалах.
Как сказал Полторак, для реальной оценки объекта недвижимости должна быть возможность привлечения независимого оценщика.
"Это позволит привести в порядок информацию об объектах и их стоимости", - добавил он.
Он подчеркнул, что налог должен поступать в местный бюджет поселения: только в таком случае деньги, полученные от налогообложения, будут направлены на развитие территорий.
Президент РГР также считает, что ставка налога должна быть единой как для физических, так и для юридических лиц, иначе будут происходить переводы сделок с объектами недвижимости от одних лиц к другим, таким образом, будет осуществляться уход от налога. Он также добавил, что налог должен быть единым для всей территории России.
Как добавил вице-президент РГР Константин Апрелев, при обеспечении полной прозрачности использования средств каждый гражданин, который платит налог, будет знать, на что расходуются его средства. Таким образом будет обеспечиваться мотивация уплаты налогов, добавил Апрелев.
"В противном случае гражданин будет рассматривать налог как фискальный и будет стараться уйти от него. Надо учесть, что этот налог коснется большей части населения", - пояснил Апрелев. (SV Development/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Россия: половина покупателей недвижимости в Подмосковье – москвичи
На рынок первичного жилья в Подмосковье вышло 46 новых объектов, что составляет 1,5 тыс. кв. м жилья, говорится в исследовании компании Tekta Group.
При этом 17 объектов (447,8 тыс. кв. м) - это новые строительные площадки, на которых ранее строительство не велось, а 29 реализуемых с конца 2011 г. объектов - корпуса объектов в ранее застраиваемых микрорайонах Московской области.
"Строительные проекты в Московском регионе реализовать даже легче, чем в Москве, а спрос на них стабильно высок. Если раньше он распределялся неравномерно, оказываясь высоким в ближнем "поясе" Подмосковья и заметно сжимаясь уже через 20 км от МКАД, то сейчас внимание покупателей привлекают не только города-спутники, но и более удаленные от столицы пригородные зоны", - сообщает управляющий партнер Tekta Group Андрей Биржин.
При этом москвичи составляют 50% покупателей недвижимости в Подмосковье, 35% - жители Московской области, остальные 15% - жители других регионов РФ и стран СНГ. Большая часть новостроек сосредоточена в 25-35 км от МКАД. Активнее всего в Подмосковье застраиваются города Видное, Одинцово, Красногорск, а также территория "новой Москвы".
По прогнозам аналитиков компании, Подмосковье будет активно развиваться и застраиваться. Строительство будет вестись с ориентацией на требовательного и искушенного покупателя. При этом Московская область может обогнать по темпам строительства Москву, чьи строительные резервы почти исчерпаны. (SV Development/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Украина: рынок элитной недвижимости Киева в 2011 г.
По итогам 2011 г. основной покупательный спрос по-прежнему сконцентрирован на двух-трехкомнатных квартирах площадью до 150 кв. м.
Knight Frank подвела итоги рынка элитной недвижимости Киева за 2011 г. По итогам 2011 г. цены на первичном рынке в элитном сегменте и бизнес-классе продемонстрировали существенный рост. Жилые проекты эконом-класса при этом продолжают снижать средние цены предложения. На рынке наблюдается высокая активность девелоперов, говорится в отчете компании.
"В 2011 г. возросло количество запросов на приобретение элитного жилья. К сожалению, предложение пока не успевает за спросом, основная его часть по-прежнему представлена квартирами больших площадей и в комплексах, не в полной мере соответствующих заявленному позиционированию", - говорит старший консультант департамента профессиональных услуг и инвестиций Knight Frank Kiev Алла Куценко.
Первичный рынок элитного жилья по итогам 2011 г. занимает около 4% в общей структуре рынка. Основной удельный вес приходится на объекты эконом-класса (около 54%).
Несмотря на рост количества элитных проектов в течение 2009-2010 гг., доля элитного жилья остается на прежнем уровне (около 4%), поскольку новые проекты класса "эконом" и "бизнес" отличаются масштабностью.
"Хочется отметить позитивные тенденции в сегменте. Новые проекты отличаются хорошим качеством строительства, высоким уровнем инженерии, интересным дизайном, ликвидными площадями квартир. Дефицит предложения пока позволяет девелоперам устанавливать цены на новые объекты на желаемом уровне. Однако уже с 2013-2014 гг. следует ожидать существенного роста ценовой конкуренции в элитном сегменте и, возможно, снижения цен по ряду объектов", - продолжает директор по развитию бизнеса Knight Frank Kiev Ярослава Чапко.
Элитный сегмент в 2011 г. продемонстрировал хорошую динамику и активно развивался. Так, за прошедший год возобновилось строительство жилых комплексов PecherSKY, "Дом на Пирогова", "Клубный дом на Мичурина". Кроме того, во втором полугодии началось строительство жилого комплекса на улице Зверинецкая и комплекса "Арт Холл" на улице Воровского, что увеличило объем первичного рынка на 145 квартир. Развитие новых проектов, появившихся на рынке в 2010-2011 гг., не изменило текущий объем предложения, который сохраняется на уровне 2010 г., поскольку в ряде строящихся объектов продажи не открывались. В декабре 2011 г. на первичном рынке предлагалось к продаже около 1500 квартир в элитных новостройках суммарной площадью около 250 тыс. кв. м.
При этом только 9% квартир предлагалось в 10 комплексах, сданных в эксплуатацию. В четвертом квартале 2011 г. на пяти строительных площадках возводился каркас здания. Строительство "Клубного дома на Мичурина" и Diamond Hill близится к завершающей стадии, их ввод в эксплуатацию запланирован в первом полугодии. На начальной стадии строительства находятся комплексы PecherSKY, "Арт Холл" и проект на улице Зверинецкая.
В течение года оставалось замороженным строительство на трех объектах ("Аристократ", "Дельфин", вторая очередь проекта "Воздвиженка") из-за недостатка финансирования и отсутствия активного спроса. Площади предлагаемых на продажу квартир - в достаточно широком диапазоне: от 60 кв. м до 592 кв. м. При этом средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 60 кв. м, двухкомнатной - 86 кв. м, трехкомнатной - 157 кв. м, четырехкомнатной - 216 кв. м , многокомнатных квартир - 282 кв. м, пентхаусов - 426 кв. м. Преобладающими в структуре предложения в сегменте элитного жилья остаются квартиры площадью более 250 кв. м. Доля квартир площадью до 150 кв. м, пользующихся повышенным спросом у потенциальных покупателей, не превышает 30%.
В течение 2011 г. на первичном рынке элитной недвижимости Киева наблюдались колебания средней цены. В начале года ряд девелоперов снизили цены на квартиры в построенных комплексах, чтобы стимулировать продажи и повысить конкурентоспособность своих объектов. В результате по итогам первого полугодия 2011 г. общее снижение средней цены предложения составило около 5,8%. В силу незначительного объема предложения в сегменте элитной недвижимости выход нового предложения может оказать существенное влияние на уровень средней цены.
В третьем квартале 2011 г. в элитном сегменте был отмечен существенный рост средней цены (до 13%), что было обусловлено открытием продаж в комплексе Diamond Hill. Минимальная цена предложения в нем составила $10 тыс./кв. м. Но уже в четвертом квартале резкий рост показателя сменился на снижение, вызванное началом строительства и продаж в комплексе "Арт Холл", цены в котором были значительно ниже средних по рынку. По итогам 2011 г. средняя цена предложения элитного жилья выросла на 5,4% по сравнению с 2010 г. и достигла $7860/кв. м. При этом докризисный минимум так и не достигнут, сейчас разница с историческим максимумом составляет порядка 20%.
Наиболее высокие цены предложения зафиксированы в жилых комплексах "Клубный дом на Десятинной", Diamond Hill и Fresco Sofia, где максимальная цена квадратного метра составляет $15 тыс./кв. м и более.
С конца 2009 г. уровень спроса и объемы продаж стабилизировались. Анализ сделок показал, что лучшая динамика продаж наблюдается в тех проектах, которые сданы в эксплуатацию или находятся на завершающем этапе строительства. На данный момент объем квартир, находящихся на рынке, в таких объектах не превышает 15-20%. Важной особенностью 2011 г. стала переориентация спроса со старого жилого фонда на качественное новое жилье (как правило, в новостройках с высокой степенью готовности).
Ограниченное предложение в сданных в эксплуатацию комплексах в совокупности с высокой ценой и большой площадью квартир спровоцировали повышение спроса на строящиеся объекты. Количество запросов на покупку квартир в строящихся объектах выросло на 7% по сравнению с 2010 г. Покупатели выбирают квартиры небольшой площади в качественных проектах. Суммарные продажи за 2011 г. выросли по отношению к 2010 г. на 1,3%, средний бюджет сделки составил $1080 тыс. Наиболее ликвидным продуктом остаются трехкомнатные квартиры площадью до 150 кв. м. Большинство элитных квартир приобретается для собственного проживания, поэтому требования потенциальных покупателей к качественным характеристикам объектов стали намного выше.
Анализ текущей динамики строительства новых объектов приводит к выводу, что в ближайшие год-два не ожидается существенного увеличения объемов предложения, поскольку на завершение строительства девелоперам понадобится как минимум год-полтора, а с учетом сложившейся практики задержки сроков ввода в эксплуатацию жилых объектов этот период может продлиться до 2 лет. В 2012 г. в сегменте элитной недвижимости планируется начало продаж в проектах H Tower, PecherSKY, "Дом на Пирогова".
Таким образом, новое предложение составит 325 квартир. Это может привести к обострению конкуренции в элитном сегменте и повышению маркетинговой активности девелоперов. Эксперты ожидают, что сформировавшаяся на рынке элитного жилья в конце 2011 г. тенденция ценовой стабилизации продолжится и в 2012 г. и значительных ценовых колебаний не будет. («Дело»/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Украина: рынок киевской недвижимости в 2012 г.
Ушедший год оправдал надежды по поводу рынка недвижимости лишь наполовину. Цены на киевское жилье немного снизились, как и прогнозировали эксперты. Но разочаровала ипотека. Как ожидалось, к концу 2011 г. ставки по кредитам на жилье должны были упасть до 16% годовых. Однако упрощение условий ипотеки происходило только до осени.
Потом ставки рванули вверх, а банкиры стали слишком придирчивы к заемщикам. В результате получить ипотеку стало почти невозможно. Впрочем, снижение цен все же сыграло свою роль, поэтому по итогам 2011 г. было продано на 30% больше квартир, чем в 2010 г. При этом столичное жилье все еще остается для большинства недостижимой мечтой. После практически "мертвого" 2010 г. прошлый год запомнился ожившей активностью покупателей. По словам риэлторов, количество желающих посмотреть предлагаемые варианты квартир выросло в разы. Правда, расставаться с деньгами спешили немногие. Но и при этом рост числа совершенных сделок выглядит внушительно.
К примеру, по данным агентства недвижимости SV Realty, в Киеве купили 11373 квартиры на вторичном рынке и 6505 новых. А это больше, чем в 2010 г., на 1967 и 4159 соответственно. То есть количество проданных квартир выросло на треть. Такие темпы подтверждают и данные Союза специалистов по недвижимости Украины. При этом больше всего (70%) купили квартир ценой до $100 тыс.
Особенно бросается в глаза то, что новых квартир в прошлом году было продано втрое больше, чем в 2010 г. "Дело в том, что первичная недвижимость подешевела, - объяснил директор риэлторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. - Теперь квадратный метр там стоит дешевле, чем на вторичном рынке. До кризиса старые квартиры стоили $1900/кв. м, а новые - $2 тыс. Потом новострои стали дешеветь, и сейчас на первичном рынке можно купить трехкомнатные даже по $1000-1100/кв. м. На вторичном рынке же он стоит от $1500".
В этом году эксперты прогнозируют примерно такие же темпы (30%) роста спроса на киевское жилье. Причин они называют несколько. Во-первых, цены расти по-прежнему не будут. Во-вторых, в продаже увеличится количество новых квартир небольшой площади (32-34 кв. м). А именно такие квартиры сейчас пользуются спросом. В-третьих, хозяева вторичной недвижимости по-прежнему будут готовы уступать в цене. "Но полностью рынок не восстановится, пока ипотека не станет доступной, - говорит ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий. - Для этого парламент должен разрешить валютное кредитование. А это произойдет не ранее 2013-2014 гг.".
Несмотря на проснувшийся интерес покупателей к предлагаемым квартирам, поднять цены на свои квадратные метры удалось только владельцам бюджетного жилья. "Сегодня самый ходовой товар - это самые дешевые квартиры. А потому их на рынке становится все меньше, - комментирует Сергей Костецкий. - За счет этого средняя цена эконом-класса немного растет". Эти слова эксперта подтверждает и киевлянка Ирина Шевченко, которая с лета 2011 г. подыскивает двухкомнатную квартиру: "Если летом было полно двухкомнатных «хрущевок» в районе, например, Нивок, по $62-63 тыс., то сейчас их, в основном, выставляют по $65-67 тыс".
Но если рассматривать рынок недвижимости в целом, то можно говорить о том, что цены на квартиры все-таки немного снизились. Так, по словам аналитиков портала "Столичная недвижимость", средние цены на квартиры в Киеве упали более чем на 4%, а по данным Союза специалистов по недвижимости Украины - на 1,3%. По сути, эти цифры - в пределах статистической погрешности. И если бы не инфляция, то говорить о снижении было бы нельзя. "Но если в начале года квартира стоила 360 тыс. грн. ($45 тыс.) и сейчас она стоит столько же, то можно сказать, что она подешевела на 10% (36 тыс. грн.), так как такой была реальная инфляция", - считает Алексей Холмецкий.
На сегодня красная цена "гостинки" в Киеве (кроме центра и "элитных" районов) установилась на уровне $38-40 тыс., однокомнатной - $50-55 тыс., двухкомнатной - $65-75 тыс., трехкомнатной - $90-105 тыс. Минимальная стоимость отдельного жилья составляет $34 тыс. - за квартиру общей площадью 25 кв. м в Днепровском районе. Самая дешевая двухкомнатная на 47 кв. м на Троещине стоит $43 тыс., а трехкомнатная на 68 кв. м - $60 тыс. Для сравнения, в апреле 2011 г. "гостинка" площадью 22 кв. м предлагалась за $32 тыс., а двухкомнатная «хрущевка» в 43 кв. м на Дарнице - за $50 тыс.
В 2012 г., по мнению опрошенных экспертов, долларовые цены на квартиры будут только падать. "Сейчас ценам на квартиры еще есть куда падать, так как реальные доходы населения снижаются, - считает Павел Мельник. - Они могут уменьшаться такими же темпами, как в 2011 г., - на 5-10%".
Снижение доходов украинцев (зарплаты не растут, а жизнь дорожает) считает поводом для дальнейшего падения цен на жилье и экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь. По его прогнозам, цены на квартиры в долларовом выражении могут снизиться на 5% при текущем курсе доллара, или на 10%, если доллар начнет дорожать (а это, по мнению эксперта, может произойти после выборов). А Сергей Костецкий считает, что жилье может в 2012 г. подешеветь на 5-10% из-за отсутствия кредитования.
Проблем рынку недвижимости в прошлом году подкинуло Бюро технической инвентаризации (БТИ). Летом там переходили на электронную систему ведения учета, из-за чего рынок "притормозил" примерно на месяц. А с 1 января 2012 г. планировалось передать ряд основных функций БТИ другой структуре - Государственной регистрационной службе (Госреестру) при Минюсте. Это вызвало ажиотаж и длинные очереди в БТИ в декабре 2011 г. Впрочем, планы властей поменялись и реформу отложили ровно на год.
Как планируется, нововведения должны будут упростить жизнь как продавцам квартир, так и покупателям. К примеру, Госслужба будет регистрировать права собственности, работая по принципу "единого окна". В то время как сейчас ни одна сделка с недвижимостью не обходится без многократного посещения БТИ. Вдобавок, хоть бюро и продолжит заниматься инвентаризацией квартир, впредь туда придется обращаться только при сдаче нового дома в эксплуатацию. То есть о "дополнительных платежах" за узаконивание перепланировки в БТИ, которые, по словам плательщиков, обычно составляли от $300, можно будет забыть.
Еще одним законодательным нововведением стало положение Налогового кодекса, вступившее в силу 1 ноября 2011 г. С этого момента, продавая квартиру, купленную меньше 3 лет назад, нужно платить 5%-ный налог с ее оценочной стоимости. Эту же сумму придется уплатить еще и в том случае, если человек продает квартиры чаще, чем раз в год. К слову, по данным заместителя председателя Украинского общества оценщиков Натальи Лебедь, оценка стандартной однокомнатной в зависимости от площади квартиры стоит от 250 до 600 грн. по Украине и 450-600 грн. в Киеве.
Впрочем, по словам эксперта, полноценно новое положение Налогового кодекса заработает лишь тогда, когда областные администрации утвердят минимальную стоимость квартир по каждому региону, а закон определит, какой госорган будет выдавать справки об окончательной цене недвижимости. При этом новое требование, по мнению Натальи Лебедь, никак не повлияет на рынок: цены не вырастут, количество сделок не уменьшится. "Просто продавцы и посредники будут получать меньше прибыли, - говорит она. - Ведь рыночная стоимость квартиры формируется, в первую очередь, под влиянием количества денег у населения".
Новинкой 2012 г. станут измененные требования к регистрации перепланировки квартир. Сейчас, по сути, узаконить такую переделку можно как до, так и после ее совершения, но с 1 апреля нужно будет сначала получать разрешение, а уже потом что-то менять в своем жилище. Вырастут и штрафы. К примеру, сейчас сумма штрафа за оформление перепланировки "постфактум" - 17-200 грн. С апреля же придется заплатить от 51 грн. до 50% от сметы (а это могут быть уже тысячи гривен). Впрочем, сама процедура узаконивания перестройки упростится.
Сейчас нужно получать разрешение в нескольких службах, затем с готовым проектом оформлять заключение в департаменте архитектуры и несколько месяцев ждать решения от исполкома. А с 1 апреля достаточно будет написать заявление о предстоящей переделке и обратиться в канцелярию исполкома. Они сами направят документы в департамент архитектуры, где определят порядок для оформления.
С 1 июля ожидается введение налога на недвижимость для собственников квартир больше 120 кв. м и домов больше 250 кв. м. Его размер будет 1% от минимальной зарплаты на 1 января отчетного года (сейчас - 1073 грн.) за 1 кв. м жилой площади для квартир до 240 кв. м и домов до 500 кв. м. При этом, если площадь квартиры превышает 240 кв. м, а жилого дома - 500 кв. м, ставка налога будет 2,7%. Причем за его неуплату предусмотрены штрафы - 10% от суммы налога (или от суммы занижения) при просрочке до 30 дней и 20% - при просрочке свыше 30 дней.
Платить его придется не всем. Как рассказала старший юрист международной юридической группы AstapovLawyers Юлия Яшенкова, хозяин квартиры в целях оптимизации налогообложения может уменьшить размер своей жилой площади, скажем, оформив дом в 750 кв. м на себя и двоих детей. "Таким образом, можно будет сэкономить свой бюджет на 14485,50 грн.", - объяснила эксперт. По словам Юлии Яшенковой, налог нужно будет платить от жилой, а не общей площади квартиры или дома.
В начале 2011 г. ставки по ипотеке взяли курс на снижение, а условия ее получения упрощались. Но уже в ноябре 2011 г. банки отбили у людей всю охоту брать такие займы, повысив ставки до 20-22%.
По словам экспертов "КредитМаркета", к концу 2012 г. средние ставки могут составить 24-27% годовых. Причина в том, что растут ставки по депозитам. А стоимость займов зависит от депозитных ставок, превышая их на 4-5%. Единственная надежда на упрощение условий кредитования - новая идея Нацбанка. Регулятор планирует создать Агентство рефинансирования жилищных кредитов (АРЖК). В него войдут 4 банка: "Ощадбанк", "Укргазбанк", "Укрэксимбанк" и "Киев". Это агентство будет выпускать ипотечные облигации с доходностью 12-14% годовых. А деньги от их продажи направят на частичную компенсацию ставок по ипотеке. Тогда, по прогнозам главы НБУ Сергея Арбузова, заемщикам ипотечные кредиты обойдутся в 16-18%.
"Летаргический сон" ипотеки заставил застройщиков активнее давать ссуды на покупку квартир. Так, мониторинг стройкомпании показал, что дать взаймы на новострой в конце 2011 г. предлагали уже около 20 компаний, хотя еще в мае их было вдвое меньше. Вырос срок рассрочки: в среднем с 6 месяцев до 1 года. А некоторые застройщики готовы ссудить денег и на 10 лет (раньше - только на 5). При этом все больше компаний готовы давать ее под 0%. Правда, доступнее она не стала. По-прежнему в большинстве случаев платежи превышают 10 тыс. грн. в месяц. Поэтому рассрочку, в основном, могут позволить себе те, кому на квартиру не хватает всего ничего. Например, $10 тыс. Если разбить эту сумму на 2 года, в месяц нужно выплачивать лишь 3300 грн.
В 2012 г. купить квартиру в рассрочку станет чуть проще. А все из-за того, что строить будут, в основном, дома с маленькими квартирами. По словам Павла Мельника, застройщики сделают упор на однокомнатные квартиры площадью 32-34 кв. м. А чем меньше квартира, тем она дешевле и тем легче выплатить ее стоимость в рассрочку.
Рынок аренды в 2011 г. тоже оживился. К примеру, по данным агентства недвижимости SV Realty, в Киеве сняли 13714 квартир, то есть на 4224 (30%) больше, чем в 2010 г.
Что касается цен, то они росли меньшими темпами - на 5-11%. При этом дорожали лишь квартиры эконом-класса в периферийных районах. Эксперты объясняют это тем, что именно на такое жилье цены в начале года уже были на "дне", поэтому пошли в рост, когда "коммуналка" в столице подорожала.
С конца 2011 г. жилье стоимостью до 3 тыс. грн. в месяц стало "на вес золота". "Хочу найти дешевле 3 тыс. грн. в месяц, - говорит Оксана В. из Хмельницкого. - Но таких вариантов очень мало и они совсем уж "убитые". Причем если квартира дешевле 3 тыс., комиссия брокера выше, чем обычно. Чтобы арендовать однокомнатную за 2,7 тыс. грн., брокеру надо отдать 1,8-2,5 тыс.".
В этом году аренда в Киеве, по прогнозам экономистов и риэлторов, сильно не подорожает: максимум на 15% и то только из-за инфляции. "Если рост цен в 2012 г. будет 20% в год, цены аренды вырастут на 10-15%, - говорит Сергей Костецкий. - Если до 10%, то на 5-7%". Ожидается и эпизодический рост стоимости аренды. К примеру, президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов предполагает, что в период "Евро-2012" она может подорожать на 5-7%.
На рынке земли в 2011 г. обвал цен продолжился. Участки в Киевской области под застройку, по данным SV Development, из-за низкого спроса подешевели на 16%. За 11 месяцев было продано лишь 13629 участков, т. е. на 17% меньше, чем за 11 месяцев 2010 г. При этом средняя стоимость коттеджей почти не изменилась, удержавшись на отметке $965 /кв. м. Хотя спрос, по данным SV Development, снизился на 9%. Что касается домов, то, как объяснил Алексей Холмецкий, продавались только те, которые были дешевле $100 тыс. Впрочем, сейчас за эти деньги можно купить неплохой особнячок. К примеру, в Васильковском районе в декабре 2011 г. продавался дом на 150 кв. м за $120 тыс.
Цены на землю и загородную недвижимость, по мнению Александра Рубанова, до конца 2012 г. будут падать - на 5-10% в год. Такой же прогноз дает Александр Охрименко. А Сергей Костецкий прогнозирует падение цены на земельные участки на 10-15% в год, на коттеджи - на 5%. Свои прогнозы эксперты объясняют тем, что спрос расти не будет. Ведь в ближайшее время не ожидается ни существенного роста зарплат, ни возрождения кредитования. («Сегодня»/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Словения: покупка недвижимости иностранцами
География стран, в которых россияне покупают недвижимость, постоянно расширяется. Не так давно россияне обратили внимание и на Словению - государство, которое некогда являлось частью Югославии, а сейчас входит в Евросоюз и Шенгенское соглашение.
Специалисты компании Reality Club отмечают, что главные преимущества Словении в глазах россиян - это ее выгодное географическое положение, членство в ЕС и участие в безвизовом пространстве. У Словении границы с Италией, Австрией, Венгрией и Хорватией, под "боком" свое море, свои горнолыжные центры мирового уровня, пятизвездочные бальнеологические и спа-курорты, удивительная по красоте природа (на территории этой крохотной страны - 49 заповедников и 623 природных памятника) и умеренный приятный климат.
По словам риэлторов, чаще всего с просьбой подобрать недвижимость в Словении к ним обращаются жители Санкт-Петербурга и, особенно, Москвы. Это связано с удобным авиасообщением между российской столицей и Любляной. Ежедневные регулярные рейсы компании Adria дают возможность владельцам жилья посещать свои дома и квартиры не только во время отпусков, но и просто на выходных.
"Социальный статус покупателей недвижимости в Словении - это бизнесмены средней и высокой "руки". Вызвано это европейским уровнем цен на недвижимость в стране, а также необходимостью регистрации компании для приобретения жилья", - добавляют специалисты компании Reality Club.
Риэлторы выделяют несколько типов недвижимости в Словении, которая пользуется спросом у иностранных покупателей.
Во-первых, это жилье на побережье - как квартиры, так и виллы. Недвижимость здесь покупают в основном для собственного отдыха. Во-вторых, столичные площади. Обычно этим видом недвижимости интересуются люди, намеренные круглый год сдавать жилье в аренду и получать гарантированный доход. "Также недвижимость в Любляне и пригородах пользуется спросом у россиян, решивших переехать жить в Словению. Здесь есть институты, хорошо развита сфера обслуживания, есть вся необходимая инфраструктура. И при этом в столице уютно и совсем нет криминала", - добавляют эксперты Reality Club. В-третьих, жилье на термальных курортах. Например, в городе Рогашка Слатина, который славится своими уникальными минеральными источниками. Такая недвижимость пользуется спросом у людей, желающих поправить свое здоровье и омолодиться. В-четвертых, недвижимость на горнолыжных курортах страны, таких как Краньска Гора, Бовец, Блед и другие. Апартаменты в этих поселках приобретают в основном любители зимних видов спорта.
По данным компании Reality Club, дом или квартира на побережье страны, а также в Любляне обойдется от 2 тыс. евро/кв. м. 3 тыс. евро/кв. м будет стоить недвижимость бизнес-класса в этих регионах. Это дома со своими подземными паркингами, интересными планировками и шикарными видами. Элитное жилье в Словении доходит по цене до 6500 евро/кв. м и при этом пользуется спросом.
В то же время, стоимость недвижимости в 15 минутах езды от моря либо на таком же расстоянии от Любляны уже начинается от 700 евро/кв. м.
Апартаменты, расположенные на горных озерах, таких как Блед, знаменитых мировых горнолыжных курортах, таких как Краньска Гора, Бовец, недвижимость в Рогашке Слатине обходится в среднем в 4 тыс. евро/кв. м. Это в основном новые дома с очень интересной планировкой, отличной отделкой и красивыми видами из панорамных окон.
Совсем по-другому выглядит ценообразование на рынке жилья в словенской глубинке. К примеру, дом в130 кв. м со своим винным погребом, камином, виноградниками площадью 8 тыс. кв. м был продан всего за 65 тыс. евро.
"Таких интересных домов достаточно много в продаже. Это вызвано тем, что молодежь в Словении переезжает в столицу и не хочет заниматься виноградниками. Старое население уже не может вести хозяйство по состоянию здоровья. Таким образом, практически всегда есть в предложении и готовые к покупке виноградники с домами", - поясняют специалисты компании Reality Club.
Эксперты рекомендуют обратить внимание на некоторые особенности приобретения недвижимости в Словении. Для покупки объекта необходима регистрация юридического лица, на которое и будет оформлена недвижимость. Стандартные сроки регистрации компании - 2 недели, стоимость – 3900 евро. Если фирма создается только с целью приобретения дома или квартиры, то поддержание такой компании обойдется всего в 100 евро в год за сдачу годовой отчетности.
"Есть и возможность получения вида на жительства в Словении с помощью зарегистрированной компании. Но тогда уже возникает необходимость ежемесячных оплат минимальных налогов со своей заработной платы, так как ВНЖ получается на основании трудоустройства вас в собственную компанию", - поясняют специалисты Reality Club.
При наличии компании только для приобретения недвижимости ежегодный расход составит 100 евро в год. При получении вида на жительство через зарегистрированную компанию - 496 евро в месяц. Многих не пугают эти суммы, учитывая, что в будущем они получат возможность оформить ПМЖ в стране.
"Рынок недвижимости Словении стабилен. В этой стране не было "девелоперского" бума, мировой кризис практически не затронул отрасль и цены на жилье не упали. Словенская недвижимость уверенно дорожает на 2-3% в год", - отмечают аналитики Reality Club.
А значит, вложение средств в рынок этой страны - это хорошие инвестиции для тех, кто больше ценит стабильность и надежность своих вложений. В 2012 г. в Словении не будет ни грандиозного взлета, ни сокрушительного обвала. Но на несколько процентов местная недвижимость должна подорожать. (SV Development/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Украина: налог на недвижимость
Семнадцать лет понадобилось украинскому государству, чтобы ввести в действие налог, заявленный как часть налоговой системы Украины еще в далеком 1994 г. в Законе "О системе налогообложения". И даже при этом положительный результат нововведения остается под вопросом.
Сегодня налог на недвижимость существует практически во всех развитых странах. Структура налога, конечно, не без национальных особенностей, повторяется в общих чертах в странах с различными политическими, социальными и правовыми системами, разделенных между собой морями и континентами, языками и культурными особенностями. Такое единство подходов обуславливается, в первую очередь, экономической природой налога и особенностями объекта налогообложения.
Именно поэтому на общем фоне ярко и своеобразно выделяется украинский вариант налога на недвижимость, разрабатывая который, авторы Налогового кодекса пошли своим, уникальным путем, и здесь наследуя давнюю традицию украинской власти.
Анализ ст. 265 НК вызывает вопросы не только о том, почему Украина решила игнорировать мировую практику правового регулирования аналогичных налогов в других странах, но и почему законодатель, конструируя механизм налога, проигнорировал элементарные законы экономики, а иногда и просто логики? В большинстве своем вопросы остаются без ответа. Хотя нет, некоторые ответы все-таки подсказывают сегодняшние украинские реалии. Вот, к примеру, объектом налогообложения налога на недвижимость в подавляющем большинстве стран Европы (возможно, за исключением Швеции), Америки, Азии является вся, а не только жилая недвижимость. Это логично и правильно. Почему коммерческая недвижимость, которая ко всему еще и приносит доход, не должна быть объектом налогообложения? Ведь ее объем значительно превышает объем недвижимости жилой, превращая мелкий местный налог в значительный источник пополнения местных бюджетов.
К примеру, местные бюджеты в Великобритании получают от налога 24,6 млрд. фунтов в год (2009 г.), что составляет 4,5% всех доходов консолидированного бюджета страны. Разработчики украинского варианта налога на недвижимость вряд ли ставили перед собой такие амбициозные цели, справедливо предполагая, что собственники крупной коммерческой недвижимости в Украине, которые по счастливой случайности совпадают с подавляющим большинством депутатского корпуса Верховной Рады, вряд ли поддержат инициативу о налогообложении их недвижимости.
В большинстве стран Европы (Германия, Испания, Венгрия и др.) данный налог, уплаченный юридическим лицом, относится на его расходы, уменьшая базу налогообложения корпоративного налога на прибыль. При этом обеспечивается основополагающий принцип справедливости налогообложения, полностью отсутствующий в украинском варианте налога, предоставляющем неоправданную льготу для нежилой недвижимости.
Так или иначе, согласно ст. 265 НК, налогом облагается объект жилой недвижимости. Плательщиками налога являются юридические и физические лица - собственники объекта независимо от их резидентного статуса. Здесь разработчики столкнулись с еще одной проблемой - политической. Дело в том, что недвижимость - собственность подавляющего большинства украинских семей, изъятие дополнительного налога у которых повлекло бы недовольство граждан даже не столько не желающих делиться с государством, сколько не верящих в перспективность использования очередного пожертвования государству во благо общества. Но, с другой стороны, сокращение базы налогообложения повлечет уменьшение прогнозируемых фискальных поступлений, превращая налог из мелкого в карликовый.
Возможно, авторы проекта Налогового кодекса просто "не желали связываться", возможно, хотели вернуться к доработке налога позднее, но проблему недовольства общества решили просто, изъяв с последовательностью, достойной лучшего применения, из налогооблагаемой базы основную часть жилого фонда страны, чем придали налогу декоративный характер.
Базой налогообложения стала не обычная, рыночная, налоговая, регистрационная или любая другая, но все-таки экономическая стоимость недвижимости, которая является базой налогообложения или основой для ее исчисления (например, в Италии) во всех без исключения странах, где введен такой налог, а 1 кв. м - единица, абсолютно неадекватная экономической сути налога. Ведь 1 кв. м в разных регионах страны и даже одного города может представлять собой разную экономическую ценность и, следовательно, должен порождать разные налоговые обязательства. Но смелые новаторы-налоговики на этом не остановились. Они обложили налогом не просто 1 кв. м недвижимости, а "квадрат" жилой площади объекта недвижимости. В первую очередь хочется поблагодарить их за то, что не предложили очень распространенную в средневековой Европе базу налогообложения недвижимости, исходя из количества окон в доме, а во вторую очередь поинтересоваться, что это такое, собственно, - "жилая площадь"? Где на уровне закона или хотя бы подзаконного акта дано определение этого термина? И еще: можем ли мы применять этот термин вообще и вводить в действие механизм налогообложения, если понятие жилой площади на уровне закона не определено? Ни один суд не сможет ответить на этот вопрос утвердительно.
Обращаясь к практике правового регулирования налогообложения в развитых странах, отметим, что в Великобритании налог на недвижимость начисляется в фиксированной сумме по отношению к базовой ставке налогообложения, составляющей 1354 фунта в год. Недвижимость распределяется на девять категорий в зависимости от налоговой оценки объектов, пересматриваемой каждые пять лет. В Дании недвижимость стоимостью до 3,04 млн. датских крон облагается по ставке 1% от ее стоимости, а свыше - 3%. В Германии налог установлен в объеме от 0,35% до 2,31% от стоимости имущества. В Китае ставка составляет 1,2% от стоимости объекта, или 12% от оценочной годовой арендной платы, начисляемой на объект.
Угадывая мотивы разработчиков налога, которые не хотели утруждать себя разрешением спорных вопросов о стоимости объектов недвижимости, очень сложно определяемой в условиях отсутствия полноценного Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, отметим, что проблема отсутствия реальной стоимости на недвижимость существует не только в нашем государстве. Это относится, скажем, к Российской Федерации, где проблему удалось решить, приняв за основу стоимость объектов по состоянию на 1991 г. с последующей их индексацией. И вообще, удалось же в Украине создать вполне сносный механизм налогообложения земли, где также не все однозначно со стоимостью и земельным кадастром. Почему в части недвижимости понадобилось конструировать нежизнеспособный и экономически необоснованный механизм?
Конечно, Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество как источник информации об объектах налогообложения является одной из основных проблем введения налога на недвижимость. Реестр введен совсем недавно, и информация, содержащаяся в нем, мягко говоря, сырая. Кроме того, она прямо может не соответствовать тем определениям объектов жилой недвижимости, которые содержатся в НК. К примеру, согласно п. 14.1.129, дачный дом - жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха. Этот объект освобождается от налогообложения согласно п-п. г) п. 265.2.2 ст. 265 НК. А какой статус этот дом имеет в правоустанавливающих документах и, соответственно, в реестре? Если он именуется просто как жилой дом, или жилой дом усадебного типа, то льготу на него можно будет получить только в судебном порядке. Это же касается здания детских домов семейного типа. Они освобождены от налогообложения. Без всякого сомнения, льгота оправданна. Но как, по мнению разработчиков налога, детский дом семейного типа будет доказывать, что здание (или несколько зданий) именно его, если данные об объектах налогообложения берут исключительно из реестра (п. 265.3.2)? Переделывать правоустанавливающие документы? Вносить изменения в реестр? Но ведь такая операция просто не предусмотрена, как, кстати, и такой вид жилого объекта.
Еще пример. Вы осуществили достройку и не можете ее узаконить, или еще лучше - снесли старый дом и на его месте возвели новый и не зарегистрировали это в БТИ? Для вас хорошая новость: платить налог с нового объекта недвижимости (с нового метража) вы не будете именно потому, что основой для расчетов являются данные реестра, в которых информации о доме пока нет. Отметим, что проблемы с реестром вещных прав - проблемы объективные, не зависящие от несовершенства налога, а лишь дополняющие его. Точно так же, как и в случае с налогообложением земли, они должны быть разрешены системной и последовательной работой по приведению в порядок данных реестра.
Вероятно, реализуя свое желание умертвить и без того нежизнеспособный налог, в п. 265.4.1 ст. 265 разработчики решили почему-то освободить от налогообложения основную часть жилого фонда, предоставив право каждому плательщику один раз в год уменьшить налогооблагаемую (т. е. жилую) площадь квартиры на 120 кв. м, а жилого дома - на 250 кв. м. Иными словами, чтобы заплатить налог, я должен иметь в собственности квартиру жилой площадью более 120 кв. м. или несколько квартир. Если же семья, как известно, владеющая недвижимостью на праве общей совместной собственности без выделения долей, имеет две квартиры, то супруги могут, распределив между собой обязанности по уплате налога согласно п-п. б) п. 265.1.2. ст. 265, избежать налогообложения в принципе. Ту же самую операцию можно проделать и с детьми, и с другими сособственниками.
Являясь собственником квартиры общей площадью 63 кв. м, я, как и любой другой налогоплательщик, не могу не радоваться тому, что не буду платить налог. С другой стороны, ведь есть еще и государственный интерес, который теоретически должен представлять собой совокупность интересов украинских граждан в том, чтобы наше государство в условиях кризиса имело тот же источник наполнения бюджета, как и его соседи. (Зеркало недели. Украина/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Армения: рынок недвижимости в 2011 г.
2011 г. не принес значительных изменений на рынке недвижимости Армении и не обозначил факторы, способные повлиять на ситуацию в перспективе.
Ситуация в различных сегментах недвижимости продолжает развиваться разнонаправленно. Однако самым парадоксальным сегментом, по словам риелторов, остается вторичный рынок жилой недвижимости, который развивается не столько в соответствии с экономическими процессами, сколько в соответствии с планами и ожиданиями каждого индивидуума. Несмотря на то, что предложение на рынке в значительной степени превышает спрос, цены на жилье снижаются незначительно и не соответствуют ожиданиям как покупателей, так и экспертов по рынку недвижимости. Причины называются разные - и дороговизна стройматериалов, и снижение объемов застройки.
Одной из важных причин такой ситуации, по мнению специалистов, является то, что жилье на вторичном рынке зачастую продается для решения определенных задач - в связи с отъездом из страны, необходимостью расплатиться с долгами и т. д. То есть продавцам нужна вполне конкретная сумма денег - продажа квартиры за меньшую цену просто теряет смысл. При этом реальный шанс продать квартиру есть у тех продавцов, которые готовы к 10-20%-ному снижению заявленной цены.
"Сегодня заявленные цены не соответствуют продажной рыночной цене, - говорит исполнительный директор агентства недвижимости "Арт Капитал" Артак Абрамян, - что отражается на сроках экспозиции квартир. Есть клиенты, которые уже года три не могут продать квартиру. Есть и такие, которые те же три года откладывают покупку жилья - ждут снижения цен".
Несмотря на это, по данным Государственного комитета кадастра недвижимости, в 2011 г. число сделок с недвижимостью увеличилось на 10,2% (в Ереване - на 11,8%). Артак Абрамян уверен, что главную роль в росте числа сделок в минувшем году сыграл отложенный спрос на жилье, накопившийся с 2008 г. А глава агентства недвижимости "Акцерн" Акоп Багдасарян считает, что оживленность на рынке в 2011 г. внесли иммиграционные потоки из Сирии: "Почти 15% сделок с недвижимостью в прошлом году совершалось армянскими иммигрантами из Сирии". По-прежнему серьезные проблемы с реализацией квартир у застройщиков, хотя по новостройкам риелторы отмечают снижение цен. Естественно, не ниже себестоимости, но за счет прибыли застройщика. Хотя и это слабо помогает оживить продажи - квартиры без внутренней отделки сегодня продаются с трудом.
Среднерыночная цена на 1 кв. м жилья в многоквартирных домах, по данным Нацстатслужбы Армении, снизилась с 260700 драмов в декабре 2010 г. до 256400 драмов в декабре 2011 г. При этом расклад цен по общинам Еревана, конечно, разный - от 147187 в Нубарашене до 426395 в Центре. Снизились цены и на частные дома в Ереване - с 280000 драмов за 1 кв. м в декабре 2010 г. до 270700 драмов в декабре 2011 г. По словам Артака Абрамяна, ситуация с частными домами в столице определяется несоответствием между спросом и предложением, и не только в ценовой части. "Есть спрос на небольшие частные дома в Ереване. Но имеющиеся предложения качественных домов - это, как правило, дома большой площади, в два-три этажа. Мало того, что они дороги сами по себе, они предполагают значительные траты на ремонт или, как минимум, на обстановку. Кроме того, если речь идет о проживании одной семьи - а сейчас, как правило, все предпочитают проживать отдельно от родственников, то большой дом большинству клиентов не нужен", - говорит Артак Абрамян.
Глава агентства "Арт Капитал" уверен, что спрос на небольшие частные дома в дальнейшем будет только расти, и рынок недвижимости будет развиваться в направлении малоэтажного строительства, а спрос на квартиры постепенно сойдет на нет: "Комфортность жилья в Ереване - это отдельная тема. О том, что остро стоит вопрос парковки, возможности свободного проезда к дому, наличия территории для прогулок, говорится много. Но помимо этого, многоквартирные здания очень быстро морально устаревают. Речь идет не о прочности домов, а о том, что квартиры не соответствуют современным представлениям о комфортности жилья. Иногда я советую своим клиентам: вместо того, чтобы покупать четырехкомнатную квартиру в 120 кв. м, лучше построить одноэтажный дом такой же площадью. За те же средства получаешь гораздо более комфортные условия проживания для себя и своей семьи". Артак Абрамян считает, что цены на квартиры в Ереване держатся на высоком уровне только потому, что нет доступных предложений по частным домам. Если мы отойдем от советской тенденции строительства многоэтажек и начнем строить, например, таунхаусы с небольшими по площади квартирами, то ценовая ситуация на рынке многоквартирных домов резко изменится.
Положение дел с коммерческой недвижимостью в 2011 г. риелторы называют стабильным. Спрос есть и на торговые площади, и на офисные помещения, и на помещения под кафе-рестораны. Цены на коммерческую недвижимость продолжают оставаться высокими. Правда, есть один нюанс. В Ереване наблюдается хронический дефицит качественных коммерческих площадей и активных территорий с хорошей проходимостью. А именно на такие помещения и есть спрос. Как катастрофическую можно охарактеризовать ситуацию на земельном рынке. По словам Артака Абрамяна, несмотря на снижение вдвое цен на землю, спрос есть только на площади под рыбные хозяйства.
Для самих риелторов 2011 г. характеризовался упрощением со стороны правительства процедур оформления сделок с недвижимостью, отказом от лицензирования деятельности агентств недвижимости, а с 2012 г. - и оценщиков недвижимости, что однозначно воспринимается риелторами как положительный фактор. Но в их финансовом положении в прошлом году мало что изменилось. По свидетельствам риелторов, реально действующих агентств недвижимости стало еще меньше, продолжились также сокращения сотрудников в работающих агентствах. Резко сократились расходы на рекламу, что заметно и не специалистам.
Перспективы рынка недвижимости в 2012 г. выглядят неопределенно. По крайней мере, эксперты оценивают их по-разному. Председатель Государственного комитета кадастра недвижимости Ерванд Захарян считает, что и в текущем году не стоит ожидать значительных колебаний цен на недвижимость. По словам Акопа Багдасаряна, в 2012 г. может увеличиться поток армян из Ирана и Сирии, что временно оживит рынок и приведет к некоторому повышению цен. Артак Абрамян оценивает перспективы 2012 г. менее оптимистично: "Если предстоящие выборы пройдут в традиционной для нас манере, то снизятся и спрос, и цены на недвижимость". (Деловой экспресс/)
Это стоит обсудить в
Похожие записи:
Латвия: эксперт Михаил Лавренов о рынке недвижимости
- В каком состоянии находятся сейчас цены на квартиры, если говорить в целом по Латвии? Какие ценовые изменения имели место в течение последних нескольких лет? И какими причинами объясняется эта ценовая динамика?
- Здесь прежде всего нужно отделить Латвию от Риги с Рижским районом и Юрмалы, поскольку рыночные тенденции в столице и в остальной республике абсолютно разные. А именно, если весной-летом 2011 г. цены на квартиры в Риге и Юрмале росли, то в остальной Латвии, в частности у нас в Даугавпилсе (втором по величине городе Латвии) они стояли на месте и даже немного падали. Такая же тенденция наблюдалась и в других малых городах Латвии. Тут сразу стоит сделать небольшое отступление и рассказать о том, как у нас в стране проходило ценообразование на недвижимость. Говорить мне легче на примере Даугавпилса - моего родного города, в котором я работаю по специальности с 1997 г., с небольшим перерывом (из-за моего пребывания в Америке). Но на примере Даугавпилса можно поведать и обо всей республике - поскольку тенденции повсюду были практически одинаковыми (за исключением Риги и Юрмалы).
Так вот, после распада СССР, в течение практически всех "лихих 90-х", стоимость недвижимости, можно сказать, являлась практически однообразной - разве что, с небольшими колебаниями и коррекциями. С середины 1990-х гг. и вплоть до 1998 г. цены на квартиры немного прибавляли в цене. Ну а в 1998 г. случился дефолт в России - и цены упали у нас тоже. Но рынка, как такового, по сути, не было. Первый существенный рост цен на квартиры начался в начале 2000-х гг. К 2002 г. (также, как и впоследствии: к концу 2003 г. - началу 2004 г.), казалось, что они достигли своего апогея. Но это лишь казалось, ведь тогда мы были еще совсем неискушены в данной сфере. Начиная с 2003 г., цены начинали расти еще стремительней. Если взять за точку отсчета именно 2003 г., то стоит привести следующий яркий пример. Типовая двухкомнатная квартира в "хрущевке" в центре Даугавпилса стоила тогда 5500-6 тыс. латов (в нынешнем долларовом исчислении - $11-12 тыс.). Затем началась систематическая накачка населения заемными деньгами - и, как следствие, стремительный рост цен. В итоге, к 2006-2007 гг. цена той же "хрущевки" уже доходила до 27-28 тыс. латов ($55 тыс.). Брать кредиты чуть ли не заставляли и всячески уговаривали народ делать это: по телевизору, радио, в печатных СМИ - словом, везде, где только можно. "Жить в кредит" стало очень модно. Популярный слоган "У моего папы кредит в ИКС-банке" появился именно в то время. Нужно отметить, что я и сам здесь не без греха и также приложил к этому процессу свою руку. В частности, в то время несколько банков ежемесячно выплачивали мне зарплату - эдакий "небольшой процент", в качестве награды за то, что я "подгоняю" им клиентов. Иными словами, когда кто-то покупал у меня квартиру (а все квартиры тогда брались почти что исключительно в кредит), я всего лишь советовал покупателю обратится в тот или иной банк, к такому-то специалисту. Причем я так сотрудничал сразу с несколькими банками: поскольку, если человеку не нравился один банк, его посылали в другой - словом, не было никакой разницы. В общем-то, тогда и подстегивать никого особо не надо было - люди сами охотно лезли в кредитную кабалу. Государство, само собой, никак это не ограничивало. Естественно, что таких "советчиков" как я, в Латвии были тысячи - т. е., практически все, кто занимался недвижимостью. А не занимался ею тогда разве только ленивый. К слову сказать, в настоящее время продать эту двухкомнатную квартиру в "хрущевке" сложно и за 6 тыс. латов (или за $12 тыс.). Падение составило более 70%. Обобщая, можно констатировать, что средняя цена квадратного метра типовой квартиры на вторичном рынке нынче стремится к 125-135 латам и ниже. Другими словами, мы вернулись на уровень примерно конца 2003 г. - начала 2004 г., когда "жилищный бум" еще лишь начинался. Но если тогда на жилье еще не было достаточного спроса, то сейчас, скорее всего, его уже нет. Хотя несколько повышенным спросом пользуются, например, "сталинки" в центре Даугавпилса. Фактически, это лучшее из ныне имеющихся предложений на рынке. Последние известные мне продажи хороших "сталинок" на, опять же, хороших этажах составляют 12-13 тыс. латов за 61-63 кв. м (то есть, 210-215 латов/кв. м).
- Расскажите, хотя бы вкратце, про "ипотечный пузырь", который оказался надут в Латвии в докризисные годы. Как получилось, что в результате схлопывания этого пузыря в ловушку попали не только тысячи людей, но и многочисленные фирмы и предприятия?
- Все верно, именно так оно и получилось с тысячами простых ипотечников. Но то же самое произошло и с другой собственностью. В свое время владельцам различной ликвидной недвижимости, заводов, фабрик, предприятий, сельскохозяйственных угодий и земельных участков, банки (особо замечу - главным образом, то были шведские банки, распоряжающиеся у нас в Латвии, словно в завоеванной вотчине) начали активно выдавать кредиты. Естественно, под залог собственности. То есть, люди закладывали свое имущество, получая взамен деньги - а в сущности, зеленую бумагу. Когда случился кризис и "кредитный пузырь" лопнул, то все встало на свои места. Банки-кредитодатели прибрали к рукам огромную долю латвийских активов - те самые заложенные заводы, фабрики, производства, земельные участки и т. д. А люди, получавшие эти кредиты, остались без собственности, без денег (или, если уж называть вещи своими именами, без бумаги) - да еще в долгах на всю жизнь. То есть, с нашей республикой очень грамотно и "красиво" поработали. Хотя, справедливости ради, стоит упомянуть, что некоторые, в основном крупные предприятия, получив кредит, не только выжили, но и развились, улучшили свое положение, модернизировались и т. д. Ведь как не крути, а в бизнесе без заемных денег выжить очень сложно. Некоторые предприятия, перейдя в руки банков, и сейчас как-то развиваются - даже несмотря на то, что их расходная часть полностью контролируется банком-владельцем: от размера зарплат до покупки последней гайки. Будете смеяться, но я знаю случай, когда банкиры не дают купить корм для собаки, которая сторожит заложенное предприятие. Как я уже упоминал, цены быстро росли, начиная с 2002 г. В итоге, в общем и целом, 2006 г. банки закончили с прибылью 266 млн. латов, а 2007 г. - с прибылью в 370 млн. Но уже в в 2008 г. уровень их прибыли скатился всего до 60 млн. - причем за первые три квартала было заработано 205 млн., а в четвертом квартале убытки составили 145 млн. Одним словом, в гости к нам заглянул мировой кризис и цены рухнули. Впрочем, в Даугавпилсе они стали падать еще в начале 2008 г. Вот тут-то и началось самое печальное. Люди стали массово лишаться работы, привычных доходов, образа жизни и, соответственно, не могли больше выплачивать кредиты. Очень многие с тех пор лишились своей недвижимости. Кто-то уехал за границу, в основном в Англию-Ирландию, кто-то остался и выживает тут. Если бы вы знали, каких только драм и трагедий мне пришлось насмотреться за эти годы из-за проблем с кредитами! Тут были обычные и необычные банкротства, распады семей и самоубийства, даже соучастие в убийствах. В принципе, сейчас в Латвии уже осталось очень мало таких семей, у кого имеется большой невыплаченный кредит и нет никаких других проблем. Иными словами, теперь папой, у которого "есть кредит в ИКС-банке", больше никто не гордится. Что же до тех, кто попал в "ипотечное рабство", то они живут по-разному, но редко хорошо. Кое-кто из последних сил тянет долговую лямку. Многие, ввиду наступившего кризиса и массовой безработицы, не смогли дальше оплачивать кредит, и банки отобрали у них с таким трудом доставшееся жилье. Ведь с банком разговор короткий. Пока ты платишь, то все хорошо. Как только у тебя начинаются проблемы и ты приходишь просить отсрочку или каникулы, тебя "заряжают" по полной программе (поднимут процент, ужесточат условия и т. д.). В нашей среде есть поговорка: "смертную казнь можно заменить ипотекой под 25% годовых". Это, конечно, черный юмор, но ведь кроме банков у нас были и внебанковские кредитные учреждения, выдававшие кредиты именно под такой, а иногда и еще более высокий процент. Правда, в отличие от банков, подобные учреждения сразу оформляли на себя кредитную квартиру - до того момента, пока человек не погасит долг. А поскольку в 90% случаях люди отдать деньги не могли, то и квартир они давно лишились. Я иногда совсем не понимаю такой политики - зачем отбирать жилье, если человек хоть как-то за него готов еще платить. Не знаю, может быть имеется какой-то секретный план по обеспечению шведских акционеров-пенсионеров латвийским жильем? Из своего американского опыта я знаю, что в США, после того, как банк забрал у тебя квартиру или дом, ты остаешься чист перед банком и законом, как банный лист. У нас же ты остаешься по-прежнему должен. Долг продолжает висеть на тебе и накручиваться. Таковы особенности нашего законодательства. Некоторые жители Латвии, попавшие в долговое рабство, пытаются вылезти из данной ловушки следующим образом: они намеренно прекращают выплаты и банк забирает квартиру. Большего банк сделать не может - ведь долговых тюрем у нас пока нет, а если ты не зарегистрирован на официальной работе и трудишься без официального устройства или за границей, то и взять с тебя нечего. Затем эти люди приобретают жилье, зачастую равноценное утраченному ими - но уже по нынешним низким ценам. Потом они регистрируют его на кого-то из родственников и относительно спокойно в нем живут.
- По каким еще причинам, помимо глобальных, упал спрос на недвижимость?
- В первую очередь - из-за того, что народ уезжает за границу и квартиры попросту остаются невостребованными. У меня, например, две трети друзей, с которыми я вырос, учился в школе и в университете, давно осели за границей - в Англии, Ирландии, США. Возвращаться они не собираются. Ситуация на сегодняшний день такова, что люди уезжают целыми семьями. 1 сентября мы с женой привели ребенка во второй класс и узнали, что их класс за лето стал меньше на пятерых человек. Родители навсегда уехали за границу и забрали детей с собой. Мне даже как-то не по себе стало. Вы понимаете, это ведь были дети, которые могли бы вместе расти, учиться и дружить долгие годы. Многих деток в школу водят бабушки - так как родители, опять же, находятся за границей. Не исключено, что в ближайшем будущем они тоже заберут своих отпрысков. Заметьте, я говорю всего лишь об одном классе - а какова ситуация в целом по республике? Поэтому, когда я слышу заявления нашего правительства о достигнутых им "экономических успехах", мне становится смешно и грустно одновременно. Передо мною другие показатели - не абстрактные цифры и графики, а реальные людские судьбы.
- Что вы можете сказать о рынке частных домов и земель под застройку?
- Насчет частных домов - стабильный спрос на недорогие домики всегда имеется. Правда, и стоят они сейчас куда дешевле, чем раньше, и продаются реже. Обычный небольшой домишко у нас в пригороде стоит от 10 до 15 тыс. латов. Надо отметить, что хоть и крайне редко, но иногда все-таки продаются и дорогие дома. Не так давно на моих глазах купили шикарный дом чуть меньше, чем за 200 тыс. латов, - хотя в свое время собственники вложили в него около 450 тыс. латов. Что же касается рынка земли под частное строительство, то тут можно констатировать предсмертное состояние последнего. Если раньше цены на участки в Даугавпилсе колебались в зависимости от района, то сейчас они практически сравнялись. Самая дорогая земля в районе Стропы несколько лет назад стоила пятьдесят, а то и более латов за квадратный метр. Сейчас этот самый квадратный метр никто не хочет брать и за десятку. Далее шли районы Межциемс и Ругели: тогда по 30-40 латов, сейчас от 5 до 10. Районы Грива и Юдовка нынче стоят еще дешевле - меньше 3-4 латов/кв. м. Впрочем, в любом случае, сейчас земельных сделок у нас практически не наблюдается.
- А какой была ситуация с недвижимостью в 2011 г.? Ваши прогнозы на ближайшее будущее?
- В 2011 г. в целом по Латвии квартиры в серийных домах немного подешевели - на 4-6%. Что же касается центра Риги и домов, построенных по новым проектам, - напротив, подорожали на 6-8%. Недвижимость в Юрмале тоже прибавила в цене. В любом случае, оценивая рынок в целом, нельзя сказать, что он оживился. Подобная ситуация, скорее всего, сохранится и в 2012 г. В первую очередь "расти" будут лишь Рига и Юрмала. В Риге в минувшем году основной сегмент рынка составляли серийные квартиры. Цены на них (если не затрагивать центр города) пережили незначительное падение (около 4,3%) и сейчас застыли на отметке приблизительно 600 евро/кв. м. Цены же на квартиры в центре Риги и в Старой Риге к концу 2011 г. составляли примерно по 1200 евро/кв. м. Стоимость квадратного метра в квартирах новых проектов - примерно 1300 евро. Серьезного изменения цен в 2012 г. я прогнозировать не стану. Особенно это касается регионов, где, скорее всего, все останется так, как сейчас.
- Рига и Юрмала сейчас получают немалый доход от зарубежных покупателей недвижимости - в основном, из России. А латвийская провинция представляет для них хоть какой-то интерес?
- Год назад были приняты законодательные поправки, позволяющие получать у нас вид на жительство иностранцам, вложившим крупную сумму в капитал латвийского предприятия, в банковский вклад или купившим здесь недвижимость в больших городах на 100 тыс. латов, а в малых - на 50 тыс. По последним данным, за это время такой вид на жительство в Латвии получили около 1800 человек, принесшие в ее экономику приблизительно 100 млн. латов. Например, рынок недвижимости в Юрмале восстановился именно благодаря этим поправкам. С учетом фактора появившейся у россиян моды на Ригу и Юрмалу, где летом, как известно, пребывает вся российская светская тусовка, ситуация может поменяться в пользу Латвии. То есть люди видят, что у нас не все так страшно, как иногда заявляют в СМИ, здесь покупают недвижимость известные россияне, тем самым показывая, что сюда вполне можно вкладывать деньги. Покупатели из России ощущают, что в Латвии им достаточно комфортно - та же ментальность и языковая среда, плюс отличная, чистая природа. Можно даже сказать, что у россиян стало модно приобретать недвижимость в Латвии - как когда-то в Англии, Испании, Болгарии и на Кипре. А для россиян фактор моды очень важен. Как говорит мой коллега Вадим Марков, в Латвии русскому человеку бывать не стыдно: можно проехаться на "Феррари", и все при этом будут оборачиваться, а не тыкать в него пальцем, как где-нибудь в Швейцарии. Если так и дальше пойдет, может произойти увеличение инвестиций уже в этом году. Если говорить о латвийской "глубинке", то интерес к местной недвижимости у иностранцев в последнее время повышается и у нас, в Даугавпилсе. Хотя, в большей степени, пока это только на словах. Россияне и даже белорусы все чаще звонят, интересуются коммерческой и жилой недвижимостью в нашем городе. Здесь я заметил такую тенденцию - те граждане России, у которых есть большие деньги, покупают недвижимость в Риге и в Юрмале и к нам интереса не проявляют. Ну а те, у кого денег не так уж много, интересуются Даугавпилсом - потому что у нас дешевле. И интерес к Латгалии в целом тоже возрастает. Если тут что-то способно измениться в худшую сторону - так только из-за политиков. Ведь недавно некоторые деятели из правящих партий потребовали отмены закона о виде на жительство в его нынешнем виде. Насколько мне известно, эту инициативу не поддержали, но в любом случае она вызывает, мягко говоря, одно лишь недоумение. Выходит, по мнению некоторых политиков, Латвии не нужны богатые инвесторы, но зато мы готовы принимать африканских беженцев?!
- Правда ли, что иностранцы осуществляют планомерную скупку земель, в частности, в Латгалии? С чем это связано?
- Правда. Земля в Латвии уже давно не принадлежит латвийцам, если не считать государства, то из десятка крупнейших компаний-землевладельцев лишь две контролируются местными физическими и юридическими лицами. Только за последний год иностранные предприятия, входящие в список 25 крупнейших владельцев земельных угодий в Латвии, скупили свыше 16 тыс. га - на 50% больше, чем годом ранее. Самые обширные сельскохозяйственные земли (19129 га) принадлежат фирме Myrtillus, контролируемой шведской компанией Bergvik Skog. При этом 13198 га Myrtillus приобрела в прошлом году. Bergvik Skog также контролирует десятого по размеру площадей владельца сельскохозяйственных земель в Латвии, фирму Fragaria, которой принадлежит 2356 га земли. Всего в Латвии Bergvik Skog контролирует 60 тыс. га землевладений. Вторым по величине владельцем сельскохозяйственных земель в Латвии является фирма Foran Real Estate, которая принадлежит шведской компании SPP Livforsakring и норвежской Storebrand Livsforsikring. Площадь ее землевладений составляет 12073 га. На третьем месте - фирма Empetrum, принадлежащая зарегистрированной в США компании Phemus Corporation. В ее собственности находятся 5547 га земельных угодий. Латвийские землевладельцы в данном рейтинге занимают восьмое и девятое места. Среди 25 фирм, контролирующих самые обширные сельхозугодья в Латвии, только десять принадлежат латвийским владельцам - и то, скорее всего, лишь номинально. Единственно, я не слышал, чтоб землю у нас в столь больших количествах скупали россияне, а ведь они вполне могли бы. Подобная инвестиция является хорошим вложением средств, ведь земли больше не становится, а уж тем более на границе с Евросоюзом. Попробуйте в России купить гектар земли за тысячу-полторы долларов, как в среднем у нас, для богатых россиян это сущие копейки. Все, что потребуется для такой покупки, - зарегистрировать фирму в Латвии с участием гражданина Латвии, что очень просто. На подобных условиях россияне вполне могли бы скупить оставшуюся половину Латгалии. («Регнум»/)
Это стоит обсудить в